ตามหลักการในการคัดกรองเพื่อโทรติดต่อรับฝากขายเบื้องต้น ที่เราทราบกันดีก็คือ

การคัดเลือกบ้านที่ 1.สวย สภาพดี  2.ทำเลดี 3.พื้นที่นั้นมีสภาพคล่อง 4.ราคาเป็นไปได้

แต่สิ่งที่พบจริงในทางปฎิบัติทั้ง4 ข้อนั้นเราคัดเลือกได้ไม่ยาก

แต่ปัญหาคือเมื่อพบบ้านตามสเปคแล้ว มาตกม้าตายตรงที่เจ้าของไม่ฝากขาย

เราก็เลยไม่แต่เหน็บแนมเจ้าของเบา ๆว่า ดี ขายเองแล้วจะรู้สึก

บางครั้งก็ได้บ้านตามสเปค 3 ข้อแรก

แต่เจอราคาตั้งขายแบบไม่ง้อของเจ้าของ ที่สูงริบริ่วรอให้เทวดาลงมาซื้อ

นายหน้าที่รับมาขายก็เซ็งเหมือนกัน นี่ก็ตกม้าตายอีก

ทำไปทำมา นอกจากจะขายบ้านไม่ได้แล้ว นายหน้าพาลจะเลิกอาชีพเอา

ไหนเพื่อนเคยบอกไงว่ารวยเร็ว และง่าย ทำจริงไหงเป็นอย่างนี้ไปได้

ผมกำลังจะบอกว่า การคัดกรองทรัพย์เพื่อโทรคุยรับฝากขายนั้น

หากเราพิจารณาตามหลักการว่า เราจะเลือกตามข้อกำหนดข้างต้นว่า ทรัพย์สวย ทำเลดี มีสภาพคล่อง ราคาเหมาะสม

จะสังเกตุว่า สิ่งที่จะเกิดขึ้นในการคัดเลือกทรัพย์เป้าหมายคือ

-- ความลำเอียงในการพิจารณาคัดเลือก,

-- ความลังเลในการไม่ติดต่อทรัพย์ที่ไม่ผ่านเกณฑ์ ,

-- ความผิดพลาดในการคัดทรัพย์ที่อาจจะขายได้ออกตั้งแต่แรก ,

-- การให้ความสำคัญผิดในการติดตามกับทรัพย์ที่ควรหรือไม่ควรติดตาม

สิ่งที่เกิดขึ้นต่อมาก็คือ

หลังจากที่เราพิจารณาไป พิจารณามาสักครู่

เราก็จะเลือกโทรหารายที่เราคาดหวัง

ซึ่งถ้าเราสมหวังก็ดีไป

แต่ถ้าผิดหวังสัก 2-3 ครั้ง

แนวโน้มที่เราจะไม่โทรหรือหาเหตุผลที่จะไม่โทรก็จะเข้ามาโดยที่เราไม่รู้ตัว เกิดอาการไม่ชอบการโทรมาเป็นแรงหน่วงอีก ยิ่งไปกันใหญ่เลยที่นี้

ผมเคยใช้วิธีดังกล่าวมา และประสบปัญหาที่คิดว่าเซลล์ใหม่ทุกคนก็คงต้องเจอเหมือนกัน 

จนมานั่งพิจารณาคิดว่า จะทำอย่างไรต่อไป

แนวคิดของผมในระยะหลังนี้

ซึ่งผมคิดว่าเหมาะสมกับตัวผม และวิธีคิดของผมมากกว่าก็คือ 

“คัดเลือกผู้ขาย ก่อนคัดเลือกทรัพย์”

ทุกวันผมมีเป้าหมายว่าผมต้องโทรแนะนำคนที่ต้องการขายบ้านให้ได้ครบ 10 ราย 

โดยจะไม่ตัดสินทรัพย์ว่าจะขายได้หรือไม่ จนกว่าจะได้คุยกับเจ้าของ

วิธีนี้ทำให้ผม ไม่มีความลังเลที่จะโทรหาเจ้าของบ้าน นอกจากรู้แต่เพียงว่า ต้องโทรให้ได้ตามเป้าหมาย 10 คนต่อวันเท่านั้น

ผมเชื่อว่าใน 10 คนที่ผมโทรหา 

จะต้องมีสัก 1-2ราย ที่เขาเข้าใจว่าผมทำอะไร และต้องการให้ผมเข้าไปทำงานให้

หลังจากที่ผมได้คนที่เข้าใจ และต้องการให้ผมทำงานให้แล้ว

ผมจึงค่อยพิจารณาว่าทรัพย์ที่เขาต้องการขายเป็นอย่างไร เหมาะสมกับราคาหรือยัง หรือต้องทำอย่างไรจึงจะขายได้

ด้วยวิธีการนี้ ผมคิดว่า เมื่อเจ้าของเปิดใจ เข้าใจเรา การพูดคุยกันทั้งวันนี้ และวันหน้าจะง่ายกว่า 

ผมอาจจะได้ทรัพย์ที่สภาพไม่สวย ทำเลไม่ดี แต่เจ้าของเข้าใจ และยอมให้ตั้งราคาถูกกว่าตลาดได้ ...

ซึ่งทรัพย์เหล่านี้ ก็จะมีโอกาสในการขายได้เช่นกัน

มีคนบอกว่าอาชีพนายหน้าเปรียบเสมือน เหมืองทองที่อุดมสมบูรณ์ไปด้วยทองคำ 

ทำให้คนที่มาขุดในเหมืองนี้รวยเร็วและมากเสียด้วย

ผมอยากจะบอกว่าถูกต้องแต่ไม่หมด มีทองจริงแต่ไม่ใช่ทองแท่ง ที่จะขุดแล้วรวยได้ในชั่วข้ามคืน

แต่เป็นเศษทอง ที่คุณต้องขยันขุด ขยันจ้วง 

อาจจะเจอแต่เศษทองคำ 

แต่คุณต้องพยามยามรวบรวมเศษทองเหล่านั้นนำไปหลอมรวมให้เป็นทองแท่งให้ได้

“ความสำเร็จ ไม่มีเส้นทางลัดครับ”

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

กรรมการผู้จัดการ

RE/MAX GreenWay

หากจะถามหา Key Success ของอาชีพนายหน้า

อะไรคือสิ่งที่สำคัญที่สุดที่เปรียบเสมือนกับเป็น "หัวใจ" กันทีเดียว

ถ้าหัวใจดวงน้อย ๆ นี้ไม่ทำงาน หรือทำงานได้ไม่ดี

รับรองได้ว่า ตายแน่นอน

หรือไม่ตายก็อยู่แบบแกรน ๆ อ่อนระโหยโรยแรงพร้อมที่จะตายได้ทุกเวลา

คำตอบคือ Farming ครับ

 อย่าเพิ่งไปนึกว่าเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรมแต่อย่างใด

เพราะในที่นี้ Farming หมายถึง 1)การกำหนดเขต ขอบข่ายพื้นที่ทำงานของเราให้ชัดเจน ว่า เราจะทำงานตรงไหน ขนาดเท่าใด

ทั้งนี้เพื่อความสะดวก รวดเร็ว ประหยัด และมีประสิทธิภาพสูงสุดในการบริการ

และ 2)  การลงไปสัมผัสอย่างใกล้ชิด เพื่อจะได้รอบรู้ในเขตรับผิดชอบอย่างถ่องแท้ ลึกซึ้ง มากกว่านักขายคนอื่น ๆ

 ใน พื้นที่นั้น ๆ  มีหมู่บ้านกี่แห่ง แต่ละแห่งมีบ้านแบบใดบ้าง

แต่ละหลังมีขนาด ลักษณะ ราคาเหมาะสมเท่าใด

มีกี่หลังที่ประกาศขาย ขายไปแล้วกี่หลัง

  เป็นของเรารับผิดชอบกี่หลัง 

ขายได้จริงๆ เท่าไร

ราคาประเมินกรมที่ดินเท่าไร

ของธนาคารเท่าไร

ทำไม?

ก็เพราะว่า “บ้านพร้อมขาย” มีอยู่ทุกหย่อมหญ้า

ว่ากันว่า ทุก ๆ บ้าน 10 หลัง จะมีประกาศขาย 1 หลัง

ขณะที่นายหน้าทุกคนมีขีดความสามารถที่จำกัด

ไม่มีนายหน้าคนใด ที่สามารถครอบคลุมพื้นที่ทำงานได้ครบและมีประสิทธิภาพได้ดีในหลายๆ พื้นที่

นายหน้าแต่ละคนจะมีขีดความสามารถดูแล listing ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดได้ไม่เกิน 40-60 รายการ 

ดังนั้นหากจะเปรียบว่า Farming ของเราคือทะเลสาปที่อุดมสมบูรณ์ไปด้วยปลาให้จับเหลือเฟืออยู่แล้ว

 ทำไมเราจะต้องย้ายไปจับที่ทะเลสาปอื่นอีก ให้เหนื่อยเทียวไปเทียวมาหลาย ๆ รอบให้ลำบากด้วย

อย่ากำหนด Farming ให้กว้าง และไกลเกินไป –

วันนี้เราได้รับ listing มา เรายังไม่ได้ค่าคอม

เราต้องเทียวไป เทียวมาอีกหลายรอบ กว่าจะขายได้

 เพื่อไปติดป้าย พาลูกค้าซื้อเขาชมบ้าน ฯลฯ ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายอีกเท่าไร

หรือเผลอ ๆ เรานั่นแหละจะเหนื่อย ท้อแท้ หมดกำลังใจเอาเสียก่อน

ขอให้ทุกคนโชคดี

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

กรรมการผู้จัดการ

RE/MAX GreenWay

ในประเทศไทย เขาบอกว่า ถ้าเดินไปบนถนน ใน10คน จะมีนายหน้าถึง 3คน

นั่นแสดงว่าบ้านเราเป็นนายหน้าได้ง่ายขนาดนั้นหรือ 

แต่เชื่อไหมว่าในจำนวนนายหน้า 10 คนที่พบ มีนายหน้าที่เป็นที่ปรึกษาที่ดีไม่ถึง 1 คน

 ลองมาดูกันครับ ว่าตัวแทนที่ปรึกษาที่ดีต้องเป็นอย่างไรบ้าง

เรื่องแรก ที่สำคัญที่สุดคือ ทัศนคติ จะมีผลกระทบโดยตรงต่อความรู้สึกของคุณเกี่ยวกับ

