เราจะได้สัญญาแต่งตั้งตัวแทนขายแบบปิดได้อย่างไร (ยาวแต่ดีครับ) -ถอดความคิด วิธีทำงานกับผู้ขายอสังหาฯ  ของคุณอดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ RE/MAX GreenWay

นี่เป็นคำถามที่นายหน้าอสังหาฯ หลายคน อยากรู้ 

หลายคนที่ยังไม่เคยเป็นนายหน้า หรือทำอาชีพนายหน้า อาจสงสัยว่า อะไรคือสัญญาปิด หรือสัญญาเปิด

ผมขอให้คำความหมายก่อน เพื่อทำความเข้าใจให้ตรงกัน จากนั้นผมจะพูดว่า 

• สัญญาแต่ละแบบมีข้อดี ไม่ดี อย่างไร 

• และต้องพิจารณาสิ่งใด ทั้งผู้ขายและนายหน้าในการทำสัญญาแบบปิดนี

สัญญานายหน้าแบบปิด หรือ ที่เรียกอีกอย่างว่า สัญญา Exclusive listing นั้น ก็คือ 

• สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มอบหมายให้นายหน้ารายหนึ่งรายเดียว ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาก็ได้ บริษัทก็ได้ 

• เป็นนายหน้าขาย หรือ เช่า อสังหาฯของเขาที่ระบุไว้ในสัญญา เพียงรายเดียว 

• ในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ ซึ่งอาจจะเป็น 3 เดือน 6 เดือน 10 เดือน หรือ จะนานกว่านั้นก็แล้วแต่จะตกลงกันได้

หรือจะพูดความหมายที่เข้าใจง่าย ๆ ในเชิงปฎิบัติก็ได้ 

• ในช่วงระยะที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น หากว่าผู้ขายจะทำธุรกรรมขาย ให้เช่าอสังหาฯ นั้นกับใครก็ตาม ผู้ขายจะจ่ายค่าคอมมิชชั่นตามที่ตกลงกันไว้ให้กับตัวแทนนายหน้ารายนั้น

• ผมขอเน้นว่า ขายให้ใครก็ตามนะครับ แปลว่า คนที่มาซื้อ หรือเช่า อาจจะเป็นคนรู้จักกันมาก่อน คนในหมู่บ้านเดียวกัน หรือแม้แต่คนที่ผู้ขาย ขายเองก็ตาม

ในขณะที่ สัญญาแบบเปิด หรือสัญญา open listing จะมีความหมายตรงกันข้าม 

• ก็คือ สัญญานายหน้า (หรืออาจจะไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร คือ เป็นแค่การบอกกล่าวด้วยวาจาเท่านั้น ) ที่ไม่ได้มอบหมายให้นายหน้ารายหนึ่งรายใดเป็นตัวแทนรายเดียว ที่จะมีสิทธิขาย หรือได้รับค่าคอมมิชชั่น ในช่วงเวลาหนึ่งเวลาใด / 

• หรือพูดง่าย ๆ ใครจะเอาไปขายก็ได้ ใครจะพาผู้สนใจซื้อมาก็ได้ ขายได้ก็เอาค่าคอมมิชชั่นไป

ทำไมผู้ขายต้องทำสัญญาปิด

นี่เป็นคำถามที่ผู้ขายมีความสงสัย ว่า 

• ทำไมจะต้องให้นายหน้าคนเดียวขาย 

• ปิดกั้นโอกาสการขายให้น้อยลงหรือเปล่า 

• ถ้ามีนายหน้าหลาย ๆ คน มาช่วยกันขายจะดีกว่าไหม

สิ่งที่ผู้ขายคิดก็ไม่ผิดหรอกครับว่า 

• ถ้ามีนายหน้าหลาย ๆคน มาช่วยกันขาย อย่างจริงจัง (วงเล็บว่า อย่างจริงจังนะครับ ) ก็คงจะขายได้เร็วแน่นอน 

• เหมือนหญิงสาวสวยที่มีชายหนุ่มมากหน้ามารุมล้อมครับ 

• แต่ในอีกมุมผู้ขายก็ต้องยอมรับว่า ถ้าอสังหาฯของเขา ไม่ได้เป็นเหมือนนางงามแบบนั้น การที่จะมีนายหน้าแบบสัญญาเปิดมาทุ่มเทจริงจัง ก็คงผิดหลักคิดในการทำงานอีกเหมือนกัน

อสังหาฯ มีลักษณะเฉพาะที่ต้องเข้าใจคือ 

• มีสภาพคล่องต่ำ 

• และมีลักษณะพิเศษของแต่ละทรัพย์ที่ไม่เหมือนกัน 

• และต้องหาผู้ซื้อที่มีมุมมองตรงกับประโยชน์ของทรัพย์ให้พบ 

• การที่ขาย หรือแลกเปลี่ยนเป็นเงินสด จึงเป็นเรื่องที่ต้องใช้ความพยายาม ความทุ่มเท และเวลาในการค้นหาผู้ซื้อที่มีความต้องการ ณ.เวลานั้น ให้พบ / 

• นั่นคือ จะไม่สามารถบอกได้ว่า ต้องพบผู้สนใจซื้อกี่ราย ในกรอบเวลานานเท่าไร 

          - โชคดีก็พบเร็ว โชคไม่ดี ทรัพย์มีข้อด้อยมากนัก นายหน้าที่ทำงานแบบสัญญาเปิด เมื่อเขาทำงานกับทรัพย์ใดสักไม่นาน แล้วยังไม่บรรลุผล หรือไม่มีโอกาส เขาก็จะเปลี่ยนไปให้ความสนใจกับทรัพย์ที่มีโอกาสขาย ในมือของเขา ณ.เวลานั้น เพราะนั่นคือที่มาของรายได้เขา

