Find Out The Latest Posts

News & Events

โควิดฉุดดัชนีราคาอสังหาฯ กทม. ลดลง 4%

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 จากการแพร่ระบาดโควิด

     นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกล่าสุดถือเป็นปัจจัยที่เข้ามามีอิทธิพลทำให้การเติบโตของธุรกิจทุกภาคส่วนต้องชะงักลง เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาอนาคตได้ว่าจะควบคุมให้เข้าสู่สถานการณ์ปกติได้เร็วเพียงใด ส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้ ในส่วนภาคอสังหาฯ นั้นก็ได้รับผลกระทบไม่น้อยเช่นกัน แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐเข้ามาช่วยเหลือแต่ยังคงไม่ครอบคลุมเพียงพอ เนื่องจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังคงผันผวนตามสถานการณ์ปัจจุบัน จึงชะลอการซื้อทรัพย์สินที่มีราคาสูงอย่างที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

     ผลกระทบทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดฯ ส่งผลให้แนวโน้มดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยแตะระดับต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบันและปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ คาดว่าจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2564 ขณะที่ดัชนีอุปทานมีการเติบโตจากการที่ผู้ประกอบการกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ พร้อมจัดโปรโมชั่นเร่งระบายสต็อกคงค้างของโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในช่วงที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งถือว่ายังเป็นโอกาสทองอยู่ แต่คาดว่าดัชนีอุปทานจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลงตามแผนธุรกิจที่ต้องปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในอนาคตเช่นกัน

     จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด จาก 197 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 แม้เคยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ในปีนี้ แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ทำให้มีความเป็นไปได้ยาก คาดว่าตลาดจะมีทิศทางเติบโตอีกครั้งเมื่อภาครัฐสามารถควบคุมการแพร่ระบาดฯ ได้ และมีการฉีดวัคซีนมากเพียงพอที่จะสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ในประเทศ

นางกมลภัทร ระบุว่า มาตรการรัฐไม่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภค อาทิ จากมาตรการช่วยลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน เพื่อช่วยเหลือเยียวยาตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐ และหวังกระตุ้นการซื้อขายให้เติบโต เพราะจากรายงานพบว่า ความสนใจซื้อของผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นน้อยเมื่อเทียบกับระดับราคาอื่น โดยเพิ่มขึ้นเพียง 14% จากไตรมาสก่อน ต่างจากความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 34% ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% และระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23%

     นอกจากนี้ยังพบว่า จำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดจะเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% จากไตรมาสก่อน รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาท และระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% และ 8% ตามลำดับสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ จึงต้องเลือกใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นที่สุดก่อน สอดคล้องกับผลสำรวจ “ครอบครัวไทยในยุคโควิด-19” ของสวนดุสิตโพล มหาวิทยาลัยสวนดุสิต ที่พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 75.41% มองว่าปัญหาหนี้สิน เป็นปัญหาในครอบครัวที่พบมากขึ้นในยุคโควิด-19 นี้ และปัญหาหนักอกในครอบครัวอันดับแรกยังคงเป็นเรื่องรายได้และค่าใช้จ่ายถึง 44.27% ในขณะที่ผู้บริโภคในระดับบนแม้จะยังคงให้ความสนใจในการซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหาฯ แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ปัจจุบัน รวมทั้งไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น จึงส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้นหรือชะลอการซื้อออกไปก่อนเช่นกัน

 

 

อ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์ กรุงเทพธุรกิจ

Read more

อยากเป็น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพราะรายได้ดี?

หลายท่านอาจกำลังมีความคิดแบบนี้อยู่.....

ผมขอเสนอข้อคิดเห็นในแง่มุมต่างๆ จากประสบการณ์กว่า 30 ปี เพื่อช่วยให้หลายท่าน ที่ต้องการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพแบบจริงจัง ได้ลองศึกษาเพื่อเป็นแนวทางก่อน...

 

เกี่ยวกับผู้สมัครงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ที่เข้ามาสมัครงานเป็นตัวแทนขายบ้านมือสอง หรือเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งตามประสบการณ์ได้เป็น 3 กลุ่มคือ

  • กลุ่มแรก – ซึ่งมีค่อนข้างมากคือ มือใหม่ ไม่เคยทำงานเกี่ยวกับบ้านที่ดินมาก่อนเลย แต่อาจจะเคยทำงานเกี่ยวข้องบ้าง เช่นขายวัสดุก่อสร้าง ทำงานธนาคารปล่อยสินเชื่อ ฯลฯ กลุ่มนี้ยังแยกย่อยได้อีกเป็น มีประสบการณ์งานขาย กับไม่เคยเป็นพนักงานขายเลย ทำสาขาอื่นมาก่อน เช่น บัญชี งานโรงงาน
  • กลุ่มที่สอง - เป็นมือเก่าจากการเคยขายบ้านมือหนึ่งทั้งโครงการดังติดแบรนด์ดี และโครงการท้องถิ่นทั่วไป
  • กลุ่มที่สาม - เป็นมือเก่าของจริง รู้กระบวนการทำงานทุกอย่าง จากที่อื่นมาแล้ว จะต่างก็แค่วิธีคิด วิธีทำ ปรัชญาการทำงานของแต่ละที่เท่านั้น

 นายหน้าอสังหาริมทรัพย์, อบรมนายหน้า, นายหน้า part time
 

ความเข้าใจของผู้สมัครงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มมือใหม่

ผมจะพูดถึงกลุ่มแรกซึ่งมีค่อนข้างมาก ระหว่างการสัมภาษณ์ ก็พอจะสรุปความเข้าใจและความต้องการของเขาได้ว่า อยากทำอาชีพนี้เพราะคิดว่า เงินดี เห็นใครก็ทำได้ง่าย ไม่น่าจะยาก และน่าจะทำเป็นไซด์ไลน์ได้ ทำงานประจำอยู่ และจะทำหลังเลิกงาน หรือมากกว่านั้น คือจะทำในเวลาที่ทำงานประจำด้วยซ้ำไป ส่วนเรื่องรายได้ ก็มักจะขอเริ่มต้นกันที่อย่างต่ำเดือนละ 12,000บาท ด้วยคุณสมบัติที่ไม่มีประสบการณ์งานขายด้านนี้มาก่อน บางคนไม่เคยขายอะไรมาก่อนเลย หรือไม่ได้มีประสบการณ์ตรงกับการขายบ้านมา  และไม่ยอมรับกับการทำงานแบบไม่มีเงินเดือนที่บริษัทจะจ่ายเป็นส่วนแบ่งเมื่อบริษัทได้รับค่านายหน้ามาแล้ว

 สรุปแล้ว

เป็นความต้องการที่ไม่ตรงกันนัก บริษัทนายหน้าจะมีรายได้ชัดเจน ที่ 3% ของราคาบ้านที่ขายได้ ไม่มีรายได้อื่นอีกเลย ซึ่งไม่ได้มากอะไร เพราะบริษัทฯ ต้องลงทุนจะรับฝากขายบ้านโดยไม่ได้เก็บค่าใช้จ่ายใด ๆกับผู้ฝากขายบ้านมาก่อน ต้องลงทุนทำการตลาดให้ลูกค้าก่อนทั้ง ป้าย ค่าโฆษณา ค่าใช้จ่ายในสำนักงานทั้ง น้ำ ไฟฟ้า โทรศัพท์ บริษัทจะได้ค่านายหน้าจากบ้านหลังที่ขายได้เท่านั้น

 

ความเป็นจริง ของวงการนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

ความเป็นจริง ของวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่นายหน้าทุกคนที่ผ่านประสบการณ์ทำอาชีพมาระยะหนึ่งคือ บ้านไม่ได้ขายได้ทุกหลัง เนื่องจากบ้านทุกหลังมีข้อจำกัดในหลายแง่มุม ยกตัวอย่างเช่น

  • ทำเลที่ตั้ง
  • สภาพบ้าน
  • ราคาที่เจ้าของยอมรับได้
  • คู่แข่งในตลาด
  • บ้านใหม่ที่มีออกมาเรื่อย ๆในตลาด 

นอกจากนั้นยังมีเรื่องความต้องการขายในตลาด ที่มีมากว่าความต้องการซื้อถึงประมาณ 7 เท่า ดังนั้น แค่บริษัทสามารถบริหารการตลาดให้มีอัตราการรับฝากขาย กับการขายได้ 7 ต่อ 1 ก็ถือว่าเก่งแล้ว แต่ส่วนใหญ่ จะ 10 ต่อ 1 ซึ่งทำให้ค่านายหน้าของบ้านที่ขายได้ หลังจากจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับพนักงานขายแล้ว ต้องนำไปเฉลี่ยเป็นค่าใช้จ่ายด้านการตลาดให้กับบ้านอีกประมาณ 9 หลังที่ไม่สามารถขายได้ด้วย จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่บริษัท ไม่สามารถจะลงทุนจ้างเงินเดือนสูง ๆ กับพนักงานที่เข้ามาตัวเปล่าได้เลย

 

มุมมองของบริษัทนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

ในมุมของบริษัท คิดว่าไม่กลัวเรื่องการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนในตัวพนักงาน ซึ่งถือว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดแล้วในธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ว่าต้องมีอะไรที่พอจะให้บริษัทคาดหวัง หรือตัดสินใจได้บ้างว่าควรลงทุน หลายคนมาแล้วทำงาน 3 เดือนทำไม่ได้คิดเป็นเงินเดือนก็เท่ากับค่านายหน้าของบ้าน 1 หลัง 2 ล้านบาทแล้ว บางคนมาเพื่อฝังตัวฟักไข่ มาเพื่อเรียนรู้จริงๆ พอเป็นแล้วก็ไป ยังไม่ทันทำผลงานให้บริษัทได้เลย
 

มุมมองของพนักงาน/ตัวแทน ที่สมัครงานนายหน้า

ในมุมของพนักงาน ก็ต้องการความแน่นอน แม้จะไม่มีอะไรติดตัวมาเพื่อให้บริษัทคาดหวังได้เลยก็ตาม แต่ด้วยมีค่าใช้จ่ายรออยู่ทุกเดือน ก็ไม่สามารถเสี่ยงได้เช่นกัน  ทางออกที่ดีคือ ผู้ที่จะเข้ามาในอาชีพนี้ต้องมองไปข้างหน้า ถามตัวเองก่อนว่าทำไมถึงอยากทำอาชีพนายหน้าอสังหา ถ้าคำตอบคือ "รายได้ดี" ทำง่าย ก็คงต้องทบทวนใหม่ว่า มีอาชีพอย่างนี้จริง ๆในโลกนี้ด้วยหรือ

 

สรุป

การจะเริ่มต้นงานอะไรซักอย่าง เราน่าจะมีภาพในใจไว้ว่า เรามีเป้าหมายว่าเราต้องการทำอะไร เห็นภาพตัวเองเป็นอย่างไร ในอีก 5 ปี 10 ปีข้างหน้า มีหลายคนที่มาสมัครงาน ทำงานมาแล้ว 20 ปี เปลี่ยนงานมาไม่ซ้ำธุรกิจเลย ยังหาตัวเองไม่พบว่าตัวเองทำอะไรได้ดี อะไรคิดว่าดีก็ทำ พอพบว่ามีปัญหาไม่ดีอย่างที่คิด ก็เปลี่ยนใหม่ น่าเสียดายที่เวลาที่ผ่านไป ประสบการณ์ในการทำงานไม่สามารถนำมาต่อยอดได้เลย ต้องเริ่มใหม่เรื่อย ๆ อย่างนี้แล้วเมื่อไรจะสบายซักที