1.ทัศนคติต่อการเป็นพนักงานขาย    

  ** ท่านมีหน้าที่ช่วยให้ผู้บริโภคได้ในสิ่งที่เขาต้องการและสนองความจำเป็นของเขา

  ** ท่านมองตัวเองและอาชีพของท่านอย่างไร มีประโยชน์ หรือมีโทษต่อลูกค้า 

  ** จงคิดว่าตัวคุณมีส่วนช่วยให้ลูกค้าได้บรรลุเป้าหมายที่สำคัญในชีวิตของเขาคือ ความต้องการที่จะมีบ้าน

2. ทัศนคติต่อลูกค้าที่คุณให้บริการ 

  ** อย่าคิดหาผลประโยชน์จากลูกค้าแต่เพียงฝ่ายเดียว

  **สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเกี่ยวกับลูกค้าคือ

• การซื้อบ้านเป็นรายจ่ายที่แพงที่สุดที่เขาเคยมีมา
• ลูกค้ามีความรู้น้อยเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• พวกเขากังวลเกี่ยวกับขั้นตอนที่จะเกิดขึ้นในการซื้อขายบ้าน
• พวกเขาอาจกังวลกับการเปลี่ยนแปลงวิถีการดำเนินชีวิตเมื่อเกิดการย้ายที่อยู่อาศัย
• พนักงานขายในอุดมคติของลูกค้า เป็นอย่างไร
  • เป็นมืออาชีพในวงการอสังหาริมทรัพย์ (มืออาชีพ ต่างจาก มีอาชีพ)
  • มีความชำนาญในเรื่องการดำเนินการซื้อขาย
  • เข้าใจความจำเป็น ความต้องการ และปัญหาของเขา
  • ซื่อตรง
  • เอาใจใส่กับความจำเป็นและความต้องการของเขา
  • คอยให้คำแนะนำและช่วยเหลือเขาได้ทุกขั้นตอน
  • ช่วยแก้ปัญหาการซื้อขายให้เขาได้ทั้งหมด

3.ทัศนคติต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

  ** นอกจากต้องเชื่อมั่นในสินค้าและบริการของท่านแล้ว ท่านยังต้องเชื่อมั่นในคุณค่าและประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตัวมันเองด้วย

  ** ธุรกิจของท่านช่วยให้เขาได้พบกับ

            -  ที่พำนักพักพิง                       -  รูปแบบการดำเนินชีวิต                    - สถานะทางสังคม

            -  การลงทุน                             -  ความมั่นคง

4.ทัศนคติต่อความรู้ของคุณเองในด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ -- ความสำเร็จในอาชีพนี้เกิดจาก

  ** ความรู้  ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณต้องเรียนรู้ เพิ่มเติมตลอดเวลาไม่มีหยุด

  ** ความชำนาญ เกิดจากการทำซ้ำบ่อยๆ คิดพัฒนาปรับปรุงให้ดีขึ้นเรื่อย ๆ 

  **ความมั่นใจ เกิดจากการหมั่นฝึกฝนหาความรู้  และสร้างความชำนาญไม่หยุดยั้ง ความเป็นมืออาชีพจะสร้างความมั่นใจในตัวคุณเอง และจะทำให้ลูกค้ามั่นใจในตัวคุณยิ่งขึ้น

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ 

กรรมการผู้จัดการ

RE/MAX Greenway

วิธีแก้ปัญหาดินรอบบ้านทรุดตัวจนต่ำกว่าระดับคานบ้าน จนทำให้เกิดช่องโหว่หรือโพรงใต้บ้าน ที่เป็นปัญหารบกวนสมาชิกในบ้านหรือต้องคอยระแวดระวังว่าจะมีสัตว์อะไรเข้าไปอยู่อาศัยหรือไม่

ปัญหาโพรงใต้บ้านหรือพื้นดินรอบบ้านทรุดนั้น เป็นปัญหาที่หลายบ้านมักประสบพบเจอ เมื่อเทียบกับตัวบ้านเองซึ่งมีเสาเข็มรองรับ จะเห็นว่าพื้นดินจะทรุดตัวเร็วกว่า เพราะโดยธรรมชาติพื้นดินจะมีการทรุดตัวอยู่เสมอ ซึ่งหากทรุดตัวเร็วมากจนระดับพื้นดินรอบบ้านต่ำกว่าระดับคานบ้าน จะทำให้เกิดโพรงหรือช่องโหว่ใต้บ้าน ถึงแม้จะไม่เป็นอันตรายต่อโครงสร้างบ้านแต่อย่างใด แต่ก็ดูไม่สวยงาม อีกทั้งยังน่าระแวดระวังว่าอาจเป็นช่องทางให้สัตว์ต่างๆ มุดเข้าไปหลบซ่อนตัว และบางครั้งอาจโผล่มาสร้างความตกใจหรือทำอันตรายสมาชิกในบ้านได้ จึงควรหาวิธีแก้ไขปิดโพรงให้เรียบร้อยจะดีกว่า

กรณีดินรอบบ้านทรุดตัวไม่มาก มีแนวโน้มจะทรุดตัวต่อ แนะนำให้ปิดโพรงแบบชั่วคราวก่อน

กรณีที่พื้นดินรอบบ้านทรุดตัวไม่มากหรือทรุดประมาณ 10-20 ซม. โดยพื้นที่โดยรอบบ้านเป็นสนามหญ้าหรือเป็นพื้นดิน แนะนำให้ปิดโพรงแบบชั่วคราวไปก่อน เช่น วางกระถางต้นไม้ทรงเหลี่ยมมาเรียงเพื่อบังโพรง ก่ออิฐปิดทับโดยใช้แผ่นโฟมคั่นระหว่างก้อนอิฐกับตัวบ้าน วางอิฐบล็อกหรือเลือกใช้ขอบคันหินเพื่อปิดโพรงใต้บ้าน ซึ่งการเลือกใช้ขอบคันหิน สามารถสร้างลูกเล่นได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น การทาสีตามที่เราชอบ หรือหากมีพื้นที่มากพอก็สามารถวางขอบคันหิน 2 แถวล้อมเป็นกระบะใส่ดินปลูกต้นไม้เล็กๆ เพิ่มความสวยงามสดชื่นรอบบ้านอีกด้วย **สำหรับบ้านที่ดินทรุดไม่เกิน 13 ซม. แนะนำให้ใช้ขอบคันหินขนาดที่สูง 20 ซม. ส่วนพื้นดินรอบบ้านที่ทรุดไม่เกิน 23 ซม. แนะนำให้ใช้ขอบคันหินที่มีความสูง 30 ซม.

ภาพ: ตัวอย่างอาการพื้นดินรอบบ้านทรุดตัวไม่มาก

ภาพ: ก่ออิฐปิดโพรงใต้บ้าน กรณีดินยังทรุดไม่มาก และมีแนวโน้มทรุดต่อไปเรื่อยๆ

ภาพ: การวางขอบคันหินปิดโพรงใต้บ้าน และปลูกต้นไม้ประดับ

กรณีดินรอบบ้านทรุดตัวมาก มีโพรงขนาดใหญ่ แต่แทบไม่ทรุดตัวต่อ แนะนำให้ปิดโพรงแบบถาวร

การปิดโพรงใต้บ้านกรณีดินรอบบ้านทรุดตัวมาก ทรุดมานานจนเริ่มคงตัวแทบไม่ทรุดต่อแล้ว (ไม่เกิน 10 ซม. ใน 1 ปี) หรือบ้านที่มีอายุตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป สามารถแก้ไขแบบถาวรได้หลายวิธี ไม่ว่าจะเป็น “การถมทรายและดิน” เพื่อปิดโพรงและปรับระดับพื้นดินตามต้องการ “การเติมเต็มโพรงใต้บ้านด้วย CPAC FillGood” หรือ “การปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)” และเก็บพื้นที่หน้างานโดยรอบบ้านให้เรียบร้อย

“การถมทรายและดิน” ทำได้โดยเททรายเป็นกองรอบบ้านแล้วฉีดทรายด้วยน้ำ เพื่อให้ทรายไหลเข้าใต้บ้านจนปิดปากโพรงสนิท ทรายจะช่วยกันดินรอบบ้านไม่ให้ไหลเข้าไปใต้บ้านได้ดี (น้ำหนักทรายประมาณ 1,500 กก./ลบ.ม.) จากนั้นก็สามารถถมดินโดยรอบ ตกแต่งพื้นที่หรือจัดสวนได้ตามต้องการ

“การเติมเต็มปิดโพรงใต้บ้าน CPAC FillGood” คือการใช้วัสดุมวลเบาชนิดพิเศษของ CPAC ฉีดเข้าไปในโพรงใต้บ้านตามปริมาณที่คำนวณไว้หลังจากขั้นตอนเข้าสำรวจ วัสดุนี้มีน้ำหนักเบา มีคุณสมบัติไหลลื่นได้ดี เข้าถึงซอกมุมต่าง ๆ ในโพรงโดยไม่มีผลกระทบต่อโครงสร้าง ท่อน้ำ หรือท่อน้ำยาปลวกแต่อย่างใด เพราะตัววัสดุจะอยู่บนดินที่ระดับความสูงประมาณท้องคานเท่านั้น ไม่ถึงระดับท่อน้ำหรือท่อน้ำยาปลวกซึ่งมักจะเดินเกาะอยู่ข้างคานด้านใน อีกทั้งน้ำหนักของวัสดุนี้ในกรณีที่เทหนา 10 ซม. จะหนักเพียง 50 กิโลกรัมต่อ ตร.ม. (500 กิโลกรัมต่อ ลบ.ม. หรือต่อ 1 คิว) หากมีบางส่วนเททับท่อหรือโครงสร้างจึงไม่มีผลกระทบใดๆ อย่างไรก็ดี ในขั้นตอนการสำรวจเพื่อประเมินปริมาณวัสดุที่ต้องใช้ หากมีสิ่งใดที่เป็นอุปสรรค ทางทีมวิศวกรจะแจ้งให้ทราบหรือให้ทำการแก้ไขก่อนเข้าดำเนินงาน

ภาพ: ส่วนหนึ่งของขั้นตอนการติดตั้งวัสดุ FillGood เพื่อเติมเต็มโพรงใต้บ้าน ที่มีน้ำหนักเบา ไหลลื่นง่าย และ เติมเต็มได้ดี

ภาพ: ตัวอย่างบ้านที่มีโพรงใต้บ้าน ทั้งก่อนและหลังจากติดตั้งวัสดุ FillGood แล้ว

“การปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)” คือ การทำคันดินแข็งด้วย Soil Stabilizer ปิดบริเวณด้านหน้าโพรงตลอดความยาวโพรงที่เกิดขึ้นรอบบ้าน คันดินแข็งจะทำหน้าที่เป็นแนวกำแพงกันดินไม่ให้ดินรอบบ้านไหลเข้าไปใต้บ้าน โดยมีแผ่นสมาร์ทบอร์ดซึ่งทำหน้าที่เป็นไม้แบบและเป็นแนวปิดเสริมความแข็งแรงชั้นที่ 2 จึงช่วยแก้ไขปัญหาดินรอบบ้านทรุดตัวได้เป็นอย่างดี

ภาพ: รายละเอียดการปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)

ภาพ: ลักษณะการปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)

ภาพ: ตัวอย่างบ้านที่มีการปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)

จะเห็นว่า เมื่อโพรงใต้บ้านเกิดขึ้นได้ก็ย่อมมีวิธีปิดได้เช่นกัน ทั้งนี้ สำหรับบ้านที่ยังไม่ได้สร้างหรืออยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างก็สามารถป้องกันปัญหานี้ได้ เช่น ทำครีบ ค.ส.ล. ต่อจากใต้ท้องคานลงมา วิธีนี้ใช้ในกรณีที่ระดับพื้นชั้นล่างต่างจากระดับดินไม่เกิน 1 ม. หากเกินกว่านั้นให้ใช้วิธีก่อผนังกันดินใต้คาน (ผนังก่ออิฐฉาบปูน) โดยจะต้องเสียบเหล็กหนวดกุ้งเพื่อช่วยยึดผนังกับคานและเสาด้วย การป้องกันโดยวิธีเหล่านี้ จะช่วยชะลอเวลาและลดความยุ่งยากในการแก้ปัญหาโพรงใต้บ้านในอนาคตได้มาก