• ​​และผู้ขายก็ต้องยอมรับว่า เมื่อใดที่นายหน้าสัญญาเปิด เขาได้ผู้สนใจจะซื้อมาแล้ว วิธีทำงานของเขา ก็คือ เขาก็ต้องดูแลผู้ซื้อของเขาให้ดีที่สุด เอาใจที่สุด เอื้อประโยชน์ต่อลูกค้าของเขาให้มากที่สุด

          - เพราะนั่นหมายถึงค่าคอมมิชชั่นของเขา เมื่อผู้ซื้อได้ในสิ่งที่เขาคาดหวัง 

          - ดังนั้น ผู้ขายที่เป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า ก็จะเห็นว่า นายหน้าทำไม เข้าข้างผู้ซื้อจังเลย ไม่กล้าไปเจรจาต่อรองอะไรที่ยาก ๆ เพื่อให้ผู้ขายได้ประโยชน์ ตามที่ควรจะได้ 

          - แน่นอนครับ ก็ในเมื่อผู้ขายไปกดดันเขาแบบนั้น ด้วยสัญญาเปิดที่ใคร ๆ ก็ซื้อได้ เขาก็ต้องทำอย่างไรก็ได้ ให้ปิดดีลนี้ให้เร็วที่สุด จะดีหรือไม่ดี กับผู้ขาย จึงไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาจะมาสนใจคำนึงถึง

Real Estate Agent is GET RICH BUSINESS.
 

มีความหมายได้หลายมุมมอง...

✅เป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ “คนรวย”

✅เป็นธุรกิจที่ทำให้ “รวย”

✅นายหน้าอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ทำแล้ว “รวย”

ในด้านตรงข้าม ... Not everyone, Become A Successful Real Estate Agent.

ทำไม

✅อาชีพนายหน้าอสังหาฯ มี หลักการ และ แก่นสำคัญหลัก

✅ต้องรู้พื้นฐาน , รู้เทคนิค, รู้จังหวะ, และที่สำคัญ รู้จักตัวเอง

✅อาชีพนายหน้าฯ มีร่องรอย ของ “คนสำเร็จแล้ว” มากมาย แค่เดินตามเขา เราก็สำเร็จได้

Join RE/MAX GreenWay “TURN PRO REAL ESTATE AGENTS”
✅Top Producer 2016-2022, 7 ปี / ผลงานยอดขายสูงสุด และผลงานยอดค่าคอมมิชชั่นสูงสุด
✅2022 Best Broker of the Year, RE/MAX Thailand
✅รวมสุดยอด Top Agents ที่สร้างผลลัพธ์เงินล้าน มากมาย
✅รวมสุดยอด Team Leaders, Mentors มืออาชีพ

หากท่านสนใจที่จะร่วมงานเป็นตัวแทน RE/MAX GreenWay ท่านสามารถติดต่อกับเราโดยตรงได้ที่ ...

✅ADD Line Search : @greenwayproperty

✅ADD Line Link : https://lin.ee/UEbHb71

☎️Tel : 081-638-9190, 086-341-2390

    ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 บ้านไหนต้องจ่ายเท่าไร มีวิธีคำนวณอย่างไร ใครมีบ้าน คอนโด ที่ดิน ลองมาศึกษาข้อมูลภาษีที่ดินล่าสุดกันเลย

    เพราะการแพร่ระบาดของโควิด 19 ส่งผลกระทบต่อรายได้ของคนจำนวนมาก คณะรัฐมนตรีจึงเห็นชอบให้คงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี 2565-2566 ไว้ในอัตราเดียวกับที่ใช้ในปี 2563-2564 เพื่อให้ผู้เสียภาษีที่ดินมีระยะเวลาปรับตัว เท่ากับว่าเราจะยังเสียภาษีที่ดินในอัตราเดิมไปอีก 2 ปี

    แล้วบ้าน คอนโด ที่นา หรือที่ดินของเรา เข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดิน 2565 ด้วยหรือไม่ มีวิธีการคำนวณอย่างไร ต้องไปจ่ายภาษีที่ไหน วันนี้กระปุกดอทคอมจะมาสรุปให้เข้าใจ

ใครต้องเสียภาษีที่ดิน

• เจ้าของที่ดิน/เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/เจ้าของห้องชุด (ไม่จำเป็นว่าต้องเป็นเจ้าบ้าน เพราะหากเจ้าบ้านไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่มีชื่อในโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เจ้าบ้านก็ไม่ใช่ผู้ที่ต้องเสียภาษี)
• ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุอยู่ แม้ไม่ได้เป็นเจ้าของที่นั้น ๆ แต่เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายฉบับนี้
• เป็นผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ในวันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น เช่น
• ซื้อบ้านวันที่ 30 ธันวาคม 2564 จะต้องเสียภาษีที่ดินในปี 2565 เพราะถือว่าได้ครอบครองภายในวันที่ 1 มกราคม 2565
• ซื้อคอนโดมิเนียมวันที่ 5 มกราคม 2565 จะยังไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน 2565 เพราะยังไม่ได้ครอบครองในวันที่ 1 มกราคม 2565 แต่ต้องไปเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2566

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2565

ภาพจาก กระทรวงการคลัง

     อัตราการเก็บภาษีที่ดิน แบ่งออกเป็น 4 ประเภท ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่พักอาศัย, อื่น ๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม) และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยคิดอัตราภาษีเป็นรูปแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามมูลค่าราคาประเมิน ดังต่อไปนี้