ถ้าคุณคิดจะเป็นนายหน้า หรือตัวแทนขายบ้านมือสอง คุณต้องบอกตัวเองว่าตั้งใจจะยึดอาชีพนายหน้าอสังหาไว้เป็นอาชีพสุดท้าย เพราะธุรกิจนี้อายุยิ่งมาก ยิ่งน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ยิ่งมาก ยิ่งเข้าใจชีวิตมาก คนรุ่นหลังก็จะวางใจในการใช้บริการ คนรุ่นเดียวกันก็ยอมรับได้ เศรษฐกิจดี หรือไม่ดี ก็ทำได้ เศรษฐกิจไม่ดี คนก็ย้ายบ้าน เศรษฐกิจดี คนก็ย้ายบ้าน นายหน้าที่ยึดหลักการ เอาผลประโยชน์ลูกค้าเป็นที่ตั้ง ซื่อสัตย์ ยิ่งทำนานไปลูกค้าเก่ายิ่งมาก เป็นความมั่นคงอย่างหนึ่งในอาชีพ
 

ทางออกที่ดีที่อยากแนะนำ คือระหว่างที่ยังทำงานมีเงินเดือนประจำอยู่ หรือทำงานอื่นอยู่ก็ตาม ก่อนตัดสินใจที่จะมาทำ ท่านควรใช้เวลาศึกษา เรียนรู้กระบวนการ วิธีการ เข้ารับการอบรมจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทตัวแทนที่เปิดอบรมนายหน้าอสังหา หรือแม้แต่การทำตัวเป็นผู้ซื้อ ออกตระเวณไปตามสำนักงานขายบ้านต่าง ๆ ศึกษาวิธีการที่ดี เก็บข้อมูล คิดว่าถ้าท่านไปได้ครบซัก 50 โครงการ ท่านน่าจะได้ความรู้ วิธีการ ในการเป็นพนักงานขายบ้านที่ดีพอสมควรแล้ว จากนั้น ท่านเดินไปที่บริษัทฯ นายหน้าใด เขาก็พร้อมที่จะรับท่านเป็นพนักงานขายแน่นอน หรือต่อให้คุณต้องการเป็นนายหน้าอสังหาแบบ part time หลักการทั้งหลายนี้ คุณสามารถนำไปปรับใช้ได้เช่นเดียวกัน

 

การเริ่มต้น เหมือนการกลัดกระดุมเม็ดแรก ถ้ากลัดได้ถูกต้อง เม็ดต่อไปย่อมเป็นเรื่องง่าย และไม่เป็นการเสียเวลาเดินหลงทาง ผมอยากแนะนำสำหรับท่านที่ตัดสินใจว่าจะยึดอาชีพนายหน้าอสังหา เป็นอาชีพสุดท้ายอย่างจริงจัง แต่ยังไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร ได้ลองพิจารณาหลักสูตรการอบรมนายหน้ายอสังหา 3 วัน สำหรับผู้ที่ไม่มีพื้นฐานความรู้ด้านการเป็นนายหน้าอสังหาฯมาก่อน หรือผู้ที่ต้องการก้าวสู่อาชีพนายหน้าอสังหาฯ แบบมืออาชีพอย่างแท้จริง พร้อมทั้งเรียนรู้เครื่องมือการทำงานที่จะพาคุณก้าวสู่เป้าหมายเป็นมืออาชีพในเวลาอันรวดเร็ว และง่ายยิ่งขึ้น KICK START FOR SUCCESS แล้วพบกันครับ

 


RE/MAX Greenway คือ 1 ใน 10 บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ของลูกค้า จบทุกปัญหา

Read more

ถอนอายัด ใน 6 ขั้นตอน - กรณีขายอสังหา ที่โดนธนาคารฟ้องและกรมบังคับคดีอายัดแล้ว

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในบางครั้งนั้น นายหน้าหลายท่านอาจประสบปัญหาที่ยุ่งยาก เรื่องของการ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดอายัด และ ขั้นตอนการถอนอายัด เป็นหนึ่งในเรื่องที่ทานอาจได้พบเจอ ผมขอแบ่งปันประสบการณ์ ที่จะช่วยท่านแก้ปัญหาต่างๆเหล่านี้

ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย

ก่อนอื่น ขอแนะนำ เพื่อนๆนายหน้า ที่กำลังดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผู้ซื้อเตรียมพร้อมที่จะซื้อแล้ว ขอให้ท่านได้ตรวจสอบสัญญาณต่างๆ ที่ดูเหมือนว่าจะได้กลิ่นไม่ค่อยดี เช่น ผู้ขายอ้ำ ๆ อึ้ง ๆ พูดไม่ค่อยเต็มคำนัก เรื่องหนี้สินกับธนาคาร ...

ดีที่สุดคือ ไปที่กรมที่ดิน ก่อนเลย...เพื่อขอตรวจสอบสาระบบ ว่า ใครขออำนาจศาลอายัดไว้

เท่านี้ท่านก็จะทราบปัญหาในเบื้องต้นแล้ว ว่าท่านควรดำเนินการอย่างไรก่อนหลัง

ธนาคารเจ้าหนี้, อายัดบ้าน, ถอนอายัด, ขายอสังหา


ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง

หลังจากท่านตรวจสอบ เจ้าภาพในการฟ้องร้องอายัดแล้ว ท่านก็จะทราบว่าควรดำเนินการอย่างไรต่อไป ในที่นี่ผมขอกล่าวถึงกรณีหนักสุดก็คือ ธนาคารเจ้าหนี้ ที่เป็นเจ้ามือใหญ่สุด สิ่งที่ต้องดำเนินการต่อไปคือ

  1. ให้ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้ ตรวจสอบว่า
    • “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระเงินรวมไถ่ถอนเท่าไร” ซึ่งเงินจำนวนนั้น อาจประกอบด้วย
      • เงินต้น
      • ดอกเบี้ย
      • ค่าทนายความ
      • ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
    • ติดต่อกรมบังคับคดี ตรวจเช็คว่า “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เป็นเงินเท่าไร ในการถอนเรื่อง และเอาโฉนดออกมา”
      • ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะคิด ...% ของยอดหนี้
  2. เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว สิ่งที่นายหน้าต้องคิดก่อน จะดำเนินเรื่องต่อคือ
    • คำนวณให้แน่ใจว่า หนี้ทั้งหมดที่ต้องเคลียร์ น้อยกว่า ราคาที่ขายได้
  3. ต่อไปคือ แจ้งผู้ซื้อเตรียมเงินที่จะชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค จัดสรรให้ยอดตรงตามแต่ละเจ้าหนี้
  4. ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
    • ก่อนเข้ากระบวนการจดทะเบียนโอนฯ ผู้ขายต้องชำระค่าใช้จ่าย ในส่วนของ ค่าทนายความ ค่าดำเนินการอื่น ๆ ให้ธนาคารเจ้าหนี้ก่อน
    • ผู้ขาย พร้อมกับเจ้าหน้าที่ไถ่ถอนของธนาคารฯ ไปด้วยกันที่กรมบังคับคดี เพื่อเบิกโฉนด
      • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ แสดงใบเสร็จรับชำระค่าใช้จ่ายจากผู้ขาย กับเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี
      • ผู้ขาย ชำระเงินค่าเบิกโฉนด และค่าดำเนินการ กับกรมบังคับคดี
      • กรมบังคับคดี มอบโฉนดให้เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ และทำหนังสือแจ้งกรมที่ดินถอนอายัด
  5. (ที่กรมที่ดิน) ยื่นเรื่องไถ่ถอน และ ขาย ต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
    • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ ยื่นเรื่อง และเอกสารถอนอายัด และหนังสือปรับปรุงโครงสร้างหนี้ (อย่าลืมขอธนาคาร ทำ เพื่อความแน่ใจ)
    • ผู้ขายจะได้รับลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือ 0.01% และยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีเงินได้ในการขาย
  6. จบเรื่อง ด้วยการส่งมอบโฉนดกันไป

 

สรุป

การดำเนินการถอนอายัดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 ขั้นตอน ท่านสามารถดำเนินการได้ ดังนี้

  1. ตรวจสอบอายัดที่กรมที่ดิน
  2. ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้
  3. ติดต่อกรมบังคับคดี
  4. คำนวณยอดหนี้ ถ้าน้อยกว่าราคาขายได้ ก็ไปต่อ
  5. แจ้งผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็ค
  6. วันโอนกรรมสิทธิ์
  • ชำระค่าใช้จ่ายธนาคาร
  • ไปกรมบังคับคดี ชำระค่าใช้จ่ายกรมบังคับคดี
  • ไปกรมที่ดิน ยื่นเรื่องไถ่ถอน และขาย
  • ชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอน
  • ธนาคารเจ้าหนี้ รับแคชเชียร์เช็ค
  • ผู้ขาย รับเงินส่วนที่เหลือจากการขาย หลังชำระหนี้



หวังว่าประสบการณ์เหล่านี้ จะช่วยให้ท่านแก้ไขปัญหาของท่านได้ลุล่วง ขอให้นายหน้าทุกท่าน ประสบความสำเร็จ

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ - เขียน

อนุชา โพธิปัสสา -เรื่อง

Read more

มอบอำนาจขายอสังหาฯ ขณะที่ผู้มอบอำนาจ อยู่นอกประเทศไทย

เอกสารหลักฐานในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งนั้นมีมาก ส่วนมากแล้วต้องมีการมอบออำนาจให้กับ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการแทน บางครั้งผู้มอบอำนาจไม่ได้อยู่ในประเทศไทย ทำให้ต้องมีขั้นตอนต่างๆเพิ่มขึ้น

 

ขั้นตอนดำเนินการมอบอำนาจ ขณะที่ผู้มอบอำนาจอยู่นอกประเทศไทย

สิ่งที่ต้องดำเนินการ คือ

  • นำใบมอบอำนาจขายที่พิมพ์ข้อความครบถ้วน
    • ระบุสถานที่ ที่เซ็นมอบอำนาจ สามารถเป็นที่บ้านพักอาศัยในต่างแดนขณะนั้น
    • ระบุวันที่ให้ตรงกับวันที่ไปทำการรับรอง
    • พร้อมด้วยสำเนาพาสปอร์ต และสำเนาบัตรประชาชน


หนังสือมอบอำนาจ, ขายอสังหาริมทรัพย์

 

  • ไปที่สถานทูตไทยในต่างประเทศ หรือโนทารี่ พลับบิค

    • เพื่อให้เซ็นรับรองพร้อมประทับตรา / เป็นการรับรองตัวตนว่า เป็นตัวผู้ขายจริง ไม่ใช่การเซ็นรับรองข้อความในใบมอบอำนาจ

    • ตราประทับและลายเซ็นของผู้รับรอง ต้องอยู่บนใบมอบอำนาจเท่านั้น / ไม่รับรองแยกในเอกสารอื่น


ข้อควรระวัง

  • ลายเซ็นบนใบมอบอำนาจ ทั้งผู้มอบอำนาจ และผู้เซ็นรับรอง ควรเป็นปากกาหมึกสีน้ำเงิน เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จะพิสูจน์ลายเซ็นได้ง่ายว่า เป็นน้ำหมึกจริง ไม่ใช่การถ่ายเอกสาร
  • ถ้าเป็นการเขียนใบมอบอำนาจ ต้องส่งปากกาแท่งนั้น กลับมาด้วย / แต่แนะนำให้พิมพ์ดีกว่า เพราะถ้าเขียน ต้องเป็นลายมือเดียวกัน ดังนั้น ต้องเป็นคนที่ประเทศไทย ที่จะไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นผู้เขียน เท่านั้น ห้ามมีต่างลายมือ ต่างน้ำหมึก บนใบมอบอำนาจเด็ดขาด


อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

Read more

เทคนิคการสนทนา กับ FSBO (For Sale by Owner) หรือเจ้าของที่ขายบ้านเอง

หลายครั้งในอาชีพนายหน้าอสังหา
ผมเจอประสบการณ์มากมายในส่วนการขายบ้านมือสอง
ที่เจ้าของต้องการ "ขายบ้านด้วยตัวเอง"