ภาพ: สำหรับบ้านสร้างใหม่ สามารถเลือกทำครีบค.ส.ล. ต่อจากใต้ท้องคานลงมา

ภาพ: การก่อผนังกันดินใต้คาน สำหรับบ้านสร้างใหม่

Tip1: หากมีวัสดุปูทับหน้าพื้น แต่เป็นวัสดุที่รื้อออกได้ง่ายเช่นบล็อกคอนกรีต สามารถรื้อออก ถมทรายและดินให้ได้ระดับ จากนั้นเตรียมพื้นที่ให้เรียบร้อยก่อนปูบล็อกเดิมกลับไป

Tip2: หากพื้นเดิมเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก (ค.ส.ล.) ที่อยู่ในสภาพดี ให้วางตะแกรงเหล็กแล้วเทคอนกรีตทับเพื่อเพิ่มระดับพื้นได้เลย (กรณีเพิ่มระดับเกิน 15 ซม. ให้ถมทรายปรับระดับก่อนเทคอนกรีต) จากนั้นจึงเลือกตกแต่งผิวหน้าตามใจชอบ เช่น คอนกรีตพิมพ์ลาย ปูบล็อกคอนกรีต ปูกระเบื้อง เป็นต้น แต่ถ้าหากพื้น ค.ส.ล. เดิมยุบเสียหายจนแตกร้าว ให้ทุบรื้อออก แล้วถมทรายให้ได้ระดับก่อนเทคอนกรีตอีกครั้ง หรือจะปรับสภาพดินเพื่อเปลี่ยนวิธีตกแต่ง เช่น ปูหญ้า วางบล็อกคอนกรีต เป็นต้น

Tip3: กรณีเทพื้น ค.ส.ล. ซึ่งไม่ใช่แค่พื้นทางเดินทั่วไป เช่น พื้นลานซักล้าง พื้นที่นั่งเล่นพักผ่อน อาจลงเสาเข็มสั้นแบบฐานเข็มปูพรมด้วยเพื่อช่วยชะลอการทรุดตัวในอนาคต วิธีนี้มีข้อควรคำนึงคือ ใต้พื้นดินจะต้องไม่มีสิ่งกีดขวาง เช่น อุปกรณ์งานระบบอย่างถังเก็บน้ำ ถังดักไขมัน เป็นต้น

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 จากการแพร่ระบาดโควิด

     นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกล่าสุดถือเป็นปัจจัยที่เข้ามามีอิทธิพลทำให้การเติบโตของธุรกิจทุกภาคส่วนต้องชะงักลง เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาอนาคตได้ว่าจะควบคุมให้เข้าสู่สถานการณ์ปกติได้เร็วเพียงใด ส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้ ในส่วนภาคอสังหาฯ นั้นก็ได้รับผลกระทบไม่น้อยเช่นกัน แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐเข้ามาช่วยเหลือแต่ยังคงไม่ครอบคลุมเพียงพอ เนื่องจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังคงผันผวนตามสถานการณ์ปัจจุบัน จึงชะลอการซื้อทรัพย์สินที่มีราคาสูงอย่างที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

     ผลกระทบทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดฯ ส่งผลให้แนวโน้มดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยแตะระดับต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบันและปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ คาดว่าจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2564 ขณะที่ดัชนีอุปทานมีการเติบโตจากการที่ผู้ประกอบการกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ พร้อมจัดโปรโมชั่นเร่งระบายสต็อกคงค้างของโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในช่วงที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งถือว่ายังเป็นโอกาสทองอยู่ แต่คาดว่าดัชนีอุปทานจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลงตามแผนธุรกิจที่ต้องปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในอนาคตเช่นกัน

     จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด จาก 197 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 แม้เคยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ในปีนี้ แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ทำให้มีความเป็นไปได้ยาก คาดว่าตลาดจะมีทิศทางเติบโตอีกครั้งเมื่อภาครัฐสามารถควบคุมการแพร่ระบาดฯ ได้ และมีการฉีดวัคซีนมากเพียงพอที่จะสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ในประเทศ

นางกมลภัทร ระบุว่า มาตรการรัฐไม่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภค อาทิ จากมาตรการช่วยลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน เพื่อช่วยเหลือเยียวยาตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐ และหวังกระตุ้นการซื้อขายให้เติบโต เพราะจากรายงานพบว่า ความสนใจซื้อของผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นน้อยเมื่อเทียบกับระดับราคาอื่น โดยเพิ่มขึ้นเพียง 14% จากไตรมาสก่อน ต่างจากความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 34% ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% และระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23%

     นอกจากนี้ยังพบว่า จำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดจะเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% จากไตรมาสก่อน รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาท และระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% และ 8% ตามลำดับสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ จึงต้องเลือกใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นที่สุดก่อน สอดคล้องกับผลสำรวจ “ครอบครัวไทยในยุคโควิด-19” ของสวนดุสิตโพล มหาวิทยาลัยสวนดุสิต ที่พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 75.41% มองว่าปัญหาหนี้สิน เป็นปัญหาในครอบครัวที่พบมากขึ้นในยุคโควิด-19 นี้ และปัญหาหนักอกในครอบครัวอันดับแรกยังคงเป็นเรื่องรายได้และค่าใช้จ่ายถึง 44.27% ในขณะที่ผู้บริโภคในระดับบนแม้จะยังคงให้ความสนใจในการซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหาฯ แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ปัจจุบัน รวมทั้งไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น จึงส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้นหรือชะลอการซื้อออกไปก่อนเช่นกัน

อ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์ กรุงเทพธุรกิจ

หลายท่านอาจกำลังมีความคิดแบบนี้อยู่.....

ผมขอเสนอข้อคิดเห็นในแง่มุมต่างๆ จากประสบการณ์กว่า 30 ปี เพื่อช่วยให้หลายท่าน ที่ต้องการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพแบบจริงจัง ได้ลองศึกษาเพื่อเป็นแนวทางก่อน...

• เกี่ยวกับผู้สมัครงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

  • ความเข้าใจของผู้สมัครงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มมือใหม่

• ความเป็นจริง ของวงการนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

• มุมมองของบริษัทนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

• มุมมองของพนักงาน/ตัวแทน ที่สมัครงานนายหน้า

• สรุป

เกี่ยวกับผู้สมัครงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ที่เข้ามาสมัครงานเป็นตัวแทนขายบ้านมือสอง หรือเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งตามประสบการณ์ได้เป็น 3 กลุ่มคือ

• กลุ่มแรก – ซึ่งมีค่อนข้างมากคือ มือใหม่ ไม่เคยทำงานเกี่ยวกับบ้านที่ดินมาก่อนเลย แต่อาจจะเคยทำงานเกี่ยวข้องบ้าง เช่นขายวัสดุก่อสร้าง ทำงานธนาคารปล่อยสินเชื่อ ฯลฯ กลุ่มนี้ยังแยกย่อยได้อีกเป็น มีประสบการณ์งานขาย กับไม่เคยเป็นพนักงานขายเลย ทำสาขาอื่นมาก่อน เช่น บัญชี งานโรงงาน
• กลุ่มที่สอง - เป็นมือเก่าจากการเคยขายบ้านมือหนึ่งทั้งโครงการดังติดแบรนด์ดี และโครงการท้องถิ่นทั่วไป
• กลุ่มที่สาม - เป็นมือเก่าของจริง รู้กระบวนการทำงานทุกอย่าง จากที่อื่นมาแล้ว จะต่างก็แค่วิธีคิด วิธีทำ ปรัชญาการทำงานของแต่ละที่เท่านั้น

ความเข้าใจของผู้สมัครงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มมือใหม่

ผมจะพูดถึงกลุ่มแรกซึ่งมีค่อนข้างมาก ระหว่างการสัมภาษณ์ ก็พอจะสรุปความเข้าใจและความต้องการของเขาได้ว่า อยากทำอาชีพนี้เพราะคิดว่า เงินดี เห็นใครก็ทำได้ง่าย ไม่น่าจะยาก และน่าจะทำเป็นไซด์ไลน์ได้ ทำงานประจำอยู่ และจะทำหลังเลิกงาน หรือมากกว่านั้น คือจะทำในเวลาที่ทำงานประจำด้วยซ้ำไป ส่วนเรื่องรายได้ ก็มักจะขอเริ่มต้นกันที่อย่างต่ำเดือนละ 12,000บาท ด้วยคุณสมบัติที่ไม่มีประสบการณ์งานขายด้านนี้มาก่อน บางคนไม่เคยขายอะไรมาก่อนเลย หรือไม่ได้มีประสบการณ์ตรงกับการขายบ้านมา  และไม่ยอมรับกับการทำงานแบบไม่มีเงินเดือนที่บริษัทจะจ่ายเป็นส่วนแบ่งเมื่อบริษัทได้รับค่านายหน้ามาแล้ว

 สรุปแล้ว

เป็นความต้องการที่ไม่ตรงกันนัก บริษัทนายหน้าจะมีรายได้ชัดเจน ที่ 3% ของราคาบ้านที่ขายได้ ไม่มีรายได้อื่นอีกเลย ซึ่งไม่ได้มากอะไร เพราะบริษัทฯ ต้องลงทุนจะรับฝากขายบ้านโดยไม่ได้เก็บค่าใช้จ่ายใด ๆกับผู้ฝากขายบ้านมาก่อน ต้องลงทุนทำการตลาดให้ลูกค้าก่อนทั้ง ป้าย ค่าโฆษณา ค่าใช้จ่ายในสำนักงานทั้ง น้ำ ไฟฟ้า โทรศัพท์ บริษัทจะได้ค่านายหน้าจากบ้านหลังที่ขายได้เท่านั้น

ความเป็นจริง ของวงการนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

ความเป็นจริง ของวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่นายหน้าทุกคนที่ผ่านประสบการณ์ทำอาชีพมาระยะหนึ่งคือ บ้านไม่ได้ขายได้ทุกหลัง เนื่องจากบ้านทุกหลังมีข้อจำกัดในหลายแง่มุม ยกตัวอย่างเช่น

• ทำเลที่ตั้ง
• สภาพบ้าน
• ราคาที่เจ้าของยอมรับได้
• คู่แข่งในตลาด
• บ้านใหม่ที่มีออกมาเรื่อย ๆในตลาด 

นอกจากนั้นยังมีเรื่องความต้องการขายในตลาด ที่มีมากว่าความต้องการซื้อถึงประมาณ 7 เท่า ดังนั้น แค่บริษัทสามารถบริหารการตลาดให้มีอัตราการรับฝากขาย กับการขายได้ 7 ต่อ 1 ก็ถือว่าเก่งแล้ว แต่ส่วนใหญ่ จะ 10 ต่อ 1 ซึ่งทำให้ค่านายหน้าของบ้านที่ขายได้ หลังจากจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับพนักงานขายแล้ว ต้องนำไปเฉลี่ยเป็นค่าใช้จ่ายด้านการตลาดให้กับบ้านอีกประมาณ 9 หลังที่ไม่สามารถขายได้ด้วย จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่บริษัท ไม่สามารถจะลงทุนจ้างเงินเดือนสูง ๆ กับพนักงานที่เข้ามาตัวเปล่าได้เลย

มุมมองของบริษัทนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

ในมุมของบริษัท คิดว่าไม่กลัวเรื่องการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนในตัวพนักงาน ซึ่งถือว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดแล้วในธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ว่าต้องมีอะไรที่พอจะให้บริษัทคาดหวัง หรือตัดสินใจได้บ้างว่าควรลงทุน หลายคนมาแล้วทำงาน 3 เดือนทำไม่ได้คิดเป็นเงินเดือนก็เท่ากับค่านายหน้าของบ้าน 1 หลัง 2 ล้านบาทแล้ว บางคนมาเพื่อฝังตัวฟักไข่ มาเพื่อเรียนรู้จริงๆ พอเป็นแล้วก็ไป ยังไม่ทันทำผลงานให้บริษัทได้เลย
 

มุมมองของพนักงาน/ตัวแทน ที่สมัครงานนายหน้า

ในมุมของพนักงาน ก็ต้องการความแน่นอน แม้จะไม่มีอะไรติดตัวมาเพื่อให้บริษัทคาดหวังได้เลยก็ตาม แต่ด้วยมีค่าใช้จ่ายรออยู่ทุกเดือน ก็ไม่สามารถเสี่ยงได้เช่นกัน  ทางออกที่ดีคือ ผู้ที่จะเข้ามาในอาชีพนี้ต้องมองไปข้างหน้า ถามตัวเองก่อนว่าทำไมถึงอยากทำอาชีพนายหน้าอสังหา ถ้าคำตอบคือ "รายได้ดี" ทำง่าย ก็คงต้องทบทวนใหม่ว่า มีอาชีพอย่างนี้จริง ๆในโลกนี้ด้วยหรือ

สรุป

การจะเริ่มต้นงานอะไรซักอย่าง เราน่าจะมีภาพในใจไว้ว่า เรามีเป้าหมายว่าเราต้องการทำอะไร เห็นภาพตัวเองเป็นอย่างไร ในอีก 5 ปี 10 ปีข้างหน้า มีหลายคนที่มาสมัครงาน ทำงานมาแล้ว 20 ปี เปลี่ยนงานมาไม่ซ้ำธุรกิจเลย ยังหาตัวเองไม่พบว่าตัวเองทำอะไรได้ดี อะไรคิดว่าดีก็ทำ พอพบว่ามีปัญหาไม่ดีอย่างที่คิด ก็เปลี่ยนใหม่ น่าเสียดายที่เวลาที่ผ่านไป ประสบการณ์ในการทำงานไม่สามารถนำมาต่อยอดได้เลย ต้องเริ่มใหม่เรื่อย ๆ อย่างนี้แล้วเมื่อไรจะสบายซักที

ถ้าคุณคิดจะเป็นนายหน้า หรือตัวแทนขายบ้านมือสอง คุณต้องบอกตัวเองว่าตั้งใจจะยึดอาชีพนายหน้าอสังหาไว้เป็นอาชีพสุดท้าย เพราะธุรกิจนี้อายุยิ่งมาก ยิ่งน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ยิ่งมาก ยิ่งเข้าใจชีวิตมาก คนรุ่นหลังก็จะวางใจในการใช้บริการ คนรุ่นเดียวกันก็ยอมรับได้ เศรษฐกิจดี หรือไม่ดี ก็ทำได้ เศรษฐกิจไม่ดี คนก็ย้ายบ้าน เศรษฐกิจดี คนก็ย้ายบ้าน นายหน้าที่ยึดหลักการ เอาผลประโยชน์ลูกค้าเป็นที่ตั้ง ซื่อสัตย์ ยิ่งทำนานไปลูกค้าเก่ายิ่งมาก เป็นความมั่นคงอย่างหนึ่งในอาชีพ
 

ทางออกที่ดีที่อยากแนะนำ คือระหว่างที่ยังทำงานมีเงินเดือนประจำอยู่ หรือทำงานอื่นอยู่ก็ตาม ก่อนตัดสินใจที่จะมาทำ ท่านควรใช้เวลาศึกษา เรียนรู้กระบวนการ วิธีการ เข้ารับการอบรมจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทตัวแทนที่เปิดอบรมนายหน้าอสังหา หรือแม้แต่การทำตัวเป็นผู้ซื้อ ออกตระเวณไปตามสำนักงานขายบ้านต่าง ๆ ศึกษาวิธีการที่ดี เก็บข้อมูล คิดว่าถ้าท่านไปได้ครบซัก 50 โครงการ ท่านน่าจะได้ความรู้ วิธีการ ในการเป็นพนักงานขายบ้านที่ดีพอสมควรแล้ว จากนั้น ท่านเดินไปที่บริษัทฯ นายหน้าใด เขาก็พร้อมที่จะรับท่านเป็นพนักงานขายแน่นอน หรือต่อให้คุณต้องการเป็นนายหน้าอสังหาแบบ part time หลักการทั้งหลายนี้ คุณสามารถนำไปปรับใช้ได้เช่นเดียวกัน

การเริ่มต้น เหมือนการกลัดกระดุมเม็ดแรก ถ้ากลัดได้ถูกต้อง เม็ดต่อไปย่อมเป็นเรื่องง่าย และไม่เป็นการเสียเวลาเดินหลงทาง ผมอยากแนะนำสำหรับท่านที่ตัดสินใจว่าจะยึดอาชีพนายหน้าอสังหา เป็นอาชีพสุดท้ายอย่างจริงจัง แต่ยังไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร ได้ลองพิจารณาหลักสูตรการอบรมนายหน้ายอสังหา 3 วัน สำหรับผู้ที่ไม่มีพื้นฐานความรู้ด้านการเป็นนายหน้าอสังหาฯมาก่อน หรือผู้ที่ต้องการก้าวสู่อาชีพนายหน้าอสังหาฯ แบบมืออาชีพอย่างแท้จริง พร้อมทั้งเรียนรู้เครื่องมือการทำงานที่จะพาคุณก้าวสู่เป้าหมายเป็นมืออาชีพในเวลาอันรวดเร็ว และง่ายยิ่งขึ้น KICK START FOR SUCCESS แล้วพบกันครับ

RE/MAX Greenway คือ 1 ใน 10 บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ของลูกค้า จบทุกปัญหา

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในบางครั้งนั้น นายหน้าหลายท่านอาจประสบปัญหาที่ยุ่งยาก เรื่องของการ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดอายัด และ ขั้นตอนการถอนอายัด เป็นหนึ่งในเรื่องที่ทานอาจได้พบเจอ ผมขอแบ่งปันประสบการณ์ ที่จะช่วยท่านแก้ปัญหาต่างๆเหล่านี้

• ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย
• ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง
• สรุป

ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย

ก่อนอื่น ขอแนะนำ เพื่อนๆนายหน้า ที่กำลังดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผู้ซื้อเตรียมพร้อมที่จะซื้อแล้ว ขอให้ท่านได้ตรวจสอบสัญญาณต่างๆ ที่ดูเหมือนว่าจะได้กลิ่นไม่ค่อยดี เช่น ผู้ขายอ้ำ ๆ อึ้ง ๆ พูดไม่ค่อยเต็มคำนัก เรื่องหนี้สินกับธนาคาร ...

ดีที่สุดคือ ไปที่กรมที่ดิน ก่อนเลย...เพื่อขอตรวจสอบสาระบบ ว่า ใครขออำนาจศาลอายัดไว้

• ธนาคารเจ้าหนี้
• นิติบุคคล
• กรมบังคับคดี

เท่านี้ท่านก็จะทราบปัญหาในเบื้องต้นแล้ว ว่าท่านควรดำเนินการอย่างไรก่อนหลัง

ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง

หลังจากท่านตรวจสอบ เจ้าภาพในการฟ้องร้องอายัดแล้ว ท่านก็จะทราบว่าควรดำเนินการอย่างไรต่อไป ในที่นี่ผมขอกล่าวถึงกรณีหนักสุดก็คือ ธนาคารเจ้าหนี้ ที่เป็นเจ้ามือใหญ่สุด สิ่งที่ต้องดำเนินการต่อไปคือ

1. ให้ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้ ตรวจสอบว่า
   • “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระเงินรวมไถ่ถอนเท่าไร” ซึ่งเงินจำนวนนั้น อาจประกอบด้วย
     • เงินต้น
     • ดอกเบี้ย
     • ค่าทนายความ
     • ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
   • ติดต่อกรมบังคับคดี ตรวจเช็คว่า “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เป็นเงินเท่าไร ในการถอนเรื่อง และเอาโฉนดออกมา”
     • ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะคิด ...% ของยอดหนี้
2. เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว สิ่งที่นายหน้าต้องคิดก่อน จะดำเนินเรื่องต่อคือ
   • คำนวณให้แน่ใจว่า หนี้ทั้งหมดที่ต้องเคลียร์ น้อยกว่า ราคาที่ขายได้
3. ต่อไปคือ แจ้งผู้ซื้อเตรียมเงินที่จะชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค จัดสรรให้ยอดตรงตามแต่ละเจ้าหนี้
4. ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
   • ก่อนเข้ากระบวนการจดทะเบียนโอนฯ ผู้ขายต้องชำระค่าใช้จ่าย ในส่วนของ ค่าทนายความ ค่าดำเนินการอื่น ๆ ให้ธนาคารเจ้าหนี้ก่อน
   • ผู้ขาย พร้อมกับเจ้าหน้าที่ไถ่ถอนของธนาคารฯ ไปด้วยกันที่กรมบังคับคดี เพื่อเบิกโฉนด
     • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ แสดงใบเสร็จรับชำระค่าใช้จ่ายจากผู้ขาย กับเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี
     • ผู้ขาย ชำระเงินค่าเบิกโฉนด และค่าดำเนินการ กับกรมบังคับคดี
     • กรมบังคับคดี มอบโฉนดให้เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ และทำหนังสือแจ้งกรมที่ดินถอนอายัด
5. (ที่กรมที่ดิน) ยื่นเรื่องไถ่ถอน และ ขาย ต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
   • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ ยื่นเรื่อง และเอกสารถอนอายัด และหนังสือปรับปรุงโครงสร้างหนี้ (อย่าลืมขอธนาคาร ทำ เพื่อความแน่ใจ)
   • ผู้ขายจะได้รับลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือ 0.01% และยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีเงินได้ในการขาย
6. จบเรื่อง ด้วยการส่งมอบโฉนดกันไป

สรุป

การดำเนินการถอนอายัดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 ขั้นตอน ท่านสามารถดำเนินการได้ ดังนี้

1. ตรวจสอบอายัดที่กรมที่ดิน
2. ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้
3. ติดต่อกรมบังคับคดี
4. คำนวณยอดหนี้ ถ้าน้อยกว่าราคาขายได้ ก็ไปต่อ
5. แจ้งผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็ค
6. วันโอนกรรมสิทธิ์

• ชำระค่าใช้จ่ายธนาคาร
• ไปกรมบังคับคดี ชำระค่าใช้จ่ายกรมบังคับคดี
• ไปกรมที่ดิน ยื่นเรื่องไถ่ถอน และขาย
• ชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอน
• ธนาคารเจ้าหนี้ รับแคชเชียร์เช็ค
• ผู้ขาย รับเงินส่วนที่เหลือจากการขาย หลังชำระหนี้

หวังว่าประสบการณ์เหล่านี้ จะช่วยให้ท่านแก้ไขปัญหาของท่านได้ลุล่วง ขอให้นายหน้าทุกท่าน ประสบความสำเร็จ