1. ที่ดินเกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15%

     คำว่าที่ดินเกษตรกรรม ไม่ใช่ว่าปลูกแค่ต้นไม้ 4-5 ต้น แต่ต้องปลูกต้นไม้ตามที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์กำหนดด้วย เช่น ปลูกกล้วยต้องไม่ต่ำกว่า 200 ต้น/ไร่ ปลูกทุเรียน, เงาะ, มะม่วง, มะพร้าว, ลิ้นจี่, ลำไย ต้องไม่ต่ำกว่า 20 ต้น/ไร่ ถ้าปลูกน้อยกว่าที่กำหนดไว้ไม่ถือว่าเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร

     กรณีเลี้ยงปศุสัตว์ หรือเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ ก็จะมีกำหนดอัตราขั้นต่ำ เช่น เลี้ยงโคหรือกระบือ ในคอกขนาด 7 ตารางเมตร/ตัว และใช้ที่ดิน 1 ตัว ต่อ 5 ไร่, เลี้ยงเป็ดและไก่ 4 ตารางเมตร/ตัว เป็นต้น

     อ่านหลักเกณฑ์และรายละเอียดของการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรได้ ที่นี่

อัตราภาษีที่ดินเกษตรกรรมปี 2565

• เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา : ในปี 2565 ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน เนื่องจากกฎหมายยกเว้นให้ในปี 2563-2565 ส่วนปี 2566 เป็นต้นไป จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เท่ากับว่าหากเรา (บุคคลธรรมดา) มีที่ดินทำการเกษตรที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็จะได้รับการยกเว้นไปโดยปริยาย ไม่ต้องเสียภาษีเลยสักปี
• เจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคล : ในปี 2565 เสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ คือ

ตัวอย่าง

• นาย A เป็นเจ้าของที่นา มีมูลค่า 10 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินในปี 2565 เพราะได้รับการยกเว้น
• บริษัทแห่งหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม มูลค่า 50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินอัตรา 0.01% คือ 5,000 บาท

2. ที่พักอาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.3%

คำว่า "ที่พักอาศัย" ตามกฎหมายฉบับนี้ หมายถึงกรณีดังต่อไปนี้

• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย
• ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น
• บ้านเช่า หอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดที่ปล่อยเช่ารายเดือน (แต่ถ้าเป็นบ้านหรือห้องพักให้เช่าเป็นรายวัน จะจัดอยู่ในหมวดใช้ประโยชน์เพื่อการอื่น ๆ ซึ่งเสียภาษีแพงกว่า)
• โฮมสเตย์ ซึ่งเป็นสถานที่พักชั่วคราวที่เจ้าของดัดแปลงเป็นห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง มีผู้พักรวมกันไม่เกิน 20 คน จัดบริการสิ่งอำนวยความสะดวกตามสมควร และเป็นการพักรวมกับเจ้าของในชายคาเดียวกัน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม

โดยการจัดเก็บภาษีที่อยู่อาศัยจะแบ่งเป็น 3 กรณี คือ

2.1 บ้านหลังหลัก (บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน)

     บ้านหลังหลัก คือ เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมกับมีชื่อในทะเบียนบ้าน ถ้าสิ่งปลูกสร้างนี้มีราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี 2565 แต่ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท ให้เสียภาษีตามอัตราปกติ

ตัวอย่าง

• มีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 3 ล้านบาท : ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน
• มีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 10 ล้านบาท : ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน
• มีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 50 ล้านบาท : ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน
• มีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 60 ล้านบาท : ทรัพย์สินส่วน 50 ล้านบาทแรก ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนที่เหลืออีก 10 ล้านบาท นำมาคำนวณภาษี 0.03% เท่ากับต้องเสียภาษี 3,000 บาท
• มีบ้านหลังหลักพร้อมที่ดิน มูลค่า 100 ล้านบาท : ทรัพย์สินส่วน 50 ล้านบาทแรก ไม่ต้องเสียภาษี ส่วน 25 ล้านบาทต่อมา นำมาคำนวณภาษี 0.03% เท่ากับ 7,500 บาท และส่วน 25 ล้านบาทสุดท้าย คิดอัตรา 0.05% เท่ากับ 12,500 รวมเสียภาษี 20,000 บาท

2.2 บ้านหลังหลัก (บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน)

     ประเภทที่สองก็คือ เป็นบ้านหลังหลัก และยังมีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม 2565 แต่เราเป็นเจ้าของเฉพาะตัวสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน เช่น คนที่สร้างบ้านอยู่บนที่ดินเช่า ในปี 2565 จะได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีที่ดิน ดังนี้

ตัวอย่าง

• ​มีบ้านหรือคอนโดมิเนียม มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน : ไม่ต้องเสียภาษี
• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 30 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน : 10 ล้านบาทแรก ได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนที่เหลือ 20 ล้านบาท จะนำมาคิดภาษีที่ 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 4,000 บาท

2.3 บ้านหลังอื่น ๆ เช่น บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือบ้านที่ไม่มีชื่อเราอยู่ในทะเบียนบ้าน

     สำหรับคนที่มีบ้านหลายหลัง คือตั้งแต่บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะต้องเสียภาษีทั้งหมด ไม่ว่าบ้านหลังนั้นจะมีราคาเท่าไรก็ตาม โดยคิดในอัตรา 0.02-0.10%