งานชิ้นนี้ทำไว้นานแล้ว
ต้นทางมาจากตำราต่างประเทศ
แต่ปรับเป็นสำนวนที่ทำงานได้จริง จากที่เคยทำมา

ทุกวันนี้ยังใช้งานอยู่
และสอนตัวแทนไปหลายรุ่น

ผมตัดสินใจนำมาเผยแพร่
หากว่าจะเป็นประโยชน์ ต่อน้อง ๆ รุ่นต่อ ๆ ไป
ในการสร้างคุณค่าให้กับงานนายหน้า

ให้นำไปใช้ได้ แต่ไม่อนุญาติให้นำไปทำเป็นธุรกิจนะครับ
ถือว่าเป็นมันสมอง ความรู้ เทคนิค ที่ขายได้
แต่ที่ไม่ทำ เพราะคิดว่า เป็นวิทยาทาน น่าจะได้ประโยชน์กว่า

-------------------

List of Content

----------------------


ขายบ้านมือสอง, ขายบ้านด้วยตัวเอง, เจ้าของขายเอง, ขายบ้านไม่ผ่านนายหน้า


ทำความเข้าใจสภาพจิตใจของ FSBO (For Sale by Owner) หรือเจ้าของที่ต้องการขายบ้านเอง

  1. ไม่ต้องการจ่ายค่านายหน้า เพราะเขาเชื่อว่าเขาสามารถขายบ้านเองได้
  2. เขาจะไม่ฝากขายในวันแรกที่ตัวแทนโทรไปแน่นอน
  3. เขาเชื่อว่า เขาไม่ต้องการนายหน้าอสังหา



สมมติฐาน เกี่ยวกับ FSBO (For Sale by Owner)

  1. เขาเชื่อว่า เขาสามารถขายบ้านด้วยตัวเองได้โดยไม่ต้องใช้นายหน้าอสังหามืออาชีพ
  2. สุดท้ายแล้ว เขาต้องขายผ่านนายหน้าอสังหามืออาชีพ(คนใดคนหนึ่ง)
  3. นายหน้าอสังหาต้องพบ FSBO แบบต่อหน้า ก่อนที่จะเริ่มขั้นตอนรับฝากขาย
  4. ไม่ใช่ตัวแทนคนแรกที่สามารถรับฝากขายได้ แต่คือตัวแทนคนสุดท้าย ดังนั้นคุณต้องใช้ความพยายามในการติดตาม เพื่อให้แน่ใจว่าคุณคือ นายหน้าอสังหาคนสุดท้ายที่เขาพบ
  5. นายหน้าอสังหาต้องตั้งใจว่าจะติดตาม FSBO อย่างต่อเนื่อง 12 สัปดาห์ หรือมิฉะนั้น ก็ไม่ต้องเริ่มติดต่อเลยจะดีกว่า
  6. คุณต้องมีเหตุผลที่ดีที่โทรหา FSBO ในแต่ละสัปดาห์ และเหตุผลนั้นก็ควรจะเป็นการนำเสนอสิ่งที่เป็นประโยชน์ต่อเขา และเราด้วย



เทคนิคการสนทนาเรื่องทั่วไป

บทสนทนาทั่วไป

  • สวัสดีครับ ผมโทรมาเกี่ยวกับเรื่องการขายบ้านครับ
  • ท่านเป็นเจ้าของบ้านหรือเปล่าครับ
  • ผมชื่อ ….. เป็นตัวแทนขายอสังหาฯของ RE/MAX GreenWay ชำนาญพื้นที่ในย่านทำเล ...​… ,
  • ผมขออนุญาติลูกค้าสักครู่ สะดวกไหมครับ …. ที่จะแนะนำให้ลูกค้ารู้จักผม และงานบริการของบริษัท ที่จะทำให้ลูกค้าได้รับความสะดวก รวดเร็ว และปลอดภัย ในการขายอสังหาฯ


บทสนทนาทั่วไป -1

  • (ผมเคยขายบ้านเองมาก่อนแล้ว) ครับ แต่ตลาดตรงนั้นกับที่นี่ต่างกันมากนะครับ ที่ผ่านมา มีกี่คนแล้วครับ ที่เข้ามาดูบ้าน
  • ไม่ต้องกังวลครับ ผมเข้าใจดีว่า ท่านไม่ได้ตั้งใจที่จะทำงานกับตัวแทนขาย หรือแม้ในกรณีที่ผมสามารถพาผู้ซื้อเข้ามาได้ ท่านจะยินดีจ่ายค่าตัวแทนไหมครับ
  • ถ้าผมจะบอกท่านว่า สุดท้ายแล้ว ท่านอาจจะต้องเสียเงินค่าคอมมิชชั่น ที่ท่านต้องประหยัดนั้นอยู่ดี และท่านยังต้องจัดการงานทุกอย่างเองอีกด้วย ...​ท่านให้ผมไปดูบ้านสักครั้ง เพื่อพูดคุยกันได้ไหมครับ … ท่านไม่ต้องกังวลใดๆ ครับ ผมไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ทั้งสิ้น
  • ทำไมท่านจึงชอบขายบ้านด้วยตนเองละครับ มันสูญเสียเวลาทำงาน เวลาหาเงินของท่านค่อนข้างมาก … และมันก็เป็นการรบกวนเวลาส่วนตัว และเวลาครอบครัวของท่านค่อนข้างมาก
  • ถ้าผมสามารถช่วยท่านจัดการงานที่ต้องทำทุกอย่างเกี่ยวกับการขายบ้านออกจากท่านไปได้ และยังคงไม่ได้ทำให้ท่านต้องชำระเงินมากกว่าที่ท่านจะทำเอง .. ท่านจะให้โอกาสผมเข้าไปคุยด้วยได้ไหมครับ
  • อย่างนี้ดีไหมครับ ท่านลองจัดเวลาให้ผมไปพบที่บ้าน เพื่อที่ผมจะให้คำแนะนำเรื่องการตั้งราคาบ้านให้ท่านด้วย … ตอนที่เราพบกัน ผมจะทำ 3 อย่าง คือ
    --- หนึ่ง ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า เมื่อผมรับฝากขายบ้านของท่านแล้ว ผมจะทำอย่างไรให้บ้านของท่านขายได้ภายในเวลาอันรวดเร็ว นั่นคือผลลัพธ์ของระบบการตลาดที่มีประสิทธิภาพของบริษัท
    --- สอง ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า เมื่อท่านฝากผมขาย แล้ว ท่านจะได้เงินมากกว่าที่ท่านขายเองได้อย่างไร
    --- สาม ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า ผมจะเป็นผู้ประสานงานให้ท่านตั้งแต่เริ่มเสนอขาย จนกระทั่งจบการขาย จนทำให้ท่านสามารถซื้อและย้ายเข้าบ้านหลังใหม่ ได้อย่างไร
  • มอบงานให้ผมทำเถอะครับ แล้วท่านคอยรอรับเงิน .. เป็นสิ่งที่ท่านต้องการกว่าหรือเปล่าครับ
  • ขอบคุณนะครับ ที่ให้เวลาพูดคุยกับผม หากท่านต้องการความช่วยเหลือ คำปรึกษาใด ผมยินดีนะครับ … และหากท่านจะกรุณา ถ้าท่านทราบว่าใครที่ต้องการจะขายบ้านในบริเวณนี้ กรุณาแนะนำให้เขารู้จักผมด้วยนะครับ


บทสนทนาทั่วไป -2

  • สวัสดีครับ ผมชื่อ … เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ บริษัท RE/MAX GreenWay …. ผมเห็นท่านประกาศขายบ้านด้วยตนเอง ผมโทรมาเพื่อขอแนะนำตัวว่าผมเป็นตัวแทนที่มีความชำนาญในพื้นที่ที่ท่านประกาศขายบ้านอยู่ครับ … สำหรับสภาพตลาดของหมู่บ้าน ….​ นี้ ตอนนี้มีบ้านประกาศขายทั้งหมด …. หลัง ถ้าท่านต้องการที่จะขายบ้านของท่านให้ได้เร็ว ในราคาที่ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป .ผมคิดว่าข้อมูลเหล่านี้ น่าจะเป็นประโยชน์ต่อท่านเป็นอย่างมาก ..​ท่านสะดวกไหมครับ ที่จะให้ผมเข้าพบที่บ้านที่ขาย

 

เทคนิคการสนทนา เมื่อเจ้าของไม่ต้องการให้นายหน้าหรือตัวแทนเข้าดูบ้าน

บทสนทนา-1

  • เป็นเพราะเรื่องค่าคอมมิชชั่นที่ลูกค้าต้องชำระเมื่อขายได้หรือเปล่าครับ ที่ทำให้ลูกค้าไม่ต้องการฝากขายอสังหาฯ กับบริษัท
  • ถ้าผมสามารถแนะนำผู้ซื้อให้ได้ ลูกค้ายินดีจ่ายค่าตัวแทนให้บริษัท ไหมครับ
  • ผมเชื่อว่า ท่านจะต้องมีผู้สนใจซื้อเข้าชมบ้าน และสุดท้ายจบลงด้วยการที่เขาไม่ซื้อบ้านของท่าน จริงไหมครับ … คนเหล่านี้ จริงๆ แล้ว เขาก็เป็นผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ถ้าท่านมีรายชื่อคนเหล่านี้ จะดีไหมครับ ถ้าเราจะเอารายชื่อลูกค้าที่ท่านมี กับที่ผมมี มาแลกกัน เพราะอาจจะทำให้ท่านขายบ้านให้ได้เร็วขึ้นได้
  • ขอให้ผมได้เข้าดูบ้านสักครั้ง เพื่อที่จะได้รู้ว่า มีผู้ซื้อคนใดที่สนใจซื้อบ้านลักษณะนี้ .. ผมสะดวกวันนี้ ตอนเช้า หรือตอนบ่ายดีกว่าครับ

 

บทสนทนา-2

  • FSBO: เราไม่ต้องการเปิดบ้านให้ตัวแทนดู
  • AGENT: ผมเข้าใจว่าท่านรู้สึกอย่างไร แต่ท่านยินดีจ่ายค่าตัวแทนใช่ไหมครับ
  • FSBO: ใช่
  • AGENT: ขออนุญาติถามท่านว่า ถ้าผมพาผู้สนใจซื้อเข้าดูบ้านในบริเวณนั้น และผมจะสามารถให้รายละเอียดบ้านของท่านได้ไหมครับ
  • FSBO: แน่นอน และถ้าขายได้ เราก็ยินดีจ่าย
  • AGENT: ดีครับ ถ้างั้นขอให้ผมได้เห็นสภาพภายในบ้านเถอะครับ เพื่อที่จะสามารถถ่ายทอดอารมณ์ ความรู้สึกของบ้านให้ผู้สนใจซื้อฟังได้อย่างน่าสนใจ ท่านสะดวกให้ผมดูบ้านวันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ


เทคนิคการสนทนา เพื่อสำรวจราคาขาย


บทสนทนา-1

  • สวัสดีครับ ผมชื่อ … เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ บริษัท RE/MAX GreenWay …. เรากำลังทำการสำรวจเจ้าของบ้านที่ประกาศขายบ้านด้วยตัวเอง จะขอท่านตอบคำถามสัก 3-4 ข้อได้ไหมครับ
  • ท่านเสนอขายราคาเท่าไรครับ
  • ท่านเสนอขายมาเป็นระยะเวลานานเท่าไรแล้วครับ
  • เมื่อขายได้แล้ว ท่านจะย้ายไปอยู่ที่ไหนครับ
  • มีกำหนดระยะเวลาแน่นอนไหมครับ ว่าจะต้องขายให้ได้เมื่อไร
  • ทำไมถึงเลือกที่จะขายบ้านด้วยตนเอง แทนการใช้นายหน้าอสังหามืออาชีพครับ
  • ถ้าผมสามารถแสดงให้ท่านเห็นได้ว่า ผมสามารถทำอะไรที่จะทำให้บ้านของท่านขายได้ และสุดท้ายแล้วท่านยังคงประหยัดค่าตัวแทนด้วย ท่านจะสนใจไหมครับ
  • ผมสามารถพิสูจน์ให้เห็นได้ครับ ขอให้ผมได้เข้าไปพบ วันนี้ ตอนเช้า หรือตอนบ่าย ดีกว่ากันครับ