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ - เขียน

อนุชา โพธิปัสสา -เรื่อง

เอกสารหลักฐานในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งนั้นมีมาก ส่วนมากแล้วต้องมีการมอบออำนาจให้กับ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการแทน บางครั้งผู้มอบอำนาจไม่ได้อยู่ในประเทศไทย ทำให้ต้องมีขั้นตอนต่างๆเพิ่มขึ้น

ขั้นตอนดำเนินการมอบอำนาจ ขณะที่ผู้มอบอำนาจอยู่นอกประเทศไทย

สิ่งที่ต้องดำเนินการ คือ

• นำใบมอบอำนาจขายที่พิมพ์ข้อความครบถ้วน
  • ระบุสถานที่ ที่เซ็นมอบอำนาจ สามารถเป็นที่บ้านพักอาศัยในต่างแดนขณะนั้น
  • ระบุวันที่ให้ตรงกับวันที่ไปทำการรับรอง
  • พร้อมด้วยสำเนาพาสปอร์ต และสำเนาบัตรประชาชน

• ไปที่สถานทูตไทยในต่างประเทศ หรือโนทารี่ พลับบิค

  • เพื่อให้เซ็นรับรองพร้อมประทับตรา / เป็นการรับรองตัวตนว่า เป็นตัวผู้ขายจริง ไม่ใช่การเซ็นรับรองข้อความในใบมอบอำนาจ

  • ตราประทับและลายเซ็นของผู้รับรอง ต้องอยู่บนใบมอบอำนาจเท่านั้น / ไม่รับรองแยกในเอกสารอื่น

ข้อควรระวัง

• ลายเซ็นบนใบมอบอำนาจ ทั้งผู้มอบอำนาจ และผู้เซ็นรับรอง ควรเป็นปากกาหมึกสีน้ำเงิน เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จะพิสูจน์ลายเซ็นได้ง่ายว่า เป็นน้ำหมึกจริง ไม่ใช่การถ่ายเอกสาร
• ถ้าเป็นการเขียนใบมอบอำนาจ ต้องส่งปากกาแท่งนั้น กลับมาด้วย / แต่แนะนำให้พิมพ์ดีกว่า เพราะถ้าเขียน ต้องเป็นลายมือเดียวกัน ดังนั้น ต้องเป็นคนที่ประเทศไทย ที่จะไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นผู้เขียน เท่านั้น ห้ามมีต่างลายมือ ต่างน้ำหมึก บนใบมอบอำนาจเด็ดขาด

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

หลายครั้งในอาชีพนายหน้าอสังหา
ผมเจอประสบการณ์มากมายในส่วนการขายบ้านมือสอง
ที่เจ้าของต้องการ "ขายบ้านด้วยตัวเอง"

งานชิ้นนี้ทำไว้นานแล้ว
ต้นทางมาจากตำราต่างประเทศ
แต่ปรับเป็นสำนวนที่ทำงานได้จริง จากที่เคยทำมา

ทุกวันนี้ยังใช้งานอยู่
และสอนตัวแทนไปหลายรุ่น

ผมตัดสินใจนำมาเผยแพร่
หากว่าจะเป็นประโยชน์ ต่อน้อง ๆ รุ่นต่อ ๆ ไป
ในการสร้างคุณค่าให้กับงานนายหน้า

ให้นำไปใช้ได้ แต่ไม่อนุญาติให้นำไปทำเป็นธุรกิจนะครับ
ถือว่าเป็นมันสมอง ความรู้ เทคนิค ที่ขายได้
แต่ที่ไม่ทำ เพราะคิดว่า เป็นวิทยาทาน น่าจะได้ประโยชน์กว่า

-------------------

List of Content

• ทำความเข้าใจสภาพจิตใจของ FSBO (For Sale by Owner) หรือเจ้าของที่ต้องการขายบ้านเอง
• สมมติฐาน เกี่ยวกับ FSBO (For Sale by Owner)
• เทคนิคการสนทนาเรื่องทั่วไป
  • ​บทสนทนาทั่วไป
  • บทสนทนาทั่วไป -1
  • บทสนทนาทั่วไป -2
• เทคนิคการสนทนา เมื่อเจ้าของไม่ต้องการให้นายหน้าหรือตัวแทนเข้าดูบ้าน
  • บทสนทนา-1
  • บทสนทนา-2
• เทคนิคการสนทนา เพื่อสำรวจราคาขาย
  • บทสนทนา-1
  • บทสนทนา-2
• เทคนิคการรับมือข้อโต้แย้ง เกี่ยวกับเรื่องราคา
  • บทสนทนา-1
  • บทสนทนา-2
• เทคนิคการสนทนา กรณีที่เจ้าของบ้านมีประสบการณ์ไม่ดีเกี่ยวกับการฝากขาย
• เทคนิคการสนทนา เมื่อลูกค้าไม่ต้องการจ่ายค่าคอมมิชชั่น
  • บทสนทนา-1
  • บทสนทนา-2
  • บทสนทนา-3
• เทคนิคการสนทนาที่น่าสนใจอื่นๆ
  • บทสนทนาถามว่าเรามีลูกค้าสนใจไหม
  • บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่เบื่อกับการโทรมาของตัวแทนหลายๆ คน
  • บทสนทนาสำหรับผู้ขาย ที่เพิ่งประกาศขาย
  • บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่เขาสามารถทำเองได้เหมือนตัวแทนทำ
  • บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่บอกว่ามีเพื่อนทำธุรกิจนี้เป็นตัวแทนเหมือนกัน
• สรุป

----------------------

ทำความเข้าใจสภาพจิตใจของ FSBO (For Sale by Owner) หรือเจ้าของที่ต้องการขายบ้านเอง

1. ไม่ต้องการจ่ายค่านายหน้า เพราะเขาเชื่อว่าเขาสามารถขายบ้านเองได้
2. เขาจะไม่ฝากขายในวันแรกที่ตัวแทนโทรไปแน่นอน
3. เขาเชื่อว่า เขาไม่ต้องการนายหน้าอสังหา

สมมติฐาน เกี่ยวกับ FSBO (For Sale by Owner)

1. เขาเชื่อว่า เขาสามารถขายบ้านด้วยตัวเองได้โดยไม่ต้องใช้นายหน้าอสังหามืออาชีพ
2. สุดท้ายแล้ว เขาต้องขายผ่านนายหน้าอสังหามืออาชีพ(คนใดคนหนึ่ง)
3. นายหน้าอสังหาต้องพบ FSBO แบบต่อหน้า ก่อนที่จะเริ่มขั้นตอนรับฝากขาย
4. ไม่ใช่ตัวแทนคนแรกที่สามารถรับฝากขายได้ แต่คือตัวแทนคนสุดท้าย ดังนั้นคุณต้องใช้ความพยายามในการติดตาม เพื่อให้แน่ใจว่าคุณคือ นายหน้าอสังหาคนสุดท้ายที่เขาพบ
5. นายหน้าอสังหาต้องตั้งใจว่าจะติดตาม FSBO อย่างต่อเนื่อง 12 สัปดาห์ หรือมิฉะนั้น ก็ไม่ต้องเริ่มติดต่อเลยจะดีกว่า
6. คุณต้องมีเหตุผลที่ดีที่โทรหา FSBO ในแต่ละสัปดาห์ และเหตุผลนั้นก็ควรจะเป็นการนำเสนอสิ่งที่เป็นประโยชน์ต่อเขา และเราด้วย

เทคนิคการสนทนาเรื่องทั่วไป

บทสนทนาทั่วไป

• สวัสดีครับ ผมโทรมาเกี่ยวกับเรื่องการขายบ้านครับ
• ท่านเป็นเจ้าของบ้านหรือเปล่าครับ
• ผมชื่อ ….. เป็นตัวแทนขายอสังหาฯของ RE/MAX GreenWay ชำนาญพื้นที่ในย่านทำเล ...​… ,
• ผมขออนุญาติลูกค้าสักครู่ สะดวกไหมครับ …. ที่จะแนะนำให้ลูกค้ารู้จักผม และงานบริการของบริษัท ที่จะทำให้ลูกค้าได้รับความสะดวก รวดเร็ว และปลอดภัย ในการขายอสังหาฯ

บทสนทนาทั่วไป -1

• (ผมเคยขายบ้านเองมาก่อนแล้ว) ครับ แต่ตลาดตรงนั้นกับที่นี่ต่างกันมากนะครับ ที่ผ่านมา มีกี่คนแล้วครับ ที่เข้ามาดูบ้าน
• ไม่ต้องกังวลครับ ผมเข้าใจดีว่า ท่านไม่ได้ตั้งใจที่จะทำงานกับตัวแทนขาย หรือแม้ในกรณีที่ผมสามารถพาผู้ซื้อเข้ามาได้ ท่านจะยินดีจ่ายค่าตัวแทนไหมครับ
• ถ้าผมจะบอกท่านว่า สุดท้ายแล้ว ท่านอาจจะต้องเสียเงินค่าคอมมิชชั่น ที่ท่านต้องประหยัดนั้นอยู่ดี และท่านยังต้องจัดการงานทุกอย่างเองอีกด้วย ...​ท่านให้ผมไปดูบ้านสักครั้ง เพื่อพูดคุยกันได้ไหมครับ … ท่านไม่ต้องกังวลใดๆ ครับ ผมไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ทั้งสิ้น
• ทำไมท่านจึงชอบขายบ้านด้วยตนเองละครับ มันสูญเสียเวลาทำงาน เวลาหาเงินของท่านค่อนข้างมาก … และมันก็เป็นการรบกวนเวลาส่วนตัว และเวลาครอบครัวของท่านค่อนข้างมาก
• ถ้าผมสามารถช่วยท่านจัดการงานที่ต้องทำทุกอย่างเกี่ยวกับการขายบ้านออกจากท่านไปได้ และยังคงไม่ได้ทำให้ท่านต้องชำระเงินมากกว่าที่ท่านจะทำเอง .. ท่านจะให้โอกาสผมเข้าไปคุยด้วยได้ไหมครับ
• อย่างนี้ดีไหมครับ ท่านลองจัดเวลาให้ผมไปพบที่บ้าน เพื่อที่ผมจะให้คำแนะนำเรื่องการตั้งราคาบ้านให้ท่านด้วย … ตอนที่เราพบกัน ผมจะทำ 3 อย่าง คือ
  --- หนึ่ง ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า เมื่อผมรับฝากขายบ้านของท่านแล้ว ผมจะทำอย่างไรให้บ้านของท่านขายได้ภายในเวลาอันรวดเร็ว นั่นคือผลลัพธ์ของระบบการตลาดที่มีประสิทธิภาพของบริษัท
  --- สอง ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า เมื่อท่านฝากผมขาย แล้ว ท่านจะได้เงินมากกว่าที่ท่านขายเองได้อย่างไร
  --- สาม ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า ผมจะเป็นผู้ประสานงานให้ท่านตั้งแต่เริ่มเสนอขาย จนกระทั่งจบการขาย จนทำให้ท่านสามารถซื้อและย้ายเข้าบ้านหลังใหม่ ได้อย่างไร
• มอบงานให้ผมทำเถอะครับ แล้วท่านคอยรอรับเงิน .. เป็นสิ่งที่ท่านต้องการกว่าหรือเปล่าครับ
• ขอบคุณนะครับ ที่ให้เวลาพูดคุยกับผม หากท่านต้องการความช่วยเหลือ คำปรึกษาใด ผมยินดีนะครับ … และหากท่านจะกรุณา ถ้าท่านทราบว่าใครที่ต้องการจะขายบ้านในบริเวณนี้ กรุณาแนะนำให้เขารู้จักผมด้วยนะครับ