ตัวอย่าง

• มีบ้านหลังที่ 2 มูลค่า 3 ล้านบาท : เสียภาษี 0.02% คือ 600 บาท
• มีบ้านหลังที่ 3 มูลค่า 60 ล้านบาท : ส่วน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษี 0.02% คือ 10,000 บาท ที่เหลืออีก 10 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% เท่ากับ 3,000 บาท รวมแล้วต้องเสียภาษี 13,000 บาท
• มีบ้านหลังที่ 5 มูลค่า 100 ล้านบาท : ส่วน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษี 0.02% คือ 10,000 บาท ส่วน 25 ล้านบาทถัดมา เสียภาษี 0.03% คือ 7,500 บาท และที่เหลืออีก 25 ล้านบาท คิดอัตรา 0.05% คือ 12,500 บาท รวมเสียภาษีทั้งหมด 30,000 บาท

หมายเหตุ : กรณีเป็นทรัพย์สินที่ได้รับมรดก ลดภาษีอีก 50%

     หมายถึง เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาได้รับมรดกเป็นบ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องชุด โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย หากจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 จะได้ลดภาษีที่ดิน 50% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

     เช่น B ได้รับมรดกที่ดินพร้อมบ้าน มูลค่า 60 ล้านบาท โดยมีชื่ออยู่ในบ้านหลังนี้ จะได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก ส่วนเกินอีก 10 ล้านบาท จะเสียภาษี 0.03% คิดเป็น 3,000 บาท แต่ B ได้รับบ้านหลังนี้มาตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2562 จึงได้ลดภาษี 50% จึงจ่ายภาษีแค่ 1,500 บาท

3. ที่ดินใช้ประโยชน์อื่น นอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 1.2%

     การเก็บภาษีในประเภทนี้จะหมายถึง ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น เป็นที่ดินเพื่อเชิงพาณิชย์ อย่างโรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ โรงงาน หอพักรายวัน บ้านเช่ารายวัน โดยต้องเสียภาษีตามอัตราต่อไปนี้

ตัวอย่าง

• เป็นเจ้าของร้านค้า มูลค่า 5 ล้านบาท : เสียภาษี 0.3% หรือ 15,000 บาท
• มีร้านอาหาร มูลค่า 20 ล้านบาท : เสียภาษี 0.3% หรือ 60,000 บาท

4. ที่รกร้างว่างเปล่า เพดานสูงสุด 3%

     หากปล่อยที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นทิ้งไว้เฉย ๆ ไม่ได้ใช้ทำเกษตรกรรม ไม่ได้พักอาศัยหรือใช้ประกอบกิจการใด ๆ จะถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสียภาษีแพงที่สุด คือ

     แม้ว่าที่ดินรกร้างจะเสียภาษีเท่ากับที่ดินใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ แต่หากเจ้าของที่ดินปล่อยรกร้างไว้นานติดต่อกัน 3 ปี เมื่อไปเสียภาษีในปีที่ 4 จะถูกเก็บเพิ่มอีก 0.3% และจะเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปีที่ปล่อยที่ดินทิ้งไว้โดยไม่นำมาทำประโยชน์อะไร แต่โดยรวมทั้งหมดแล้วจะเก็บภาษีได้ไม่เกิน 3% ซึ่งเป็นเพดานสูงสุด

ตัวอย่าง

• มีที่ดินรกร้าง มูลค่า 10 ล้านบาท : เสียภาษี 0.3% หรือ 30,000 บาท
• มีที่ดินรกร้าง มูลค่า 60 ล้านบาท : ส่วน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษี 0.3% หรือ 150,000 บาท ที่เหลืออีก 10 ล้านบาท เสียภาษี 0.4% คือ 40,000 บาท รวมทั้งหมดต้องจ่าย 190,000 บาท

ภาษีที่ดิน คำนวณอย่างไร

     การตีมูลค่าของบ้านจะต้องแยกเป็นมูลค่าของที่ดิน และมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง จากนั้นจึงนำผลลัพธ์มารวมกัน คือ

1. ที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

     ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี

    โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

    ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

     โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

      มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา

3. ห้องชุด

    ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี

    โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

• ราคาประเมินทุนทรัพย์ สามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์ กรมธนารักษ์
• การหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง เป็นไปตามประเภทและระยะเวลาการก่อสร้าง ตามตารางด้านซ้ายมือ

ภาพจาก กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น

ถ้าใช้ประโยชน์ที่ดินหลายประเภท คิดภาษีอย่างไร

     หากเรามีที่ดินของตนเอง และใช้ที่ดินนั้นเป็นทั้งบ้านพัก ทำการเกษตร และปล่อยเช่าไปด้วย จะต้องแบ่งการเสียภาษีที่ดินออกเป็น 3 ประเภท คือ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ โดยแบ่งพื้นที่การคำนวณภาษีตามการใช้งาน

     ตัวอย่างเช่น บ้านขนาด 50 ตารางวา 2 ชั้น ชั้นแรกเป็นร้านขายของ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ให้แยกกันคำนวณตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดย

• ชั้นแรกที่เป็นร้านขายของ : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
• ชั้นบนเป็นที่อยู่อาคาร : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ภาพจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง

ภาษีที่ดินจ่ายเมื่อไร ?