บทสนทนา-2

  • สวัสดีครับ ผมชื่อ … เป็นตัวแทนขายอสังหาฯ บริษัท RE/MAX GreenWay …. ผมขอสอบถามบ้านที่ท่านกำลังประกาศขาย เพื่อเป็นข้อมูลในการประเมินราคาตลาด ในพื้นที่นี้ ท่านสะดวกที่คุยกับผมได้สักครู่ไหมครับ
  • (ทำไปทำไม) เพื่อที่จะได้เป็นข้อมูลสำหรับผู้สนใจซื้อในพื้นที่นี้ เพื่อที่จะทำให้พวกเขาตัดสินใจได้ง่ายขึ้นครับ
  • ท่านประกาศขายบ้านในราคาเท่าไรครับ
  • เนื้อที่ดินกี่ ตรว. / พื้นที่บ้านกี่ ตรม. ครับ / กี่ห้องนอน / กี่ห้องน้ำ
  • ได้มีการปรับปรุงอะไรไปบ้างไหมครับ
  • มีส่วนใดเพิ่มเติมพิเศษไหมครับ
  • ขอบคุณครับ .. อย่างที่ผมได้แจ้งไปว่า ผมกำลังทำราคาประเมินตลาดอสังหาที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ในละแวกนี้ หากท่านต้องการข้อมูลนี้เพื่อเป็นประโยชน์ต่อการนำเสนอขาย ผมยินดีแบ่งปัน โดยผมจะติดต่อมาอีกที เมื่อผมทำเสร็จแล้ว ดีไหมครับ


เทคนิคการรับมือข้อโต้แย้ง เกี่ยวกับเรื่องราคา

บทสนทนา -1

  • FSBO : เราต้องการขายราคา 5 ล้านบาท คุณคิดว่ายังไง
  • AGENT : ผมกำลังรวบรวมข้อมูลราคาเปรียบเทียบในหมู่บ้านนี้ ซึ่งจะทำให้ทราบว่า ท่านควรตั้งราคาเสนอขายที่เท่าไร จึงจะทำให้ไม่ถูกมองข้ามจากผู้ซื้อตัวจริง ผมสามารถไปพบได้ในวันพรุ่งนี้ ตอนเช้า หรือตอนบ่ายดีกว่ากันครับ


บทสนทนา -2

  • FSBO : เราต้องการขายราคา 5 ล้านบาท คุณคิดว่ายังไง
  • AGENT : ผมยังไม่ได้เห็นสภาพภายในบ้านเลย แต่ผมสามารถที่จะเข้าไปดูและให้ข้อมูลกับท่านได้เกี่ยวกับการตั้งราคาที่เหมาะสม ให้ผมไปพบวันพรุ่งนี้ตอนเช้า หรือตอนบ่ายดีครับ



เทคนิคการสนทนา กรณีที่เจ้าของบ้านมีประสบการณ์ไม่ดีเกี่ยวกับการฝากขาย

บทสนทนา

  • FSBO: ผมเคยฝากขายกับตัวแทนมาก่อน ไม่เห็นเขาทำอะไรเลย ไม่โทรมา ไม่รายงาน เราต้องเป็นฝ่ายโทรไป พอสัญญาหมด เราแค่ติดป้ายเท่านั้นก็ขายเองได้แล้ว
  • AGENT: เขาทำ Open House ไหมครับ
  • FSBO: ครั้งหนึ่ง
  • AGENT: แล้วเป็นอย่างไรบ้างครับ
  • FSBO: ไม่รู้ เขาไม่โทรมา
  • AGENT: เขาลงโฆษณาไหมครับ
  • FSBO: ผมคิดว่าเขาทำ
  • AGENT: ทำไมท่านชอบขายบ้านด้วยตนเอง
  • FSBO: ไม่ได้ชอบ แต่ต้องทำ
  • AGENT: มันใช้เวลาเยอะนะครับ
  • FSBO: แน่นอน
  • AGENT: มันรบกวนเวลาไหมครับ
  • FSBO: พอสมควร แทนที่ผมจะเอาเวลาพาลูกไปเดินห้าง ไปดูหนัง นี่ต้องมาคอยเปิดบ้าน
  • AGENT: อย่างนี้ดีไหมครับ ให้ผมเข้าดูบ้าน และถ้าผมรู้สึกว่า ผมสามารถช่วยท่านได้ในการขายบ้าน ตอนผมอยู่ที่นั่น ผมจะแสดงให้ท่านเห็นว่า ผมจะทำให้ท่านขายบ้านได้โดยที่ท่านยังสามารถใช้เวลาพาลูก พาครอบครัวไปดูหนัง เดินห้างได้เหมือนเดิม ดีไหมครับ … มีสองอย่างที่ผมจะทำให้ท่านคือ หนึ่ง ทำให้ท่านได้รับเงินจากการขายบ้านมากที่สุด ในเวลาที่น้อยที่สุด และสอง คือ ผมการันตีว่า ผมจะทำให้งานของท่านสำเร็จลุล่วงไปด้วยดี .. ท่านว่าดีไหมครับ ผมสามารถไปดูบ้านท่านได้ในวันพรุ่งนี้ตอนช่วงเช้า หรือช่วงบ่ายดีกว่ากันครับ



เทคนิคการสนทนา เมื่อลูกค้าไม่ต้องการจ่ายค่าคอมมิชชั่น
 

บทสนทนา-1

  • FSBO: ผมไม่ต้องการจ่ายค่าตัวแทน เพราะขายถูกอยู่แล้ว
  • AGENT: ถ้าผมพบผู้ซื้อตัวจริง และสามารถที่จะรวมค่าตัวแทนไว้ในราคาขายบ้านได้ โดยที่ท่านยังคงได้รับยอดสุทธิที่ท่านต้องการเท่าเดิม ท่านยินดีที่จะติดต่อกับผม และให้ผมเข้าชมบ้านได้ไหมครับ
  • FSBO: คิดว่าได้นะ
  • AGENT: งั้นผมขอเข้าดูบ้าน ท่านสะดวกวันนี้ช่วงบ่ายหรือพรุ่งนี้ช่วงเช้าดีกว่าครับ


บทสนทนา-2

  • AGENT: เหตุผลหลักที่ท่านไม่ให้เข้าดูบ้าน เป็นเพราะเรื่องค่าตัวแทนหรือเปล่าครับ
  • FSBO: ใช่ ผมคิดว่าผมขายเองได้ และไม่ต้องเสียค่าตัวแทนด้วย
  • AGENT: และถ้าผมสามารถทำงานให้ท่านฟรี ท่านจะให้ผมบริการไหมครับ
  • FSBO: คุณจะทำยังไง
  • AGENT: ผมทำงานให้ฟรี
  • FSBO: หมายความว่าไง
  • AGENT: ท่านลองพิจารณานะครับ เหตุผลหลักที่ท่านขายบ้านเองเป็นเพราะไม่ต้องการจ่ายค่าตัวแทน และเช่นกัน มีผู้ซื้อที่ไม่ต้องการซื้อบ้านผ่านตัวแทนเพราะเขาไม่ต้องการจ่ายค่าตัวแทนเช่น ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต่างก็ต้องการประหยัดค่าตัวแทน ท่านคิดว่าใช่ไหมครับ
  • FSBO: ใช่ แต่ผมก็ยังไม่เข้าใจ
  • AGENT: ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านกับ FSBO(ผู้ขายที่ขายบ้านด้วยตนเอง) เพราะต้องการส่วนลด รวมทั้งค่าคอมมิชชั่นที่ผู้ขายต้องจ่ายให้กับตัวแทนด้วย พวกเขาเปรียบเทียบกับบ้านหลายๆ หลัง ดังนั้นเมื่อท่านต้องการขายบ้านให้ได้ ท่านต้องให้ส่วนลด รวมทั้งค่าตัวแทน ให้กับผู้ซื้อด้วย … ทีนี้ท่านลองพิจารณาว่า ท่านไม่ได้ประโยชน์อะไรเลย ไม่ได้เงินมากกว่าด้วย ดังนั้น เงินที่ท่านจะให้ผู้ซื้อเพื่อเป็นส่วนลด กับเงินก้อนเดียวกันที่จะให้ผมเป็นค่าตัวแทน ท่านรู้สึกว่า จ่ายให้กับใครน่าจะช่วยท่านในการขายบ้านได้มากกว่ากันครับ
  • FSBO: ผมไม่สนใจ ตราบใดที่ผมขายได้ก็พอแล้ว
  • AGENT: แต่ถ้าท่านสนใจท่านจะได้ประโยชน์มาก ผู้ซื้อไม่ได้ให้อะไรกับท่านแต่ยังคงเอาเงินก้อนนั้นไปจากท่าน แต่ในอีกทาง ผมเป็นตัวแทนของท่าน ช่วยท่านทำการตลาด ช่วยเป็นที่ปรึกษาให้ท่านไม่ให้เสียเปรียบในการขาย .. ใครที่จะทำให้ท่าน มีเวลา และได้เงินมากขึ้น ได้กว่ากันครับ .. ท่านมองเห็นประโยชน์จากการมีผมเป็นตัวแทนหรือเปล่า .. ขอผมเข้าดูบ้านก่อนเถอะครับ วันนี้ตอนบ่าย หรือพรุ่งนี้เช้าดีครับ


บทสนทนา-3

  • FSBO: เราต้องการขายให้ได้เงินมากที่สุด เราไม่ได้เตรียมเงินไว้สำหรับจ่ายค่าตัวแทน
  • AGENT: ผมเข้าใจครับ ถ้าผมสามารถแสดงให้ท่านเห็นได้ว่า ทำอย่างไรท่านจึงจะขายแล้วได้เงินมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และท่านให้ผมจัดการงานเอกสารทั้งหมด รวมทั้งเรื่องการเจรจาต่อรอง ท่านยินดีที่จะพบกับผมไหมครับ

 

เทคนิคการสนทนาที่น่าสนใจอื่นๆ

***บทสนทนาถามว่าเรามีลูกค้าสนใจไหม

  • FSBO: คุณมีลูกค้าจะซื้อไหม
  • AGENT: มีครับ แต่ขึ้นอยู่กับสภาพบ้าน ผมยังไม่เคยเห็นบ้านของท่านเลย ให้ผมเข้าดูบ้านได้วันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ


***บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่เบื่อกับการโทรมาของตัวแทนหลายๆ คน

  • FSBO: ผมเบื่อกับพวกคุณจังเลย ที่โทรมาวันนึงไม่รู้กี่คน กี่รอบ
  • AGENT: ผมว่าท่านโชคดีครับ ถ้าไม่ใช่เพราะว่าบ้านของท่านน่าสนใจ คงไม่มีตัวแทนคนใดโทรมา จริงไหมครับ
    (จากนั้นตัวแทนเริ่มถามรายละเอียดของบ้าน อย่าท้าทาย FSBO )