บทสนทนาทั่วไป -2

• สวัสดีครับ ผมชื่อ … เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ บริษัท RE/MAX GreenWay …. ผมเห็นท่านประกาศขายบ้านด้วยตนเอง ผมโทรมาเพื่อขอแนะนำตัวว่าผมเป็นตัวแทนที่มีความชำนาญในพื้นที่ที่ท่านประกาศขายบ้านอยู่ครับ … สำหรับสภาพตลาดของหมู่บ้าน ….​ นี้ ตอนนี้มีบ้านประกาศขายทั้งหมด …. หลัง ถ้าท่านต้องการที่จะขายบ้านของท่านให้ได้เร็ว ในราคาที่ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป .ผมคิดว่าข้อมูลเหล่านี้ น่าจะเป็นประโยชน์ต่อท่านเป็นอย่างมาก ..​ท่านสะดวกไหมครับ ที่จะให้ผมเข้าพบที่บ้านที่ขาย

เทคนิคการสนทนา เมื่อเจ้าของไม่ต้องการให้นายหน้าหรือตัวแทนเข้าดูบ้าน

บทสนทนา-1

• เป็นเพราะเรื่องค่าคอมมิชชั่นที่ลูกค้าต้องชำระเมื่อขายได้หรือเปล่าครับ ที่ทำให้ลูกค้าไม่ต้องการฝากขายอสังหาฯ กับบริษัท
• ถ้าผมสามารถแนะนำผู้ซื้อให้ได้ ลูกค้ายินดีจ่ายค่าตัวแทนให้บริษัท ไหมครับ
• ผมเชื่อว่า ท่านจะต้องมีผู้สนใจซื้อเข้าชมบ้าน และสุดท้ายจบลงด้วยการที่เขาไม่ซื้อบ้านของท่าน จริงไหมครับ … คนเหล่านี้ จริงๆ แล้ว เขาก็เป็นผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ถ้าท่านมีรายชื่อคนเหล่านี้ จะดีไหมครับ ถ้าเราจะเอารายชื่อลูกค้าที่ท่านมี กับที่ผมมี มาแลกกัน เพราะอาจจะทำให้ท่านขายบ้านให้ได้เร็วขึ้นได้
• ขอให้ผมได้เข้าดูบ้านสักครั้ง เพื่อที่จะได้รู้ว่า มีผู้ซื้อคนใดที่สนใจซื้อบ้านลักษณะนี้ .. ผมสะดวกวันนี้ ตอนเช้า หรือตอนบ่ายดีกว่าครับ

บทสนทนา-2

• FSBO: เราไม่ต้องการเปิดบ้านให้ตัวแทนดู
• AGENT: ผมเข้าใจว่าท่านรู้สึกอย่างไร แต่ท่านยินดีจ่ายค่าตัวแทนใช่ไหมครับ
• FSBO: ใช่
• AGENT: ขออนุญาติถามท่านว่า ถ้าผมพาผู้สนใจซื้อเข้าดูบ้านในบริเวณนั้น และผมจะสามารถให้รายละเอียดบ้านของท่านได้ไหมครับ
• FSBO: แน่นอน และถ้าขายได้ เราก็ยินดีจ่าย
• AGENT: ดีครับ ถ้างั้นขอให้ผมได้เห็นสภาพภายในบ้านเถอะครับ เพื่อที่จะสามารถถ่ายทอดอารมณ์ ความรู้สึกของบ้านให้ผู้สนใจซื้อฟังได้อย่างน่าสนใจ ท่านสะดวกให้ผมดูบ้านวันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ

เทคนิคการสนทนา เพื่อสำรวจราคาขาย

บทสนทนา-1

• สวัสดีครับ ผมชื่อ … เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ บริษัท RE/MAX GreenWay …. เรากำลังทำการสำรวจเจ้าของบ้านที่ประกาศขายบ้านด้วยตัวเอง จะขอท่านตอบคำถามสัก 3-4 ข้อได้ไหมครับ
• ท่านเสนอขายราคาเท่าไรครับ
• ท่านเสนอขายมาเป็นระยะเวลานานเท่าไรแล้วครับ
• เมื่อขายได้แล้ว ท่านจะย้ายไปอยู่ที่ไหนครับ
• มีกำหนดระยะเวลาแน่นอนไหมครับ ว่าจะต้องขายให้ได้เมื่อไร
• ทำไมถึงเลือกที่จะขายบ้านด้วยตนเอง แทนการใช้นายหน้าอสังหามืออาชีพครับ
• ถ้าผมสามารถแสดงให้ท่านเห็นได้ว่า ผมสามารถทำอะไรที่จะทำให้บ้านของท่านขายได้ และสุดท้ายแล้วท่านยังคงประหยัดค่าตัวแทนด้วย ท่านจะสนใจไหมครับ
• ผมสามารถพิสูจน์ให้เห็นได้ครับ ขอให้ผมได้เข้าไปพบ วันนี้ ตอนเช้า หรือตอนบ่าย ดีกว่ากันครับ

บทสนทนา-2

• สวัสดีครับ ผมชื่อ … เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ บริษัท RE/MAX GreenWay …. ผมขอสอบถามบ้านที่ท่านกำลังประกาศขาย เพื่อเป็นข้อมูลในการประเมินราคาตลาด ในพื้นที่นี้ ท่านสะดวกที่คุยกับผมได้สักครู่ไหมครับ
• (ทำไปทำไม) เพื่อที่จะได้เป็นข้อมูลสำหรับผู้สนใจซื้อในพื้นที่นี้ เพื่อที่จะทำให้พวกเขาตัดสินใจได้ง่ายขึ้นครับ
• ท่านประกาศขายบ้านในราคาเท่าไรครับ
• เนื้อที่ดินกี่ ตรว. / พื้นที่บ้านกี่ ตรม. ครับ / กี่ห้องนอน / กี่ห้องน้ำ
• ได้มีการปรับปรุงอะไรไปบ้างไหมครับ
• มีส่วนใดเพิ่มเติมพิเศษไหมครับ
• ขอบคุณครับ .. อย่างที่ผมได้แจ้งไปว่า ผมกำลังทำราคาประเมินตลาดอสังหาที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ในละแวกนี้ หากท่านต้องการข้อมูลนี้เพื่อเป็นประโยชน์ต่อการนำเสนอขาย ผมยินดีแบ่งปัน โดยผมจะติดต่อมาอีกที เมื่อผมทำเสร็จแล้ว ดีไหมครับ

เทคนิคการรับมือข้อโต้แย้ง เกี่ยวกับเรื่องราคา

บทสนทนา -1

• FSBO : เราต้องการขายราคา 5 ล้านบาท คุณคิดว่ายังไง
• AGENT : ผมกำลังรวบรวมข้อมูลราคาเปรียบเทียบในหมู่บ้านนี้ ซึ่งจะทำให้ทราบว่า ท่านควรตั้งราคาเสนอขายที่เท่าไร จึงจะทำให้ไม่ถูกมองข้ามจากผู้ซื้อตัวจริง ผมสามารถไปพบได้ในวันพรุ่งนี้ ตอนเช้า หรือตอนบ่ายดีกว่ากันครับ

บทสนทนา -2

• FSBO : เราต้องการขายราคา 5 ล้านบาท คุณคิดว่ายังไง
• AGENT : ผมยังไม่ได้เห็นสภาพภายในบ้านเลย แต่ผมสามารถที่จะเข้าไปดูและให้ข้อมูลกับท่านได้เกี่ยวกับการตั้งราคาที่เหมาะสม ให้ผมไปพบวันพรุ่งนี้ตอนเช้า หรือตอนบ่ายดีครับ

เทคนิคการสนทนา กรณีที่เจ้าของบ้านมีประสบการณ์ไม่ดีเกี่ยวกับการฝากขาย

บทสนทนา

• FSBO: ผมเคยฝากขายกับตัวแทนมาก่อน ไม่เห็นเขาทำอะไรเลย ไม่โทรมา ไม่รายงาน เราต้องเป็นฝ่ายโทรไป พอสัญญาหมด เราแค่ติดป้ายเท่านั้นก็ขายเองได้แล้ว
• AGENT: เขาทำ Open House ไหมครับ
• FSBO: ครั้งหนึ่ง
• AGENT: แล้วเป็นอย่างไรบ้างครับ
• FSBO: ไม่รู้ เขาไม่โทรมา
• AGENT: เขาลงโฆษณาไหมครับ
• FSBO: ผมคิดว่าเขาทำ
• AGENT: ทำไมท่านชอบขายบ้านด้วยตนเอง
• FSBO: ไม่ได้ชอบ แต่ต้องทำ
• AGENT: มันใช้เวลาเยอะนะครับ
• FSBO: แน่นอน
• AGENT: มันรบกวนเวลาไหมครับ
• FSBO: พอสมควร แทนที่ผมจะเอาเวลาพาลูกไปเดินห้าง ไปดูหนัง นี่ต้องมาคอยเปิดบ้าน
• AGENT: อย่างนี้ดีไหมครับ ให้ผมเข้าดูบ้าน และถ้าผมรู้สึกว่า ผมสามารถช่วยท่านได้ในการขายบ้าน ตอนผมอยู่ที่นั่น ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า ผมจะทำให้ท่านขายบ้านได้โดยที่ท่านยังสามารถใช้เวลาพาลูก พาครอบครัวไปดูหนัง เดินห้างได้เหมือนเดิม ดีไหมครับ … มีสองอย่างที่ผมจะทำให้ท่านคือ หนึ่ง ทำให้ท่านได้รับเงินจากการขายบ้านมากที่สุด ในเวลาที่น้อยที่สุด และสอง คือ ผมการันตีว่า ผมจะทำให้งานของท่านสำเร็จลุล่วงไปด้วยดี .. ท่านว่าดีไหมครับ ผมสามารถไปดูบ้านท่านได้ในวันพรุ่งนี้ตอนช่วงเช้า หรือช่วงบ่ายดีกว่ากันครับ

เทคนิคการสนทนา เมื่อลูกค้าไม่ต้องการจ่ายค่าคอมมิชชั่น
 

บทสนทนา-1

• FSBO: ผมไม่ต้องการจ่ายค่าตัวแทน เพราะขายถูกอยู่แล้ว
• AGENT: ถ้าผมพบผู้ซื้อตัวจริง และสามารถที่จะรวมค่าตัวแทนไว้ในราคาขายบ้านได้ โดยที่ท่านยังคงได้รับยอดสุทธิที่ท่านต้องการเท่าเดิม ท่านยินดีที่จะติดต่อกับผม และให้ผมเข้าชมบ้านได้ไหมครับ
• FSBO: คิดว่าได้นะ
• AGENT: งั้นผมขอเข้าดูบ้าน ท่านสะดวกวันนี้ช่วงบ่ายหรือพรุ่งนี้ช่วงเช้าดีกว่าครับ