ตามกฎหมายได้กำหนดระยะเวลาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

• ประกาศราคาประเมินที่ดิน : องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต ออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2565
• แจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีทราบ : ภายในเดือนเมษายน 2565 เมื่อได้รับหนังสือแจ้งให้ตรวจสอบอัตราภาษี ประเภทของภาษีที่จัดเก็บให้เรียบร้อย กรณีที่พบว่าข้อมูลไม่ถูกต้อง เช่น ประเมินบ้านซึ่งเป็นที่พักอาศัย เป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้เสียภาษีมากขึ้น หรือมีข้อมูลผิดพลาดตรงไหน เราสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านการประเมินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ภดส.6
• ชำระภาษี : ภายในเดือนมิถุนายน 2565 แต่หากต้องจ่ายภาษีเป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิ์ขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย คือต้องจ่ายงวดที่ 1 ภายในเดือนมิถุนายน งวดที่ 2 เดือนกรกฎาคม และงวดที่ 3 เดือนสิงหาคม
• อปท. มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระ : ภายในเดือนกรกฎาคม 2565

วิธีคัดค้านการประเมินภาษีที่ดิน

     1. นำเอกสารไปยื่นที่หน่วยงานจัดเก็บภาษีที่ออกแบบแจ้งประเมิน และแสดงความจำนงขอคัดค้านการประเมิน เช่น หากอยู่ใน กทม. ก็ให้ไปติดต่อสำนักงานเขตที่สิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่

    2. กรอกคำร้องคัดค้านการประเมินหรือเรียกเก็บภาษีที่ดินฯ (ภดส.10) พร้อมแนบหลักฐานที่เกี่ยวข้อง

    ถ้าไม่คัดค้านการประเมินภายในกำหนดเวลา จะถือว่ายอมรับการประเมินของเจ้าพนักงาน และต้องเสียภาษีที่ดินตามประเภทของการใช้งานที่ระบุไว้ต่อไป

หมายเหตุ : ในปี 2565 กรุงเทพมหานครได้ขยายระยะเวลาออกไปอีก 1 เดือน ดังนี้

• ส่งแบบประเมินให้ผู้เสียภาษีภายในเดือนพฤษภาคม 2565
• ขยายกำหนดเวลาการชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมินภาษี จากภายในเดือนมิถุนายน เป็นภายในเดือนกรกฎาคม 2565
• ขยายกำหนดเวลาการผ่อนชำระภาษีงวดที่ 1 เป็นภายในเดือนกรกฎาคม 2565, งวดที่ 2 เป็นภายในเดือนสิงหาคม 2565 และงวดที่ 3 เป็นภายในเดือนกันยายน 2565
• ขยายกำหนดเวลาการส่งหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2565

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายที่ไหน ?

สามารถชำระภาษีที่ดินได้ด้วยตัวเองที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่นั้น ๆ คือ

• กรุงเทพฯ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
• เมืองพัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
• ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด รวมทั้งจุดบริการเคลื่อนที่ที่ อปท. กำหนด

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายออนไลน์ได้ไหม ?

     บางคนไม่สะดวกเดินทางไปยังสำนักงานเขต หรือที่ทำการ อบต. ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ เพราะอยู่คนละจังหวัด หรืออยู่ไกล เดี๋ยวนี้เราสามารถชำระภาษีที่ดินผ่านช่องทางอื่น ๆ รวมทั้งระบบออนไลน์ได้แล้ว ดังนี้

• ชำระผ่านเคาน์เตอร์ของธนาคารกรุงไทยทั่วประเทศ
• ชำระผ่านเครื่อง ATM ธนาคารกรุงไทย
• ชำระผ่าน Mobile Banking และ Internet Banking ของธนาคารกรุงไทย
• ชำระผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เช่น ธนาณัติ ตั๋วแลกเงิน เช็ค

จ่ายภาษีที่ดินล่าช้า เสียค่าปรับเท่าไร ?

     สำหรับคนที่จ่ายภาษีที่ดินเกินระยะเวลาที่กำหนดจะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีค้างชำระ
2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 20 ของจำนวนภาษีค้างชำระ
3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีค้างชำระ
4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน
5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือร้อยละ 0.5 ต่อเดือน หรือเศษของเดือน
6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

     เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดิน คงพอคำนวณคร่าว ๆ ได้แล้วว่าจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2565 เท่าไร ดังนั้นอย่าลืมวางแผนเรื่องภาษีให้เรียบร้อย และดำเนินการชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนด

อ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์ : money.kapook

(อ้างอิง จาก Tom Ferry โคชนายหน้าอสังหาฯ ระดับโลก)

1.“สนใจ” หรือ “มุ่งมั่น”

• คนที่เข้ามาสู่อาชีพส่วนใหญ่ มีความสนใจ ที่จะทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ เป็นอาชีพเสริม อาชีพสำรอง เข้ามาเพราะต้องการได้เงิน พวกเขาแค่ “สนใจจะทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ เพราะได้เงินมากดี”
• คนที่ “มุ่งมั่น” ที่จะทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ คือ “คนที่ตั้งใจว่า จะต้องประสบความสำเร็จในอาชีพนายหน้าอสังหาฯ”
• ความแตกต่างระหว่าง คนที่ สนใจ กับ คนที่มุ่งมั่น คือ กรอบความคิด หรือ มายเซ็ท ซึ่งมีผลให้วิธีคิดของคนสองคนนี้จะแตกต่างกันมาก
  1. คนที่สนใจจะทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ จะทำแค่ สิ่งที่ทำได้ ทำง่าย ๆ ทำเรื่องที่สะดวกจะทำ เรื่องที่ทำต้องไม่ยาก พวกเขายังห่วงเรื่องการสูญเสียความสะดวกสบายกับตัวเอง
  2. คนที่มุ่งมั่นจะทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ จะทำทุกอย่าง เพื่อให้ตนเองประสบความสำเร็จในอาชีพ ไม่ว่าสิ่งนั้นจะต้องทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตนเองอย่างไร พวกเขาจะไม่มีเงื่อนไข ใด ๆ ทั้งสิ้น