***บทสนทนาสำหรับผู้ขาย ที่เพิ่งประกาศขาย

  • FSBO: ผมแน่ใจว่าผมจะขายบ้านได้เองในเร็ววันนี้ ผมเพิ่งประกาศขายได้สัปดาห์เดียว ตอนนี้มีผู้สนใจเข้ามาดูแล้ว 3 ราย และมีต่อรองราคาเข้ามาแล้วด้วย
  • AGENT: พวกเขามีคุณสมบัติพอที่จะซื้อไหมครับ
  • FSBO: คิดว่ามีนะ
  • AGENT: ท่านทราบไหมครับ ว่าทำไมผู้ซื้อจำนวนมากเข้าดูบ้านกับ FSBO
  • FSBO: คิดว่าเขาไม่ต้องการซื้อผ่านตัวแทน
  • AGENT: จริงครับ แต่ก็มีหลายคนที่เขามาดูบ้านเพราะเขาไม่รู้ว่าเขาเองมีคุณสมบัติพอที่จะซื้อบ้านหลังนี้ได้หรือไม่ … ตัวแทนมืออาชีพจะไม่เปิดบ้านให้กับผู้ที่มีคุณสมบัติไม่พอกับบ้านนั้นๆ … พวกเขาต้องการซื้อบ้าน แต่พวกเขาไม่รู้ว่า ต้องเริ่มต้นอย่างไร จึงเริ่มต้นด้วยการนัดหมายเจ้าของบ้านเพื่อเข้าดูบ้านก่อน แทนที่พวกเขาจะประเมินความสามารถด้านการเงินในการซื้อก่อน .. จริงๆ แล้วผู้ขายทุกคนต้องการผู้ซื้อที่มีความสามารถด้านการเงินในการซื้อบ้านของเขาได้ ถูกต้องไหมครับ
  • FSBO: แน่นอน
  • AGENT: ให้ผมเข้าพบเพื่ออธิบายเรื่องนี้ให้ท่านได้เข้าใจมากขึ้นเถอะครับ ท่านสะดวกที่พบกันวันนี้ตอนบ่ายหรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ


***บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่เขาสามารถทำเองได้เหมือนตัวแทนทำ

  • FSBO: ผมไม่ต้องการนายหน้าหรอก ผมติดป้ายเองได้ ลงเวปไซด์เองได้ และก็ลงเฟสบุ๊ค ทำสิ่งต่างๆ ได้เหมือนนายหน้าทำ
  • AGENT: จริงครับ ท่านสามารถที่จะจ่ายเงิน จ่ายเวลา ทำทุกอย่างเองได้ หรือท่านจะให้ผมทำงานเหล่านั้นทั้งหมดแทนท่านก็ได้ .. เพราะสุดท้ายแล้ว ท่านก็จะได้รับเงินจำนวนสุทธิเท่ากันเข้ากระเป๋า … ท่านให้โอกาสผมได้อธิบายได้ไหมครับ ว่าเป็นเพราะอะไร ผมสามารถอธิบายเรื่องนี้ได้ … เราพบกันวันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้า ดีครับ


***บทสนทนาสำหรับ FSBO ที่บอกว่ามีเพื่อนทำธุรกิจนี้เป็นตัวแทนเหมือนกัน

  • FSBO: ถ้าผมจะฝากนายหน้าขาย ผมฝากเพื่อนผม ก็เป็นนายหน้าเหมือนกัน ทำดีกว่า
  • AGENT: ดีเลยครับ ที่ท่านมีเพื่อนเป็นนายหน้าเช่นกัน ผมขอทราบชื่อและเบอร์ติดต่อเขาได้ไหมครับ
  • FSBO: เอาไปทำไม
  • AGENT: ผมทำงานในพื้นที่นี้ ผมมีลูกค้าที่สนใจบ้านลักษณะนี้อยู่เสมอๆ ผมต้องการสร้างความสัมพันธ์กับตัวแทนของท่าน เพื่อนำผู้สนใจซื้อมาดูบ้านของท่านได้ครับ โดยที่ท่านไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มให้กับผมเลยครับ
  • FSBO: ผมยังไม่แน่ใจ มีอะไรคุยกับผมก่อนก็ได้
  • AGENT: ได้ครับ งั้นผมขอไปพบท่านสะดวกเป็นวันนี้ตอนบ่าย หรือวันพรุ่งนี้ตอนเช้าดีครับ
  • FSBO: มาทำไม
  • AGENT: เพื่อให้ผมได้เห็นรายละเอียดและบรรยากาศของบ้าน เพื่อที่จะอธิบายให้ผู้สนใจซื้อได้ เมื่อมีความต้องการซื้อเข้ามาในพื้นที่นี้ครับ


สรุป

เรื่องของข้อโต้แย้งต่างๆ ในการเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องที่นายหน้าทุกคนต้องพบเจออยู่เป็นเรื่องปกติ เทคนิคการสนทนาต่างๆที่ผมรวบรวมมาให้นี้ หวังอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์ให้กับเพื่อนๆ นายหน้าอสังหาทุกๆท่า่น ได้นำไปปรับใช้ เพื่อความสำเร็จในเส้นทางอาชีพของท่าน หากท่านใดมีความสนใจที่ต้องการพัฒนาตนเองไปสู่นายหน้าอสังหาระดับมืออาชีพ อย่างไม่เสียเวลา ไม่หลงทิศหลงทาง ผมขอแนะนำ TURN PRO REAL ESTATE AGENT BLUEPRINT หลักสูตรอบรมนายหน้าอสังหาที่จะเปลี่ยนท่านเป็นมือโปรได้ภายใน 9 วัน พร้อมมีพี่เลี้ยงมากประสบการณ์ช่วยเหลือท่านตลอดเส้นทางอาชีพนายหน้าอสังหาของท่าน แล้วพบกันครับ
 



อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

Read more

กฏ 24 ชั่วโมง ของนายหน้าอสังหาฯ ร้อยล้าน

วิถีชีวิตของคนทำอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดีลกับเรื่อง “ความสมหวัง และความผิดหวัง” ตลอดเวลา อย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้

 

คติสอนใจ ที่จะช่วยผลักดันให้คุณเป็น นายหน้าอสังหาฯ ร้อยล้าน

คติประจำใจ ที่ผมจะบอกกับตัวเองและน้อง ๆ ทุกคนเสมอ ก็คือ
Who says NO, We say NEXT.
ใครบอกเราว่า “ไม่” เราจะบอกว่า “คนต่อไป”

ไม่มีประโยชน์อะไร ที่จะเอาความคาดหวัง ไปไว้กับใครบางคน ลูกค้าบางราย
เพราะเงื่อนไขของความสำเร็จในงานการซื้อขาย ไม่ได้อยู่ที่เราคนเดียว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ในเรื่องรอบ ๆ อีกมากมาย


กฎ 24 ชั่วโมง ของนายหน้าอสังหาฯ, ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์


สิ่งที่เราทำได้ก็คือ “ทำงานของเราให้ดีที่สุด ด้วยสมอง สติปัญญา ความรู้ ความสามารถที่ดี และทัศนคติที่เป็นบวก”
จากนั้น ก็ “ปล่อยวางกับผลลัพธ์ ว่า ฉันยอมรับได้แล้ว ว่าอะไรจะเกิดขึ้น เพราะสิ่งที่ฉันทำได้ ควบคุมได้ ฉันได้ทำมันหมดแล้ว”
 

ชีวิตจริง มักไม่เป็นตามสิ่งที่หวัง

แต่หลายครั้งที่ชีวิตจริง มันก็ไม่ง่ายอย่างนั้น เพราะสิ่งที่พลาดหวังนั้น มันไม่ใช่สิ่งเล็ก ๆ ซะด้วยซิ ไม่สามารถ NEXT ได้ จะทำไง
ใช่ เพราะสภาวะทางอารมณ์ของแต่ละคนไม่เหมือนกัน

ผมเคยมีตัวแทนทำงานมาด้วยกัน 5 ปี มีผลงานที่ดี เป็นดาวรุ่งมาตลอด สุดท้าย เขามาบอกจะเลิกอาชีพแล้ว เพราะว่า ผิดหวังไม่จบเคสใหญ่ที่เฝ้าคอยมานานร่วมปี

หรือบางคน ที่ชอบพูดว่า เซ็ง ดูแลกันมาขนาดนี้ สุดท้ายมาบอกว่า ไม่ซื้อซะเฉย ๆ

สิ่งเหล่านี้เกิดขึ้นได้ตลอดเวลา ของงานนายหน้าฯ

แต่ถ้าคุณปล่อยให้ติดอยู่ในอารมณ์นั้น เฝ้าหมกมุ่น เฝ้าคิด เสียดาย ท้อแท้ ไม่สิ้นสุด มันก็ไม่เคลียร์ ไปต่อไม่ได้

 

เดินตามคนที่ทำสำเร็จ

ผมเคยได้เห็นชื่อหนังสือของคุณธนินท์ เจียรวนนท์ ที่ชื่อ ความสำเร็จดีใจได้วันเดียว
ในอีกมุมหนึ่ง ความล้มเหลว ก็ให้เวลาเสียใจได้วันเดียว เช่นกัน


กฏ 24 ชั่วโมง เป็นกฎที่หลายคนที่ประสบความสำเร็จในอาชีพต่าง ๆ พูดถึง ได้แนะนำไว้ให้เป็นคติประจำใจ ว่า

ไม่ว่าวันนี้ เราจะสำเร็จ สมหวัง ดีใจสุด ๆ
หรือ ล้มเหลว พลาดหวัง เสียใจสุด ๆ กับเรื่องใดก็ตาม

เราต้องบอกกับตัวเองว่า

“ฉันให้เวลาเธอ 24 ชั่วโมง
สำหรับการฉลองชัยชนะ ชื่นชมยินดี
หรือ ในทางตรงข้าม จะฉลองความพ่ายแพ้ ซัดตัวเองยังไงก็ตาม
แต่หลังจากนั้น เธอคืออดีตสำหรับฉันแล้ว ฉันจะไปต่อ ฉันจะไม่แวะมาหาเธอละนะ”

ผมคิดว่า เรื่องนี้สำคัญ เพราะเราดีลกับเรื่องสมหวัง ผิดหวังตลอดเวลา

เรื่องผิดหวัง จะมากกว่าด้วย

 

สรุป

ในเวลาที่ อารมณ์ลบเข้าครอบงำ เป็นเวลาที่น่ากลัว เป็นเวลาที่เราอ่อนแอ และฟุ้งซ่านที่สุด 
แต่ในเวลานั้น เอาเข้าจริง ๆ เราก็อยากอ่อนแอ อยากสงสารตัวเองเหมือนกัน
ไม่เป็นไร อ่อนแอได้ แต่ที่สำคัญ คือ มันต้องจบ มันต้องไม่ยืดเยื้อ
จนมีผลกระทบต่อวันถัดไป วันถัดถัดไป เรื่อย ๆ



เพราะ The life must move on ชีวิตยังคงต้องเดินต่อไป

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

Read more

ร่นระยะเวลาให้สำเร็จเร็วขึ้น ด้วย หนังสือ “มนุษย์ป้า ท้าเปลี่ยนโลก”

ผมได้อ่านหนังสือเล่มนี้มาแล้ว สองรอบ

แรกก่อนเปิดอ่าน ก็คิดว่า เป็นหนังสือที่สอนการใช้ชีวิต ธรรมดา ทั่วไป

แต่พออ่านได้สัก 2-3 บท เริ่มรู้สึกแล้วว่า “ไม่ใช่อย่างที่คิด”

หนังสือเล่มนี้ นอกจากมีเนื้อหาที่น่าสนใจแล้ว ยังมีอารมณ์ความรู้สึกเมตตาของผู้เขียน ที่อยากแนะ อยากบอก ทางออกของปัญหาต่าง ๆ ที่เราท่านประสบพบเจอกันอยู่ทุก ๆวัน แทรกอยู่ด้วย

เป็นหนังสือที่ถ่ายทอด วิธีคิด มุมมอง ของผู้เขียน ที่ประสบพบและตกผลึกหรือได้รับการชี้แนะมา “เป็นปัญญาของตนเอง” มิใช่ การจดจำใครมาเล่าต่อ