บทสนทนา-2

• AGENT: เหตุผลหลักที่ท่านไม่ให้เข้าดูบ้าน เป็นเพราะเรื่องค่าตัวแทนหรือเปล่าครับ
• FSBO: ใช่ ผมคิดว่าผมขายเองได้ และไม่ต้องเสียค่าตัวแทนด้วย
• AGENT: และถ้าผมสามารถทำงานให้ท่านฟรี ท่านจะให้ผมบริการไหมครับ
• FSBO: คุณจะทำยังไง
• AGENT: ผมทำงานให้ฟรี
• FSBO: หมายความว่าไง
• AGENT: ท่านลองพิจารณานะครับ เหตุผลหลักที่ท่านขายบ้านเองเป็นเพราะไม่ต้องการจ่ายค่าตัวแทน และเช่นกัน มีผู้ซื้อที่ไม่ต้องการซื้อบ้านผ่านตัวแทนเพราะเขาไม่ต้องการจ่ายค่าตัวแทนเช่น ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต่างก็ต้องการประหยัดค่าตัวแทน ท่านคิดว่าใช่ไหมครับ
• FSBO: ใช่ แต่ผมก็ยังไม่เข้าใจ
• AGENT: ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านกับ FSBO(ผู้ขายที่ขายบ้านด้วยตนเอง) เพราะต้องการส่วนลด รวมทั้งค่าคอมมิชชั่นที่ผู้ขายต้องจ่ายให้กับตัวแทนด้วย พวกเขาเปรียบเทียบกับบ้านหลายๆ หลัง ดังนั้นเมื่อท่านต้องการขายบ้านให้ได้ ท่านต้องให้ส่วนลด รวมทั้งค่าตัวแทน ให้กับผู้ซื้อด้วย … ทีนี้ท่านลองพิจารณาว่า ท่านไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย ไม่ได้เงินมากกว่าด้วย ดังนั้น เงินที่ท่านจะให้ผู้ซื้อเพื่อเป็นส่วนลด กับเงินก้อนเดียวกันที่จะให้ผมเป็นค่าตัวแทน ท่านรู้สึกว่า จ่ายให้กับใครน่าจะช่วยท่านในการขายบ้านได้มากกว่ากันครับ
• FSBO: ผมไม่สนใจ ตราบใดที่ผมขายได้ก็พอแล้ว
• AGENT: แต่ถ้าท่านสนใจท่านจะได้ประโยชน์มาก ผู้ซื้อไม่ได้ให้อะไรกับท่านแต่ยังคงเอาเงินก้อนนั้นไปจากท่าน แต่ในอีกทาง ผมเป็นตัวแทนของท่าน ช่วยท่านทำการตลาด ช่วยเป็นที่ปรึกษาให้ท่านไม่ให้เสียเปรียบในการขาย .. ใครที่จะทำให้ท่าน มีเวลา และได้เงินมากขึ้น ได้กว่ากันครับ .. ท่านมองเห็นประโยชน์จากการมีผมเป็นตัวแทนหรือเปล่า .. ขอผมเข้าดูบ้านก่อนเถอะครับ วันนี้ตอนบ่าย หรือพรุ่งนี้เช้าดีครับ

บทสนทนา-3

• FSBO: เราต้องการขายให้ได้เงินมากที่สุด เราไม่ได้เตรียมเงินไว้สำหรับจ่ายค่าตัวแทน
• AGENT: ผมเข้าใจครับ ถ้าผมสามารถแสดงให้ท่านเห็นได้ว่า ทำอย่างไรท่านจึงจะขายแล้วได้เงินมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และท่านให้ผมจัดการงานเอกสารทั้งหมด รวมทั้งเรื่องการเจรจาต่อรอง ท่านยินดีที่จะพบกับผมไหมครับ

เทคนิคการสนทนาที่น่าสนใจอื่นๆ

***บทสนทนาถามว่าเรามีลูกค้าสนใจไหม

• FSBO: คุณมีลูกค้าจะซื้อไหม
• AGENT: มีครับ แต่ขึ้นอยู่กับสภาพบ้าน ผมยังไม่เคยเห็นบ้านของท่านเลย ให้ผมเข้าดูบ้านได้วันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ

***บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่เบื่อกับการโทรมาของตัวแทนหลายๆ คน

• FSBO: ผมเบื่อกับพวกคุณจังเลย ที่โทรมาวันนึงไม่รู้กี่คน กี่รอบ
• AGENT: ผมว่าท่านโชคดีครับ ถ้าไม่ใช่เพราะว่าบ้านของท่านน่าสนใจ คงไม่มีตัวแทนคนใดโทรมา จริงไหมครับ
  (จากนั้นตัวแทนเริ่มถามรายละเอียดของบ้าน อย่าท้าทาย FSBO )

***บทสนทนาสำหรับผู้ขาย ที่เพิ่งประกาศขาย

• FSBO: ผมแน่ใจว่าผมจะขายบ้านได้เองในเร็ววันนี้ ผมเพิ่งประกาศขายได้สัปดาห์เดียว ตอนนี้มีผู้สนใจเข้ามาดูแล้ว 3 ราย และมีต่อรองราคาเข้ามาแล้วด้วย
• AGENT: พวกเขามีคุณสมบัติพอที่จะซื้อไหมครับ
• FSBO: คิดว่ามีนะ
• AGENT: ท่านทราบไหมครับ ว่าทำไมผู้ซื้อจำนวนมากเข้าดูบ้านกับ FSBO
• FSBO: คิดว่าเขาไม่ต้องการซื้อผ่านตัวแทน
• AGENT: จริงครับ แต่ก็มีหลายคนที่เขามาดูบ้านเพราะเขาไม่รู้ว่าเขาเองมีคุณสมบัติพอที่จะซื้อบ้านหลังนี้ได้หรือไม่ … ตัวแทนมืออาชีพจะไม่เปิดบ้านให้กับผู้ที่มีคุณสมบัติไม่พอกับบ้านนั้นๆ … พวกเขาต้องการซื้อบ้าน แต่พวกเขาไม่รู้ว่า ต้องเริ่มต้นอย่างไร จึงเริ่มต้นด้วยการนัดหมายเจ้าของบ้านเพื่อเข้าดูบ้านก่อน แทนที่พวกเขาจะประเมินความสามารถด้านการเงินในการซื้อก่อน .. จริงๆ แล้วผู้ขายทุกคนต้องการผู้ซื้อที่มีความสามารถด้านการเงินในการซื้อบ้านของเขาได้ ถูกต้องไหมครับ
• FSBO: แน่นอน
• AGENT: ให้ผมเข้าพบเพื่ออธิบายเรื่องนี้ให้ท่านได้เข้าใจมากขึ้นเถอะครับ ท่านสะดวกที่พบกันวันนี้ตอนบ่ายหรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ

***บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่เขาสามารถทำเองได้เหมือนตัวแทนทำ

• FSBO: ผมไม่ต้องการนายหน้าหรอก ผมติดป้ายเองได้ ลงเวปไซด์เองได้ และก็ลงเฟสบุ๊ค ทำสิ่งต่างๆ ได้เหมือนนายหน้าทำ
• AGENT: จริงครับ ท่านสามารถที่จะจ่ายเงิน จ่ายเวลา ทำทุกอย่างเองได้ หรือท่านจะให้ผมทำงานเหล่านั้นทั้งหมดแทนท่านก็ได้ .. เพราะสุดท้ายแล้ว ท่านก็จะได้รับเงินจำนวนสุทธิเท่ากันเข้ากระเป๋า … ท่านให้โอกาสผมได้อธิบายได้ไหมครับ ว่าเป็นเพราะอะไร ผมสามารถอธิบายเรื่องนี้ได้ … เราพบกันวันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้า ดีครับ

***บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่บอกว่ามีเพื่อนทำธุรกิจนี้เป็นตัวแทนเหมือนกัน

• FSBO: ถ้าผมจะฝากนายหน้าขาย ผมฝากเพื่อนผม ก็เป็นนายหน้าเหมือนกัน ทำดีกว่า
• AGENT: ดีเลยครับ ที่ท่านมีเพื่อนเป็นนายหน้าเช่นกัน ผมขอทราบชื่อและเบอร์ติดต่อเขาได้ไหมครับ
• FSBO: เอาไปทำไม
• AGENT: ผมทำงานในพื้นที่นี้ ผมมีลูกค้าที่สนใจบ้านลักษณะนี้อยู่เสมอๆ ผมต้องการสร้างความสัมพันธ์กับตัวแทนของท่าน เพื่อนำผู้สนใจซื้อมาดูบ้านของท่านได้ครับ โดยที่ท่านไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มให้กับผมเลยครับ
• FSBO: ผมยังไม่แน่ใจ มีอะไรคุยกับผมก่อนก็ได้
• AGENT: ได้ครับ งั้นผมขอไปพบท่านสะดวกเป็นวันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ
• FSBO: มาทำไม
• AGENT: เพื่อให้ผมได้เห็นรายละเอียดและบรรยากาศของบ้าน เพื่อที่จะอธิบายให้ผู้สนใจซื้อได้ เมื่อมีความต้องการซื้อเข้ามาในพื้นที่นี้ครับ

สรุป

เรื่องของข้อโต้แย้งต่างๆ ในการเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องที่นายหน้าทุกคนต้องพบเจออยู่เป็นเรื่องปกติ เทคนิคการสนทนาต่างๆที่ผมรวบรวมมาให้นี้ หวังอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์ให้กับเพื่อนๆ นายหน้าอสังหาทุกๆท่า่น ได้นำไปปรับใช้ เพื่อความสำเร็จในเส้นทางอาชีพของท่าน หากท่านใดมีความสนใจที่ต้องการพัฒนาตนเองไปสู่นายหน้าอสังหาระดับมืออาชีพ อย่างไม่เสียเวลา ไม่หลงทิศหลงทาง ผมขอแนะนำ TURN PRO REAL ESTATE AGENT BLUEPRINT หลักสูตรอบรมนายหน้าอสังหาที่จะเปลี่ยนท่านเป็นมือโปรได้ภายใน 9 วัน พร้อมมีพี่เลี้ยงมากประสบการณ์ช่วยเหลือท่านตลอดเส้นทางอาชีพนายหน้าอสังหาของท่าน แล้วพบกันครับ
 

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

วิถีชีวิตของคนทำอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดีลกับเรื่อง “ความสมหวัง และความผิดหวัง” ตลอดเวลา อย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้

คติสอนใจ ที่จะช่วยผลักดันให้คุณเป็น นายหน้าอสังหาฯ ร้อยล้าน

คติประจำใจ ที่ผมจะบอกกับตัวเองและน้อง ๆ ทุกคนเสมอ ก็คือ
Who says NO, We say NEXT.
ใครบอกเราว่า “ไม่” เราจะบอกว่า “คนต่อไป”

ไม่มีประโยชน์อะไร ที่จะเอาความคาดหวัง ไปไว้กับใครบางคน ลูกค้าบางราย
เพราะเงื่อนไขของความสำเร็จในงานการซื้อขาย ไม่ได้อยู่ที่เราคนเดียว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ในเรื่องรอบ ๆ อีกมากมาย

สิ่งที่เราทำได้ก็คือ “ทำงานของเราให้ดีที่สุด ด้วยสมอง สติปัญญา ความรู้ ความสามารถที่ดี และทัศนคติที่เป็นบวก”
จากนั้น ก็ “ปล่อยวางกับผลลัพธ์ ว่า ฉันยอมรับได้แล้ว ว่าอะไรจะเกิดขึ้น เพราะสิ่งที่ฉันทำได้ ควบคุมได้ ฉันได้ทำมันหมดแล้ว”
 