2.ไม่มีแผนงาน

• ถ้าไปถามนายหน้าทั่วไป ว่า สถานการณ์ตลาดเป็นอย่างไร ตอนนี้จะลงทุนซื้อคอนโด หรือซื้อบ้านเดี่ยว เพื่อลงทุน ดีกว่ากัน ตอนนี้บ้านใหม่ในตลาดน่าสนใจไหม หรือ ตอนนี้เป็นเวลาที่น่าลงทุนหรือยัง พวกเขาจะตอบอย่างไร
• นายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพ จะรู้ข้อมูล ความเคลื่อนไหว ในตลาดของตนเอง และสถานการณ์โลก เพื่อมาวางแผนงานของตนเอง ตลอดเวลา พวกเขา จะคอยจับจ้องว่า เพื่อให้พวกเขาสามารถสร้างผลลัพธ์ที่ดีตามเป้าหมายได้ พวกเขาจะเดินไปสู่จุดนั้นได้อย่างไร พวกเขามีแผนงานที่ชัดเจน
• นายหน้าอสังหาฯ ทั่วไป อาจจะเข้ามาในอาชีพ เพราะชอบอสังหาฯ และชอบทำงานกับคน แต่นายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพ จะต้องมีการวางแผนงาน ว่า วิธีการที่จะสร้างงาน สร้างเงิน ให้ดีกว่าเดิม จะต้องทำอย่างไร

3.กลัวที่จะทำผิดพลาด และห่วงภาพพจน์ตนเอง ให้ดูดี

• นายหน้าอสังหาฯ ที่ประสบความสำเร็จแล้ว ทำอะไรก็ดูดีไปหมด แต่เราต้องไม่ลืมว่า ก่อนที่พวกเขา จะรู้ว่า อะไรควรทำ ไม่ควรทำ พวกเขา ต้องเคยทำผิดพลาดมาก่อน
• งานนายหน้าอสังหาฯ ไม่มีอะไรจะดีไปกว่า เรียนรู้ แล้วลงมือทำ แล้วทบทวนสิ่งที่ทำ เพื่อการเรียนรู้ ทำอย่างนี้ไปจนกว่าจะเห็นผลสัมฤทธิ์
• ไม่มีวิธีทางลัด ที่จะประสบความสำเร็จในอาชีพนี้ได้ โดยไม่ทำผิดพลาด มาก่อน ดังนั้น ขอแนะนำให้นายหน้าใหม่ทุกคน รีบลงมือทำ รีบผิดพลาดให้มากที่สุด เพื่อที่จะประสบความสำเร็จให้เร็วที่สุด

4.ไม่มี นายหน้าอสังหาฯ ที่ดีเป็นต้นแบบ

• เราล้อมรอบตัวเราด้วยใคร เรามีใครเป็นต้นแบบในการทำงาน เราคือค่าเฉลี่ยของคนที่เราแวดล้อมด้วย
• ถ้าต้องการประสบความสำเร็จ อย่างถูกวิธี นายหน้าอสังหาฯ ใหม่ ต้องมีต้นแบบ เพื่อการทำตาม ไม่ว่า เขาจะ Cold Call , เข้าพบลูกค้า , พูดคุยลูกค้า , วางแผนงาน ฯลฯ อย่างไร ถ้าเราสามารถมีต้นแบบให้เดินตามได้ เราก็สามารถที่จะประสบความสำเร็จได้อย่างเขาเช่นกัน อาชีพนี้ ไม่มีอะไรมากไปกว่า การ Copy & Paste
• หานายหน้าอสังหาฯ ต้นแบบ ที่มีคุณสมบัติที่ใกล้เคียงกับเรา ทั้งพฤติกรรม และนิสัย จะทำให้เราปรับตัวตามเขาได้ง่าย เขาพูด เขาทำการตลาด อย่างไร ไม่ต้องคิดมาก แค่ทำตามคนที่ประสบความสำเร็จแล้วเท่านั้น

5.ติดต่อผู้มุ่งหวัง ไม่มากพอ

• ข้ออ้างที่นิยมของนายหน้าอสังหาฯ คือ ฉันไม่ชอบ Cold Call ไม่ชอบการเข้าพบลูกค้า ไม่ชอบการพูดคุย หรือพบคน
• การล้มเหลวในอาชีพนี้ ไม่ได้เกิดจาก การขายไม่ได้ แต่เกิดจากการที่พวกเขาทำงานแค่ 1 วันต่อสัปดาห์ แล้วพวกเขาจะได้ลีดเยอะได้อย่างไร พวกเขามีลิสติ้งที่น้อยไป มีลูกค้ามุ่งหวังที่น้อยไป
• เป้าหมายของการทำอาชีพนี้คือ ดึงดูดผู้มุ่งหวังในมากที่สุดเท่าที่จะมากได้ ไม่มีวิธีการที่ผิดในการติดต่อผู้มุ่งหวัง แต่ที่ติดต่อไม่สำเร็จ เป็นเพราะ ทักษะของเรา ที่ยังไม่สามารถดึงดูดผู้มุ่งหวังได้สำเร็จ ดังนั้น หาวิธีที่จะดึงดูดผู้มุ่งหวังให้สำเร็จ
• วิธีการ มีตั้งแต่ การทำ Open House / การบอกกลุ่มเพื่อนญาติพี่น้องให้แนะนำลูกค้า หรือ การประกาศตัวในออนไลน์ ฯลฯ
• การได้รับความไว้วางใจ เป็นสิ่งที่สำคัญมากในการทำอาชีพนี้
• การมีความรู้ในพื้นที่ ที่ดีกว่านายหน้าอสังหาฯ อื่น ก็เป็นวิธีการดึงดูดผู้มุ่งหวัง ที่ดีเช่นกัน