เป็นมุมมองของคนที่เข้าใจชีวิต และเลือกมองในมุมที่ “จะไปต่อ” ไม่ใช่มุมที่ “จะปลงยอมชะตาชีวิต”

ยิ่งอ่านไปยิ่งรู้สึกว่า คนที่อ่านหนังสือเล่มนี้ โดยเฉพาะคนหนุ่มสาว ช่างโชคดีเสียจริง ที่มี “ป้า” คนนี้ มาให้ข้อคิด มุมมอง ที่จะทำให้ชีวิตของเขา ก้าวสู่ความสำเร็จ ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

------

มีตัวอย่างของหนังสือเล่มนี้ในบทที่ 3 เรื่อง การสร้างชีวิต ... นี่คือบางส่วน

ในช่วงเวลาของการสร้างชีวิต ต้องการแนวคิด และความมั่นคงทางจิตใจ สูงกว่าปกติ จะต้อง

  • ไม่เจ้าอารมณ์
  • ไม่ท้อง่าย
  • ไม่วอกแวก
  • ไม่อ้าง
  • ไม่โทษ
  • ไม่มีเงื่อนไข
  • ไม่ฮั้วกับตนเอง
  • ไม่ผลัดวันประกันพรุ่ง
  • ไม่โลเล
  • ไม่ซื้อเวลา
  • ไม่ทำงานไปวัน ๆ
  • ไม่สงสารตัวเองนาน
  • ไม่ต้องให้ใครเตือนให้ทำในสิ่งที่ควรทำ
  • ไม่ใช้เวลาไปกับสิ่งไร้สาระ
  • ไม่จู้จี้จุกจิก
  • ไม่คิดเล็กคิดน้อย
  • ไม่เป็นน้ำเต็มแก้ว
  • ไม่ทรนงตนผิด ๆ
  • ไม่คุยโว โอ้อวด
  • ไม่ทำเรื่องเล็กให้เป็นเรื่องใหญ่
  • ไม่ทำร้ายมิตร
  • ไม่ก่อศัตรู
  • ไม่แคร์เสียงนกเสียงกา
  • ไม่ลืมเป้าหมาย
  • ไม่ยอมให้ใครมาลบความฝัน


-------

ชื่นชมมากครับ "มนุษย์ป้า"

นี่ถือได้ว่า เป็น “ลายแทงขุมทรัพย์ในตนเองสู่ความเร็จ" เลยครับ

-------

ติดตามหามาอ่านกันให้ได้นะครับ
หรือจะติดต่อช่องทางเหล่านี้ได้

Facebook Fanpage : มนุษย์ป้าท้าเปลี่ยนโลก
Line : ดูที่รูป
Email : p.suthiraporn@gmail.com
Mobile: 081-6494156

Read more

ข้อยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ จากการขายบ้าน และอสังหาริมทรัพย์

หัวข้อนี้มีประโยชน์มาก สำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าฯ ที่ให้คำปรึกษา


ขออนุญาติเพจ Wealth Me Up ในการนำมาเผยแพร่ด้วยครับ

ข้อความต่อไปนี้ คัดลอก จากเพจ Wealth Me Up แต่มีการทอนบางส่วนให้สั้นลง แต่เนื้อความหมายยังเหมือนเดิมครับ

https://wealthmeup.com/ตีแตกภาษีธุรกิจเฉพาะ/

------------------

ภาษีที่ไม่อาจะหลีกเลี่ยง ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

การโอนที่ดินของบุคคลธรรมดามีภาระภาษีที่ต้องเสียอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ เราจะชำระอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่เงื่อนไข

ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์จะคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า แต่ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ถูกกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่คิดในอัตรา 3.3%


ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, เรื่องที่นายหน้าต้องรู้

 

ข้อยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
 

ดังนั้นการบริหารภาษีโอนที่ดิน กลยุทธ์หนึ่งคือ การโอนที่ดินที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งตามกฎหมายการโอนที่ดินในกรณีต่อไปนี้


ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

1. การถูกเวนคืน

2. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

3. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยไม่มีค่าตอบแทนให้กับบุตรชอบด้วยกฎหมายของตน

4. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

5. ขายอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา (นับวันชนวัน) / นับรวมได้ครบ 365 x 5 = 1,825 วัน

6. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎร (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน) เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี (365วัน)
(การนับวัน สามารถนับรวมในแต่ละช่วงเวลาได้ เช่นย้ายเข้า 90 วัน แล้วย้ายออก แล้วย้ายเข้าใหม่ / ย้ายเข้าออกกี่ครั้ง ขอให้นับรวมว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 365 วัน)

7. ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง / การนับกำหนดเวลามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ให้นับตามเงื่อนไขเดียวกัน

8. กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกันหลายคน แม้จะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งคนใดมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะการเข้าถือกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน กฎหมายกำหนดให้เสียภาษีธุรกิจในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล และไม่ให้นำเงื่อนไขการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาใช้ เช่น กรณีเจ้าของร่วม ฯลฯ แปลว่า ต้องขายอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาเท่านั้น ถึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

- สรุปคือ เจ้าของหลายคน (ที่ไม่ใช่สามีภรรยาจดทะเบียนสมรสแล้ว ณ วันที่ได้มา และยังไม่จดทะเบียนหย่า ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ขาย) ต้องขายหลังครบกำหนด 5 ปี เท่านั้น

9. กรณีขายที่ดินหลายแปลงซึ่งได้มาภายใน 5 ปีพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 หลังแต่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงเดียว โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนของที่ดินแปลงที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างเพราะได้มาภายใน 5 ปี และต้องเสียอากรแสตมป์เฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เนื่องจากอยู่ในข่ายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

----------------

10. (ผมเสริม ข้อควรระวัง) ระวังข้อ 7 และข้อ 8 จะมีกรณี
- ข้อ 7. การขอก่อสร้างอาคารหลังใหม่บนที่ดิน / การรับโอนอาคารมาบนที่ดิน ต้องเริ่มนับ "วันที่หนึ่ง" ใหม่ ไปอีก 365 วัน (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้าน) และ 1,825 วัน (กรณีไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)

- ข้อ 8. การเข้าถือกรรมสิทธิรวม จากเดิมถือกรรมสิทธิคนเดียว (บุคคล) เป็นสองคน (ที่ไม่ใช่คู่สมรส) หรือสองคนขึ้นไป จะถือเป็น คณะบุคคล จะต้องเริ่มนับ "วันที่หนึ่ง" ใหม่ ไปอีก 1,825 วัน

ข้อสังเกตุ : ให้นับจากวันปัจจุบันที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ย้อนไป 365 วัน และ 1,825 วัน ว่า มีการเปลี่ยนแปลง ตามข้อ 7 หรือ ข้อ 8 ไหม / ถ้ามี "ต้องระวัง" ค่อย ๆ พิจารณา ว่าเข้าเงื่อนไขใด

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

Read more

รักแล้ว ต้องกัดไม่ปล่อย

เริ่มต้นด้วย ความรัก – PASSION

ลงมือทำ สร้าง ความเข้าใจ – DO IT FOR BETTER

ค้นหา WHY ทำไปทำไม – WHAT IS YOUR “WHY”?

มีวินัย ให้ไปได้สม่ำเสมอ - To Discipline

ล้มแล้วลุก ล้ม ๆ ลุก ๆ บอกใจว่า มันดีกว่านี้ได้แน่ – GROWTH MINDSET

ค่อยเป็นค่อยไป ความสุขอยู่ที่ได้เห็น ตัวเองกำลังพัฒนา ไม่ใช่ ตัวเองอยู่ที่จุดหมาย – Focus on Journey, not Destination

ยังไงก็ไปถึงจุดหมาย ถ้ากัดไม่ปล่อย - Perseverance

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

Cr : นิ้วกลม / Roundfinger Channel / Have a nice day

Read more

คู่มือนายหน้าอสังหา - 4 ขั้นตอน มีรายได้แบบ "นอนมา"

แรงจูงใจที่ทำให้คนสนใจเข้าสู่ อาชีพ นายหน้าอสังหาฯ จะเหมือน ๆ กัน คือเรื่องรายได้ ที่ได้ยินมาว่า เป็นก้อน รวยได้ รวยเร็ว

แต่เอาเข้าจริง นายหน้าที่เข้าสู่อาชีพแล้วก็จะเห็นอีกมุมนึงว่า “กัดก้อนเกลือกิน” รสชาติเป็นยังไง

--------

content

-----------

 

นายหน้าอสังหา มักพบปัญหาเรื่องรายได้ไม่แน่นอน

ไม่ว่าอาชีพไหนๆ ก็มักจะพบเจอปัญหาต่างๆให้แก้ไขอยูเสมอๆ ปัญหาหลักของอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คือ ต้องพบกับรายได้ที่ไม่แน่นอน ไม่มีทุกเดือน บางเดือนมีมาก บางเดือนมีน้อย เหมือนรถไฟเหาะตีลังกาประมาณนั้น สิ่งนี้ รบกวนจิตใจบรรดามือใหม่ไม่น้อย ในการดำรงอยู่ในอาชีพอย่างมีความสุข อย่างยั่งยืน และสบายใจ พอที่จะฝากชีวิต อนาคต ไว้กับอาชีพนี้ได้

ปัญหาทุกอย่างต้องมีทางออก เพียงแต่อาจจะยังไม่รู้เท่านั้นว่า ต้องทำอย่างไร?...

 


เคล็ดลับสู่ นายหน้าอสังหา เงินล้าน - 4 ขั้นตอน สร้างรายได้แบบ

 

เคล็ด(ไม่)ลับ 4 ขั้นตอน ที่ช่วยผมสร้างรายได้ เป็นนายหน้าอสังหา 100 ล้าน

ผมทำอาชีพนายหน้าในช่วง 4 ปีแรก ก็มีปัญหานี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หลังจากนั้นปัญหาต่าง ๆ ก็ค่อยเบาบางลงจนหมดไป ทางออกของปัญหาของผมมี 4 ขั้นตอน คือ

ผมอยากจะแบ่งปันให้เพื่อนๆ ได้ลองพิจารณาว่า ปัญหาเรื่องรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอ ที่ผ่านมานั้น เพื่อนๆยังขาดสิ่งเหล่านี้อยู่หรือไม่...