ชีวิตจริง มักไม่เป็นตามสิ่งที่หวัง

แต่หลายครั้งที่ชีวิตจริง มันก็ไม่ง่ายอย่างนั้น เพราะสิ่งที่พลาดหวังนั้น มันไม่ใช่สิ่งเล็ก ๆ ซะด้วยซิ ไม่สามารถ NEXT ได้ จะทำไง
ใช่ เพราะสภาวะทางอารมณ์ของแต่ละคนไม่เหมือนกัน

ผมเคยมีตัวแทนทำงานมาด้วยกัน 5 ปี มีผลงานที่ดี เป็นดาวรุ่งมาตลอด สุดท้าย เขามาบอกจะเลิกอาชีพแล้ว เพราะว่า ผิดหวังไม่จบเคสใหญ่ที่เฝ้าคอยมานานร่วมปี

หรือบางคน ที่ชอบพูดว่า เซ็ง ดูแลกันมาขนาดนี้ สุดท้ายมาบอกว่า ไม่ซื้อซะเฉย ๆ

สิ่งเหล่านี้เกิดขึ้นได้ตลอดเวลา ของงานนายหน้าฯ

แต่ถ้าคุณปล่อยให้ติดอยู่ในอารมณ์นั้น เฝ้าหมกมุ่น เฝ้าคิด เสียดาย ท้อแท้ ไม่สิ้นสุด มันก็ไม่เคลียร์ ไปต่อไม่ได้

เดินตามคนที่ทำสำเร็จ

ผมเคยได้เห็นชื่อหนังสือของคุณธนินท์ เจียรวนนท์ ที่ชื่อ ความสำเร็จดีใจได้วันเดียว
ในอีกมุมหนึ่ง ความล้มเหลว ก็ให้เวลาเสียใจได้วันเดียว เช่นกัน


กฏ 24 ชั่วโมง เป็นกฎที่หลายคนที่ประสบความสำเร็จในอาชีพต่าง ๆ พูดถึง ได้แนะนำไว้ให้เป็นคติประจำใจ ว่า

ไม่ว่าวันนี้ เราจะสำเร็จ สมหวัง ดีใจสุด ๆ
หรือ ล้มเหลว พลาดหวัง เสียใจสุด ๆ กับเรื่องใดก็ตาม

เราต้องบอกกับตัวเองว่า

“ฉันให้เวลาเธอ 24 ชั่วโมง
สำหรับการฉลองชัยชนะ ชื่นชมยินดี
หรือ ในทางตรงข้าม จะฉลองความพ่ายแพ้ ซัดตัวเองยังไงก็ตาม
แต่หลังจากนั้น เธอคืออดีตสำหรับฉันแล้ว ฉันจะไปต่อ ฉันจะไม่แวะมาหาเธอละนะ”

ผมคิดว่า เรื่องนี้สำคัญ เพราะเราดีลกับเรื่องสมหวัง ผิดหวังตลอดเวลา

เรื่องผิดหวัง จะมากกว่าด้วย

สรุป

ในเวลาที่ อารมณ์ลบเข้าครอบงำ เป็นเวลาที่น่ากลัว เป็นเวลาที่เราอ่อนแอ และฟุ้งซ่านที่สุด 
แต่ในเวลานั้น เอาเข้าจริง ๆ เราก็อยากอ่อนแอ อยากสงสารตัวเองเหมือนกัน
ไม่เป็นไร อ่อนแอได้ แต่ที่สำคัญ คือ มันต้องจบ มันต้องไม่ยืดเยื้อ
จนมีผลกระทบต่อวันถัดไป วันถัดถัดไป เรื่อย ๆ


เพราะ The life must move on ชีวิตยังคงต้องเดินต่อไป

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

ผมได้อ่านหนังสือเล่มนี้มาแล้ว สองรอบ

แรกก่อนเปิดอ่าน ก็คิดว่า เป็นหนังสือที่สอนการใช้ชีวิต ธรรมดา ทั่วไป

แต่พออ่านได้สัก 2-3 บท เริ่มรู้สึกแล้วว่า “ไม่ใช่อย่างที่คิด”

หนังสือเล่มนี้ นอกจากมีเนื้อหาที่น่าสนใจแล้ว ยังมีอารมณ์ความรู้สึกเมตตาของผู้เขียน ที่อยากแนะ อยากบอก ทางออกของปัญหาต่าง ๆ ที่เราท่านประสบพบเจอกันอยู่ทุก ๆวัน แทรกอยู่ด้วย

เป็นหนังสือที่ถ่ายทอด วิธีคิด มุมมอง ของผู้เขียน ที่ประสบพบและตกผลึกหรือได้รับการชี้แนะมา “เป็นปัญญาของตนเอง” มิใช่ การจดจำใครมาเล่าต่อ

เป็นมุมมองของคนที่เข้าใจชีวิต และเลือกมองในมุมที่ “จะไปต่อ” ไม่ใช่มุมที่ “จะปลงยอมชะตาชีวิต”

ยิ่งอ่านไปยิ่งรู้สึกว่า คนที่อ่านหนังสือเล่มนี้ โดยเฉพาะคนหนุ่มสาว ช่างโชคดีเสียจริง ที่มี “ป้า” คนนี้ มาให้ข้อคิด มุมมอง ที่จะทำให้ชีวิตของเขา ก้าวสู่ความสำเร็จ ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

------

มีตัวอย่างของหนังสือเล่มนี้ในบทที่ 3 เรื่อง การสร้างชีวิต ... นี่คือบางส่วน

ในช่วงเวลาของการสร้างชีวิต ต้องการแนวคิด และความมั่นคงทางจิตใจ สูงกว่าปกติ จะต้อง

• ไม่เจ้าอารมณ์
• ไม่ท้อง่าย
• ไม่วอกแวก
• ไม่อ้าง
• ไม่โทษ
• ไม่มีเงื่อนไข
• ไม่ฮั้วกับตนเอง
• ไม่ผลัดวันประกันพรุ่ง
• ไม่โลเล
• ไม่ซื้อเวลา
• ไม่ทำงานไปวัน ๆ
• ไม่สงสารตัวเองนาน
• ไม่ต้องให้ใครเตือนให้ทำในสิ่งที่ควรทำ
• ไม่ใช้เวลาไปกับสิ่งไร้สาระ
• ไม่จู้จี้จุกจิก
• ไม่คิดเล็กคิดน้อย
• ไม่เป็นน้ำเต็มแก้ว
• ไม่ทรนงตนผิด ๆ
• ไม่คุยโว โอ้อวด
• ไม่ทำเรื่องเล็กให้เป็นเรื่องใหญ่
• ไม่ทำร้ายมิตร
• ไม่ก่อศัตรู
• ไม่แคร์เสียงนกเสียงกา
• ไม่ลืมเป้าหมาย
• ไม่ยอมให้ใครมาลบความฝัน

-------

ชื่นชมมากครับ "มนุษย์ป้า"

นี่ถือได้ว่า เป็น “ลายแทงขุมทรัพย์ในตนเองสู่ความเร็จ" เลยครับ

-------

ติดตามหามาอ่านกันให้ได้นะครับ
หรือจะติดต่อช่องทางเหล่านี้ได้

Facebook Fanpage : มนุษย์ป้าท้าเปลี่ยนโลก
Line : ดูที่รูป
Email : p.suthiraporn@gmail.com
Mobile: 081-6494156

หัวข้อนี้มีประโยชน์มาก สำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าฯ ที่ให้คำปรึกษา

ขออนุญาติเพจ Wealth Me Up ในการนำมาเผยแพร่ด้วยครับ

ข้อความต่อไปนี้ คัดลอก จากเพจ Wealth Me Up แต่มีการทอนบางส่วนให้สั้นลง แต่เนื้อความหมายยังเหมือนเดิมครับ

https://wealthmeup.com/ตีแตกภาษีธุรกิจเฉพาะ/

------------------

ภาษีที่ไม่อาจะหลีกเลี่ยง ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

การโอนที่ดินของบุคคลธรรมดามีภาระภาษีที่ต้องเสียอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ เราจะชำระอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่เงื่อนไข

ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์จะคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า แต่ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ถูกกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่คิดในอัตรา 3.3%

ข้อยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
 

ดังนั้นการบริหารภาษีโอนที่ดิน กลยุทธ์หนึ่งคือ การโอนที่ดินที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งตามกฎหมายการโอนที่ดินในกรณีต่อไปนี้


ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

1. การถูกเวนคืน

2. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

3. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยไม่มีค่าตอบแทนให้กับบุตรชอบด้วยกฎหมายของตน

4. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

5. ขายอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา (นับวันชนวัน) / นับรวมได้ครบ 365 x 5 = 1,825 วัน

6. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎร (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน) เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี (365วัน)
(การนับวัน สามารถนับรวมในแต่ละช่วงเวลาได้ เช่นย้ายเข้า 90 วัน แล้วย้ายออก แล้วย้ายเข้าใหม่ / ย้ายเข้าออกกี่ครั้ง ขอให้นับรวมว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 365 วัน)

7. ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง / การนับกำหนดเวลามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ให้นับตามเงื่อนไขเดียวกัน

8. กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกันหลายคน แม้จะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งคนใดมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะการเข้าถือกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน กฎหมายกำหนดให้เสียภาษีธุรกิจในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล และไม่ให้นำเงื่อนไขการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาใช้ เช่น กรณีเจ้าของร่วม ฯลฯ แปลว่า ต้องขายอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาเท่านั้น ถึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

- สรุปคือ เจ้าของหลายคน (ที่ไม่ใช่สามีภรรยาจดทะเบียนสมรสแล้ว ณ วันที่ได้มา และยังไม่จดทะเบียนหย่า ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ขาย) ต้องขายหลังครบกำหนด 5 ปี เท่านั้น

9. กรณีขายที่ดินหลายแปลงซึ่งได้มาภายใน 5 ปีพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 หลังแต่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงเดียว โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนของที่ดินแปลงที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างเพราะได้มาภายใน 5 ปี และต้องเสียอากรแสตมป์เฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เนื่องจากอยู่ในข่ายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

----------------

10. (ผมเสริม ข้อควรระวัง) ระวังข้อ 7 และข้อ 8 จะมีกรณี
- ข้อ 7. การขอก่อสร้างอาคารหลังใหม่บนที่ดิน / การรับโอนอาคารมาบนที่ดิน ต้องเริ่มนับ "วันที่หนึ่ง" ใหม่ ไปอีก 365 วัน (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้าน) และ 1,825 วัน (กรณีไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)

- ข้อ 8. การเข้าถือกรรมสิทธิรวม จากเดิมถือกรรมสิทธิคนเดียว (บุคคล) เป็นสองคน (ที่ไม่ใช่คู่สมรส) หรือสองคนขึ้นไป จะถือเป็น คณะบุคคล จะต้องเริ่มนับ "วันที่หนึ่ง" ใหม่ ไปอีก 1,825 วัน

ข้อสังเกตุ : ให้นับจากวันปัจจุบันที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ย้อนไป 365 วัน และ 1,825 วัน ว่า มีการเปลี่ยนแปลง ตามข้อ 7 หรือ ข้อ 8 ไหม / ถ้ามี "ต้องระวัง" ค่อย ๆ พิจารณา ว่าเข้าเงื่อนไขใด

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์