6.นี่แค่ อาชีพ หรือนี่คือ ธุรกิจ ของฉัน

• ถ้าเรามองว่า นี่แค่ อาชีพนายหน้าอสังหาฯ อาชีพหนึ่ง ที่หาเงินได้มากพอ เราจะมองแค่ว่า ทำอย่างไรจึงจะได้เงินให้มาก และรวดเร็วที่สุด
• แต่หากเรามองว่า นี่คือ ธุรกิจ นายหน้าอสังหาฯ ของฉัน เราจะต้องลงทุน กับตัวเรา ด้วยเงิน ด้วยเวลา ด้วยความมุ่งมั่น ทุ่มเท ทั้งนี้ เพราะเราเข้าใจว่า เรากำลังสร้างธุรกิจตัวฉัน (Me Corporation) ให้สำเร็จและยั่งยืน
• ในช่วงต้นของการทำธุรกิจ ฯ เราต้องรู้ว่า มันต้องเหนื่อยมาก และต้องทำทุกอย่างที่เยอะมาก ไม่ว่า จะต้อง Cold Call , Marketing ฯลฯ
• การสร้างธุรกิจ ไม่ได้แค่ 9โมง ถึง 5 โมงเย็น หยุดเสาร์อาทิตย์ แต่หมายถึง ก่อน 9 โมง และหลัง 5 โมง และไม่มีวันหยุดเสาร์อาทิตย์ ธุรกิจ คือลมหายใจ ตลอดเวลา
• เราจะได้คืนเท่ากับที่เราลงทุนเสมอ ไม่มากกว่า ไม่น้อยกว่า ไม่ใช่การเก็งกำไร ที่คาดหวังว่า ลงทุน 1 แล้ว จะได้ 10

7.ไม่มีประสบการณ์ การขาย การเจรจา และการตลาด

• ความกลัวคือสาเหตุหลัก ไม่ว่า จะเป็นการกลัวการถูกปฏิเสธ กลัวการพูดคุย กลัวการเจรจา กลัวการพบลูกค้า
• การเลี่ยงไม่ใช่วิธีการแก้ไข หรือการพัฒนา การเอาตัวเราเข้าไปในสถานการณ์ที่ยาก ๆ ให้มันรู้กันไป ต่างหาก ต้องโดนถูกปฏิเสธบ่อย ๆ ทำซ้ำเรื่องเดิม ๆ บ่อย ๆ คือการจะก้าวข้ามจุดนั้นไปได้
• การทำงานกับ FSBO ในช่วงปีแรก ของนายหน้าอสังหาฯ ใหม่ เป็นสิ่งที่ควรทำ ห้ามข้ามเด็ดขาด เหตุผลเพราะ FSBO จะขายบ้านได้เอง เทียบเป็นจำนวนแล้วน้อยมาก พวกเขาต้องการนายหน้ามืออาชีพฯ ดังนั้นการที่นายหน้าอสังหาฯ ใหม่ ทำงานกับ FSBO จะมียอดขายและรายได้ที่เยอะมาก นอกจากนั้น การเรียนรู้ที่ดีที่สุดของนายหน้าอสังหาฯ ใหม่ ก็คือ การได้ทำงานกับ FSBO

8.ไม่มีตัวเลขที่วัดได้

• นายหน้าอสังหาฯ ที่ต้องการพัฒนาตนเอง ต้องมีตัวเลขที่วัดจำนวนและคุณภาพการปฏิบัติงานของตนเองได้
• เราต้องรู้ตัวเลข ของตัวเรา สถิติของตัวเรา อัตราเปอร์เซ็นต์ ความสำเร็จของการโทร Cold Call / การเข้าพบลูกค้า / จำนวนลิสติ้งต่อจำนวนที่ขายได้
• เราจะไม่มีแต่เป้าหมาย แล้วเสี่ยงดวงทอดลูกเต๋า เพื่อคาดเดาว่า เราจะไปถึงเป้าหมายอย่างไร หรือเมื่อไร

9.ไม่มีตารางการทำงาน หรือมี แต่ไม่มีประสิทธิภาพ

• ถ้านายหน้าอสังหาฯ มีเป้าหมายขายให้ได้ 20 หลังต่อปี 100 ล้านบาทต่อปี แต่มีนิสัยเหมือนนายหน้าอสังหาฯ ที่ขายได้ 3 หลังต่อปี ยอดขาย 20 ล้านต่อปี แล้วจะถึงเป้าหมายได้อย่างไร
• หลายคนที่เข้าสู่อาชีพนายหน้าอสังหาฯ เพราะ ชอบความเป็นอิสระ แต่พวกเขาไม่สามารถกำหนด วางแผนงาน หรือควบคุมตัวเองให้ทำงานภายในความอิสระนั้นได้ พวกเขาก็จะสูญเสียผลลัพธ์ที่ต้องการนั้นไป
• ถ้าเราต้องการอยู่ในธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ นาน ๆ ไปตลอดชีวิต แล้วเราจะใช้ชีวิตให้ผ่านไปวัน ๆ ได้อย่างไร โดยไม่มีตารางการทำงานที่แน่นอน ชัดเจน
• ต้องกำหนดตารางเวลาทำงานให้ชัดเจน เช้า กลางวัน เย็น จะต้องทำอะไร

10.บริหารจัดการเงินไม่ดีพอ

• รายได้ของนายหน้าอสังหาฯ ไม่แน่นอน บางเดือนมาก บางเดือนน้อย บางเดือนไม่มี
• นายหน้าอสังหาฯ ต้องวางแผนเก็บเงินให้ได้เพียงพออย่างน้อย 6 เดือน ในกรณีที่ไม่มีรายได้
• นอกจากนั้น จะต้องกันเงินไว้ 10% เพื่อการลงทุนกับตัวเอง เช่น การเข้าอบรมพัฒนาตนเอง การโฆษณาตนเอง ให้คนรู้จัก
• นายหน้าอสังหาฯ ที่ต้องการ เงินด่วน ตลอดเวลา เพื่อที่พอให้เดือนชนเดือน จะไม่มีสภาพจิตที่มั่นคง แข็งแรงพอ ที่จะทนการยั่วยวน หรือการเจรจาต่อรองแบบหักคอได้ พวกเขา ไม่กล้าพอที่จะปฏิเสธ หรือเดินออกมาจากสถานการณ์ รวมถึง พวกเขาไม่มีวันที่จะได้ ผลตอบแทนก้อนใหญ่ เต็มเม็ดเต็มหน่วย เหมือนกับนายหน้าอสังหาฯ ที่รู้ว่า ฉันรอคอยได้