 

ขั้นตอนที่ 1 : FARMING

นายหน้าอสังหาต้องมีพื้นที่ฟาร์มมิ่ง หรือพื้นที่เชี่ยวชาญ พื้นที่ได้เปรียบ เป็นเจ้าถิ่น ที่เขา “รู้จัก รู้จริง ทำซ้ำ ย้ำพื้นที่” ตลอดเวลา จนกระทั่ง เขารู้จัก และเป็นที่รู้จัก ของคนในพื้นที่ ในหมู่บ้าน อย่างที่หานายหน้าอื่น มาแย่งพื้นที่ได้ยาก เรียกว่า นายหน้าอาชีพเขาสามารถวิเคราะห์เหตุการณ์ ที่มาที่ไป แนวโน้ม คาดคะเนอนาคตในพื้นที่ได้ กระทั่งผู้ขาย ผู้ซื้อบ้าน ที่ได้พูดคุยด้วย จะต้องบอกว่า ได้ประโยชน์มาก จากการที่ได้พูดคุยปรึกษาหารือด้วย

 

ขั้นตอนที่ 2 : PRICING

บ้านมือสอง 80% ที่ยังขายไม่ได้ เพราะว่า กำหนดราคาเสนอขาย ที่ไม่สอดคล้องกับมูลค่าของทรัพย์ และไม่สามารถแข่งขันกับทรัพย์เสนอขายอื่นในตลาดได้ ผู้ขายมักคาดหวังเกินจริง ก็ไม่ผิด เพราะเขาไม่มีข้อมูลหรือข้อมูลไม่เพียงพอ หรือไม่รู้ว่าต้องเปรียบเทียบอย่างไร คนที่ควรช่วยเขาได้ก็คือ นายหน้าอสังหาที่ชำนาญพื้นที่นั้น ๆ จะมีข้อมูลมากพอที่จะโน้มน้าวให้เขาเห็นว่า เขาควรจะคาดหวังอย่างไร

ราคาเหมาะสม ไม่ใช่ ราคาเสนอขายที่ต่ำไปเหมือนปัดเงินทิ้ง แต่ก็ไม่สูงไป จนเหมือนจะคว้านกในอากาศ แต่หมายถึง ราคาที่เหมาะสม ระหว่างมูลค่าของทรัพย์ กับสภาพตลาดในขณะนั้นที่ดีที่สุดที่จะหาได้ ซึ่งแน่นอน มีปัจจัยในการคิดเปรียบเทียบหลายองค์ประกอบ

 

ขั้นตอนที่ 3 : EXCLUSIVE LISTINGS

คนทั่วไปเรียกว่า สัญญาปิด เพราะเป็นสัญญาที่ผู้ขายรู้สึกว่า ปิดโอกาสของเขาในการให้นายหน้าอสังหาหลายๆราย มาช่วยกันรุมขาย แต่สำหรับผม ไม่คิดว่า จะไปปิดโอกาสใคร ผมเปิดโอกาสให้ผู้ขายได้คัดเลือกตัวผม ขณะเดียวกัน ผมก็คัดเลือกทรัพย์และผู้ขายที่ผมอยากทำงานด้วยเช่นกัน ดังนั้น เมื่อต่างฝ่ายต่างพอใจซึ่งกัน ไว้วางใจกันแล้ว ก็เพียงเป็น “ข้อตกลงบันทึกการเดินทางร่วมกัน ว่า เราจะไม่นอกใจกันเท่านั้น”

สัญญา Exclusive Listings เป็นสัญญาที่ผู้ขาย จ่ายค่านายหน้าคุ้มค่าที่สุด ตรงไปตรงมาที่สุด และได้นายหน้าอสังหามาดูแลผลประโยชน์เคียงข้างไปตลอดอายุสัญญา ขณะที่นายหน้า ก็มั่นใจที่จะทุ่มเทความพยายาม พลังงานทั้งหมดไปที่การทำการตลาด การขาย ได้เต็มที่ โดยไม่ต้องหวาดผวา กับการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขของผู้ขาย อย่างเดียวที่นายหน้าอสังหาต้องจำใส่ใจไว้เสมอคือ ความรับผิดชอบในการขายทรัพย์นั้นอย่างกระตือรือร้น



ขั้นตอนที่ 4 : MARKETING

หลักการขายบ้านมือสอง ให้ได้รวดเร็ว และราคาที่ดีที่สุด คือ การทำการตลาดให้กว้างขวางที่สุด เพื่อให้คนจำนวนมากได้รู้ว่า ทรัพย์นี้ต้องการขาย ยิ่งคนรับรู้มากเท่าไร ก็ยิ่งมีโอกาสที่จะพบผู้ซื้อได้มากเท่านั้น และผู้ขายก็จะมีอำนาจต่อรองมากขึ้น

การตลาดไม่ว่าจะอ๊อฟไลน์ ออนไลน์ เครือข่าย ไดเร็ค ทุกอย่างเป็นงานที่นายหน้าอสังหาต้องทำตามสัญญาที่ให้ไว้แน่นอน แต่สิ่งที่สำคัญกว่า ที่นายหน้าอสังหาต้องเข้าใจว่า การตลาดเป็นเพียงสะพานที่พาผู้สนใจซื้อมาส่งให้เท่านั้น มันปิดการขายให้ไม่ได้ นายหน้าอสังาหาที่ดีต้องยื่นมือไปรับผู้สนใจซื้อ ด้วยความเข้าใจ ให้ความอบอุ่น และพร้อมที่จะรับฟังถึงสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการ เพื่อเป็นข้อมูลนำไปวิเคราะห์สภาพแวดล้อมตลาด และสื่อสารให้ผู้ขายได้รับฟังอย่างถูกต้องด้วย

การปรับรูปแบบการตลาด และปรับรูปแบบทรัพย์เพื่อการเสนอขายที่ตรงกับความต้องการของตลาด เป็นสิ่งที่ต้องทำ ดังนั้น การตลาดที่ดี ไม่ได้หมายถึง แค่การลงสื่อให้มากเท่านั้น แต่รวมถึง การรับฟังความต้องการของผู้ซื้อ และผู้ขาย ให้มาก ๆ ด้วย

 

สรุป

4 ขั้นตอนเหล่านี้ เป็นพื้นฐานที่จะทำให้นายหน้าอสังหา สามารถทำงาน มีรายได้อย่างต่อเนื่อง ไม่หวาดหวั่นต่อสภาพเศรษฐกิจ และมีจิตใจที่มั่นคงเพียงพอที่จะ ออกไปลุ้นงานใหญ่ ได้ นายหน้าอาชีพ จะทำงานใหญ่ ใช่แค่มีฝีมือ สำคัญกว่า คือสภาพจิตใจ ที่แข็งแรงพอที่จะทนรับแรงกดดันได้ด้วย


อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

 

----- ----- -----
เป็นนายหน้าอสังหามานาน ไม่เติบโต แก้ยังไงดี?

8 วิธีง่ายๆ รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์

Read more

นายหน้าอสังหาฯ รวยจริงไหม?

เราอาจเคยได้ยินเรื่องราวเกี่ยวกับอาชีพ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มานานแล้ว ทั้งในแง่มุมที่ดีบ้าง ที่ไม่ดีบ้าง ที่แน่ๆหลายคนเข้าใจว่า อาชีพนี้ ทำแล้วรวยเร็ว รวยง่ายๆ ไม่ได้ยุ่งยากอะไร ทำให้มีหลายต่อหลายคนพาตัวเองเข้าสู่เส้นทางของอาชีพนายหน้ากันมากมาย แต่จะมีสักกี่คนที่ได้เข้าใจจริงว่าอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงนั้นเป็นอย่างไร ทำแล้วรวยจริงไหม ทำอย่างไรถึงรวย อาชีพนี้มันรวยง่าย รวยเร็วอย่างที่เคยได้ยินมาจริงไหม บทความนี้น่าจะช่วยให้คุณได้เข้าใจความจริงขึ้นมาบ้าง

-----------

content

---------

 

รับสมัครงาน, นายหน้าอสังหา, อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์, Remax Greenway

 

นายหน้าอสังหาฯ (Real Estate Agent) ที่ฉันรู้จัก


สำหรับคนไทยแล้ว เชื่อว่าแทบทุกคนรู้จัก หรืออย่างน้อยก็เคยได้ยิน คำว่า นายหน้าขายบ้าน หรือ นายหน้าขายที่ดิน กันบ้างแล้ว
แต่ผมคิดว่า การรับรู้ หรือรู้จักกับอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ว่า อาชีพนี้ ทำงานกันอย่างไร มีประโยชน์กับสังคมอย่างไร คงจะมีผู้คนจำนวนน้อย ที่เข้าใจจริง ๆ


อาชีพนายหน้า ตามความเข้าใจแบบไทย ๆ 

  • เป็นอาชีพที่พาคนมาซื้อบ้านที่ดิน ที่มี เจ้าของบ้านต้องการขาย ถ้าสำเร็จ ก็ได้ค่านายหน้าไป ตามตกลงกัน (ที่จริง ก็ความตรงตัว ว่า เป็น นายหน้า)
  • แต่โดยสรุปที่ ผู้คนเข้าใจกันแน่ ๆ ก็คือ ได้เงินเยอะ รวยเร็ว จับเสือมือเปล่า ไม่ต้องทำอะไรมาก แค่บอก ๆ ต่อ ๆ กันไป ว่า ใครอยากซื้อ ใครอยากขาย อะไร เท่านั้น


อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แบบสากล ในต่างประเทศ

  • ใน ต่างประเทศ จะเรียกกันว่า
    • Real Estate Broker หมายถึงสำนักงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
    • Real Estate Agent หมายถึง ตัวนายหน้า
    • Association หมายถึง หน่วยงาน สมาคม ที่เกี่ยวกับอาชีพนายหน้า

 

  • ในต่างประเทศ อาชีพนายหน้าอสังหาฯ ได้รับการรับรองว่าเป็นอาชีพที่สุจริต และทำงานกับอย่างตรงไปตรงมา

 

  • คนที่จะมาเป็นนายหน้า ต้องมีการอบรม เรียนรู้ กันเป็นเรื่องเป็นราว มีการสอบให้ได้ใบอนุญาต มีการควบคุมการทำงานโดยรัฐบาล หรือหน่วยงานกลางที่เชื่อถือได้ มีกฎ กติกา ชัดเจน ที่ทำให้ลูกค้าที่จะซื้อขายอสังหาฯ เกิดความมั่นใจ สบายใจ ในการทำงานกับนายหน้า ได้

 

  • งานบริการของนายหน้าอสังหา จะมากกว่า แค่ บอก ๆ ต่อ ๆ กันไป ว่า ใครอยากขาย ใครอยากซื้อ แต่งานบริการ ครอบคลุมไปถึง การเป็นที่ปรึกษา ตั้งแต่ก่อนการเสนอขาย การกำหนดราคาที่เหมาะสม การวางแผนการตลาด การบริการเบื้องหลังการขาย ที่จะมีผลให้อสังหาฯ ที่เสนอขาย ได้อย่างสะดวก รวดเร็ว และได้ราคาที่เหมาะสมกับราคาตลาดที่สุด

 

  • ตัวแทนที่ทำผิด กฎ กติกา ก็จะมีการถูกลงโทษ ถึงขั้นถอดถอนใบอนุญาตได้

 

  • ตัวนายหน้าอสังหา จะทำงานกับบริษัทฯ แบบที่มีเครือข่าย ที่มีชื่อเสียงระดับโลก / หรือจะสังกัดบริษัททั่ว ๆ ไป ที่มีใบอนุญาต ก็ได้ / หรืออาจจะเป็นตัวแทนอิสระ ไม่สังกัดบริษัทใดเลยก็ทำได้


--------- ---------- ----------


รายได้ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นยังไง

  • ผมไม่มีตัวเลขสถิติจากบริษัทนายหน้าอื่น ๆ หรือจากข้อมูลจากองค์กรใด ๆ ทั้งสิ้น แต่ผมใช้วิธีการประเมินจาก นายหน้าอสังหาที่เคยทำงานด้วย และนายหน้าภายนอกที่ผมรู้จัก ที่พอประเมินได้ ดังนั้น ตัวเลขนี้ จึงไม่ใช่ตัวเลขที่ผมยืนยัน หรือจะนำไปอ้างอิงได้
  • ผมขอแบ่งกลุ่มของนายหน้าอสังริมทรัพย์ตามรายได้ ดังนี้

 

รายได้ 4 ระดับของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

 

ระดับที่1 คือ กลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ย เกิน เดือนละ 1 ล้านบาท

กลุ่มนี้ เป็นกลุ่ม นายหน้ามืออาชีพ / จับงานใหญ่ / ทำงานเต็มเวลา ซึ่งผมคาดว่า มีจำนวนไม่เกิน 3% ของจำนวนนายหน้าอสังหาในประเทศไทย (เน้นว่า รายได้เฉลี่ย หมายถึง มีรายได้สม่ำเสมออย่างน้อย 5 ปีขึ้นไป เฉลี่ยแล้วเดือนละ 1 ล้าน หรือพูดอีกอย่าง ผ่านมา 5 ปี มีรายได้แล้ว 60 ล้านบาท)


ระดับที่ 2 คือ กลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ย เดือนละ 3 – 5 แสนบาท

กลุ่มนี้เป็นกลุ่ม นายหน้ามืออาชีพ / จับงานไซส์ระดับ 20 – 50 ล้าน / ทำงานเต็มเวลา ซึ่งผมคาดว่า มีจำนวนไม่เกิน 10% ของจำนวนนายหน้าอสังหาในประเทศไทย
 

ระดับที่ 3 คือ กลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ย เดือนละ 1 แสนบาท

กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ทำงานเป็นแล้ว มีทั้งที่เป็นนายหน้ามืออาชีพ และกำลังพัฒนาไปเป็นมืออาชีพ / ทำงานมีหลักการ / ทำงานเต็มเวลา / ซึ่งผมคาดว่ามีประมาณ 30% ของจำนวนนายหน้าอสังหาในประเทศไทย


ระดับที่ 4 คือ กลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ย น้อยกว่า เดือนละ 5 หมื่นบาท

กลุ่มนี้เป็นกลุ่มเพิ่งเริ่มต้น / กลุ่มที่ทำงานแบบยังไม่เป็นรูปแบบ / กลุ่มที่ยังไม่ทุ่มเทให้กับงานนายหน้าอย่างเต็มที่ / มีทั้งทำงานเต็มเวลา และไม่เต็มเวลา ซึ่งผมคาดว่ามีประมาณ มากกว่า 50% ของจำนวนนายหน้าอสังหาในประเทศไทย

  • จากที่พูดมา ผมกำลังบอกว่า คำว่า อาชีพนายหน้าอสังหาที่คนส่วนใหญ่เข้าใจว่า เงินเร็ว รายได้ดี นั้น จริงแล้ว ไม่ได้หมายรวม กับทุกนายหน้า ทั้งนี้ อาจสรุปว่า ขึ้นอยู่กับ ปัจจัย ต่อไปนี้
    • วิธีการทำงาน แบบมืออาชีพทำมีรูปแบบชัดเจน หรือทำแบบมือสมัครเล่นมีรูปแบบตามใจนึกเอา
    • เวลาที่ทุ่มเทให้กับการทำงานนายหน้าอสังหาฯ
    • พื้นที่บริการ มีขนาดยอดขาย / ยอดซื้อ ใหญ่ขนาดไหน


--------- ---------- ----------


ต้องมีความรู้ ทักษะ อะไร จึงจะไปถึงจุดนั้นได้

  • Connection จำเป็นหรือไม่?

    • ผมได้ยินหลายคนที่เดินเข้ามา อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ เพราะว่า รู้จักคนเยอะ ที่บอกว่า จะซื้อ จะขายบ้าน ที่ดิน

    • นายหน้าอสังหาสาย Connection มีความเชื่อว่า การรู้จักคนเยอะ ๆ จะนำมาซึ่งธุรกิจคือ ได้บ้านที่ดินมาขาย และไปบอกคนที่เรารู้จักซึ่งอาจจะเป็นคนที่ต้องการซื้อ ดังนั้น การรู้จักคนเยอะๆ บอกต่อ ๆ กันไป ก็จะเกิดการ จับคู่ (Matching) กันได้บ้างละ

 

ถ้าไม่มี Connection หรือ รู้จักคนน้อย แล้วจะทำอย่างไรดี?

 

  • ยังมีนายหน้าอสังหาอีกสาย เรียกว่า สาย Farming
    • เป็นสายที่มีความเชื่อว่า การรู้จักพื้นที่ทำงานของตนเองได้ดีจนถึงขั้นเป็น ผู้ชำนาญ หรือผู้เชี่ยวชาญ ในพื้นที่ จะทำให้สามารถ เข้าถึง คนที่มีความต้องการขายจริง และคนที่ต้องการซื้อจริงในพื้นที่ได้ ซึ่งก็จะนำมาซึ่ง ความสัมพันธ์ (Relationship) และ Connection ได้ในภายหลัง เช่นเดียวกัน
    • นายหน้าอสังหาสายนี้ มีหลักการว่า การชำนาญพื้นที่ จะทำให้มีข้อมูลที่ดีพอ ถูกต้องแม่นยำ สำหรับผู้ขายในการพิจารณากำหนดราคาขายที่ถูกต้อง และตัดสินใจเรื่องอื่น ๆ ได้ดีกว่า นอกจากนั้น นายหน้าฯ ยังสามารถบริการตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อได้ดีกว่า ในกรณีที่มีความต้องการซื้อทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ ในพื้นที่นั้น ๆ
    • นายหน้าอสังหาที่เข้าใจพื้นที่หนึ่งพื้นที่ใดได้ดีกว่านายหน้าคนอื่น ๆ จะได้เปรียบกว่า ในด้านข้อมูลอสังหาฯ ที่กำลังประกาศขาย / ราคาเสนอขายที่เหมาะสม / คุณสมบัติพิเศษของอสังหา แต่ละรายการที่ได้เปรียบเทียบแล้ว จนถึงขนาดทำให้ผู้ต้องการขายไว้วางใจที่จะฝากขาย และผู้ซื้อกล้าตัดสินใจซื้อ หรือฝากความหวังในการคัดหาสินค้ามาให้ได้

 

  • โดยสรุปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าสายใดก็ตาม จะดีที่สุด คือ ต้องเป็นทั้งสองสายรวมกัน คือ เก่งทั้ง Connection และเก่งทั้ง Farming การเป็นผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ อย่างนี้ เรียกว่า สมบูรณ์แบบ
  • ดังนั้น นายหน้าสาย Connection ก็ต้อง Farming ให้ "รู้จัก และรู้จริง" ส่วนนายหน้าสาย Farming ก็ต้องเก่งสร้าง Connection ในพื้นที่ด้วย เข้าหลักการ "ทำซ้ำ ย้ำพื้นที่ สร้างคอนเนคชั่น"


--------- ---------- ----------

จะเริ่มต้นอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างไร


ผมมี 3 ขั้นตอนง่าย ๆ ในการเริ่มต้นให้เป็นรูปธรรมที่รวดเร็วที่สุด

 

1. Have Clear Goal - ตั้งเป้าหมายให้ชัดเจน ว่าคุณต้องการเป็นใคร เป็นอะไร / ช่วงแรก ๆ ถ้ายังไม่รู้จะตั้งเป้าหมายอย่างไร ผมแนะนำให้ตั้งเป็นอะไรที่นับได้ก่อน

  • ต้องการมีรายได้เดือนละ ... บาท
  • ทำไมจึงต้องการรายได้เดือนละเท่านั้น เพื่อใคร เขียนให้เห็นภาพ เพื่อสร้างแรงบันดาลใจที่แข็งแรง เช่น ต้องการให้ลูกได้เรียนโรงเรียน .....
  • ต้องการซื้อบ้านหลังละ ... บาท ให้ครอบครัวอยู่
  • ต้องการมีชีวิตที่สะดวกสบาย ขึ้น ตอนอายุ เท่าไร

 

2. Finding Fast Lane – หาเส้นทางด่วน

  • อาชีพนายหน้าอสังหา คืออาชีพ ที่ใช้ความรู้ และประสบการณ์ ของนายหน้าฯ เพื่อหาทางออกของปัญหา อุปสรรค ให้กับลูกค้า ดังนั้น จงทำงานเพื่อให้ได้ประสบการณ์ให้ได้มากที่สุด
  •  ความสำเร็จทิ้งร่องรอย ดังนั้น คุณไม่ต้องไม่กรุยทางเองให้เสียเวลา เพียงแค่คุณหาคนที่จะช่วยนำทางคุณไปได้อย่างถูกต้องเท่านั้น คุณก็จะไปได้รวดเร็ว สง่างามกว่าด้วย
  • องค์กรที่มีประสบการณ์ มีทีมงาน หรือแม้แต่พี่เลี้ยงที่มีประสบการณ์ คนที่มีทักษะในการถ่ายทอด สอนได้ดี คือเป้าหมายที่คุณควรจะไปอยู่รอบ ๆ ใกล้ ๆ หรือขอทำงานให้เขา สิ่งที่สำคัญสำหรับวิธีคิดของคุณในช่วงนี้ก็คือ อย่าได้คิดเล็กคิดน้อยเรื่องเงินเป็นอันขาด ทำฟรีก็ต้องทำ และไม่ต้องเลือกงาน ทุกอย่างให้การเรียนรู้ได้ทั้งหมด สามารถมาต่อจิ๊กซอร์กันได้ เมื่อเวลาผ่านไป


3. Create Niches Market - สร้างตลาดเฉพาะกลุ่ม

  • การเป็นนายหน้าอสังหา คือการทำงานในพื้นที่ ในตลาดที่คุณมีความเชี่ยวชาญเป็นพิเศษมากกว่า จนได้เปรียบนายหน้าคนอื่น ๆ ในพื้นที่เดียวกัน
  • หลักการ นายหน้าทั่วไทย เหมือนคลื่นมือถือ ใช้ไม่ได้ผลกับอาชีพนายหน้าอสังหา จะเข้าหลักการ ชกลม ไม่ค่อยจะโดนเป้าซะเท่าไร สุดท้าย ชกเยอะ เหนื่อยตายซะก่อน
  • การสร้างตลาดเฉพาะกลุ่ม แยกได้ตั้งแต่
    1. Expertise in your Farming Area. (Geographic) ชำนาญในพื้นที่ตลาดของคุณ
    2. Expertise in your Segmentation. (Demographic) ชำนาญในกลุ่มลูกค้าของคุณ
    3. Expertise in your Talent / Skill. (Unique Selling Point) ชำนาญในกลุ่มที่คุณสามารถตอบสนองด้วยจุดเด่นที่คุณมีดีกว่าคนอื่น


--------- ---------- ----------

สรุป

  • เป็นงานที่ทำแล้วได้เงิน และได้คุณค่ามีความหมายต่อชีวิต

  • เป็นอาชีพที่ไม่ยาก ไม่ซับซ้อน แต่ต้องเรียนรู้ให้เยอะไว้ก่อน เพราะอสังหาฯ เกี่ยวข้องกับหลายเรื่องไปพร้อมกัน ในเวลาเดียวกัน ดังนั้น นายหน้าที่มีความรู้รอบตัวหลายเรื่อง จะเป็นประโยชน์ต่อลูกค้า ในการนำข้อมูลหลาย ๆ ด้านมาพิจารณาร่วมด้วย

  • ถามตัวเอง ว่า คุณพร้อมจะลงทุนหรือไม่ / ไม่มีใครเกิดมาพร้อมเป็นนักขาย เป็นหมอ หรือเป็นทนาย ทุกคน ถูกฝึกมาให้มีความชำนาญเฉพาะอย่างทั้งสิ้น

  • มีคนเป็นล้าน ที่เคยเข้าสู่อาชีพนายหน้าอสังหา มีทั้งที่ล้มเหลว และที่ประสบความสำเร็จ ไม่ต่างจากอาชีพอื่น ผมว่าสิ่งที่สำคัญคือ อยู่ที่เราตัดสินใจเลือกเองว่า ต้องการล้มเหลว หรือต้องการประสบความสำเร็จ ผมรับรองว่า คุณเลือกอะไรก็ไม่ผิดหวังแน่นอน

 


อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

 

 

----- ----- -----
นายหน้าอสังหา รวยทางลัด ทำได้อย่างไร?

Read more

บ้านมือสอง ได้ลดค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ไหม

มีคำถามสำคัญที่มักถูกถามขึ้นบ่อยๆ ในการซื้อขายบ้านมือสอง
คือในเรื่องของ การลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01%

หลายคนสงสัยว่า หากซื้อขายบ้านมือสอง
จะได้รับสิทธิ์ตรงนี้หรือไม่ - คำตอบคือ "ไม่ได้"

ที่ได้คือ
สำหรับที่อยู่อาศ้ยใหม่
ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด

ที่ซื้อจากผู้ประกอบการ

ถึง 31 ธันวาคม 2564

Read more

Copyright © RE/MAX GreenWay. All rights reserved.