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

เขียนบทความนี้ จากโครงร่างความคิดของ Tom Ferry แต่ไม่ใช่การแปลคำต่อคำ มีความคิดเห็นส่วนตัวจากประสบการณ์ตนเอง

06 เม.ย. 65

วันจักรี แห่งชาติ / ขอมอบสิ่งนี้ให้เป็นประโยชน์ต่อนายหน้าอสังหาฯ ทุกท่าน

1.บุคลิกภาพ แบ่งเป็นที่มองเห็น และมองไม่เห็น ที่มองเห็นคือ

 **รูปโฉมที่ปรากฏต่อหน้าลูกค้า น่ามองหรือไม่

 ** ยิ้มเข้าไว้ ดูดีเอง สวยหรือไม่ ช่างมัน

 ** น้ำเสียงแสดงความจริงใจ พร้อมให้บริการ มีจังหวะจะโคน สูงต่ำ

 ** สบตาขณะพูด ** ผสมผสานสิ่งดี ๆ ให้เข้ากับตัวเองให้ได้

บุคลิกภาพส่วนที่มองไม่เห็น คือ 

 ** ไหวพริบ

 ** คิดบวก

 ** สู้ไม่ยอมถอย

 ** มีความเป็นมืออาชีพ เช่น รู้เป้าหมาย มีแผนงาน บังคับตัวเองได้ มีวินัย มีแรงบันดาลใจ และที่สำคัญคือ ตั้งใจว่าฉันอยากเป็นมืออาชีพ

2.ความรู้  แบ่งเป็น 14 ประเภท ดังนี้

1.       Real Estate ภาพรวมธุรกิจ จำนวนบ้านที่สร้างแนวโน้ม ใครเป็นเจ้าตลาด ใครเก่งด้านไหน
2.       Product  Concept แนวคิดการผลิตสินค้า แนวคิดการทำโครงการ การออกแบบ
3.       Project Concept แนวคิดโครงการ หมู่บ้าน ต่างจากที่อื่นอย่างไร ขายอะไร    
4.       Demand & Supply ความต้องการซื้อ ต้องการขายเป็นอย่างไร ตลาดเป็นของใคร
5.       Interest Rate อัตราดอกเบี้ย     
6.       Oil Price ราคาน้ำมัน
7.       Consumer Index ดัชนีผู้บริโภค
8.       Construction การก่อสร้าง
9.       Infrastructure สาธารณูปโภค
10. Economicsสภาพเศรษฐกิจ
11. Political การเมือง
12. Stock Exchange ราคาหุ้น
13. General Knowledge ความรู้ทั่วไป เช่นเรื่อง ฮวงจุ้ย สุขภาพ กีฬา บันเทิง เทคโนโลยี   ต่างประเทศ
14. Morals ธรรมะ ความเป็นจริง เป็นธรรมชาติในโลกนี้

3. ทักษะ เกิดจากการฝึกฝน แบ่งเป็น

1. ทักษะการสื่อสาร หมายถึงการนำเสนอ
2. ทักษะการสัมพันธ์ระหว่างบุคคล
   1. สามารถทำให้คนรอบข้างให้ความร่วมมือ
   2. ชอบคุณในเวลาอันสั้นได้
   3. มาจากข้างใน
   4. positive thinking
3. ทักษะการฟัง  พูดยากแล้ว แต่ฟังยากกว่า ต้องฟังให้เป็น คือ สบตา พยักหน้า ยิ้ม ทวนท้ายประโยค และจดบันทึก
4. ทักษะการแก้ข้อโต้แย้ง แพงไป ลึกไป คนอื่นขายถูกกว่า รอเปรียบเทียบก่อน จะตอบอย่างไร
5. ทักษะการปิดการขายเป็น

ตามหลักการในการคัดกรองเพื่อโทรติดต่อรับฝากขายเบื้องต้น ที่เราทราบกันดีก็คือ

การคัดเลือกบ้านที่ 1.สวย สภาพดี  2.ทำเลดี 3.พื้นที่นั้นมีสภาพคล่อง 4.ราคาเป็นไปได้

แต่สิ่งที่พบจริงในทางปฎิบัติทั้ง4 ข้อนั้นเราคัดเลือกได้ไม่ยาก

แต่ปัญหาคือเมื่อพบบ้านตามสเปคแล้ว มาตกม้าตายตรงที่เจ้าของไม่ฝากขาย

เราก็เลยไม่แต่เหน็บแนมเจ้าของเบา ๆว่า ดี ขายเองแล้วจะรู้สึก

บางครั้งก็ได้บ้านตามสเปค 3 ข้อแรก

แต่เจอราคาตั้งขายแบบไม่ง้อของเจ้าของ ที่สูงริบริ่วรอให้เทวดาลงมาซื้อ

นายหน้าที่รับมาขายก็เซ็งเหมือนกัน นี่ก็ตกม้าตายอีก

ทำไปทำมา นอกจากจะขายบ้านไม่ได้แล้ว นายหน้าพาลจะเลิกอาชีพเอา

ไหนเพื่อนเคยบอกไงว่ารวยเร็ว และง่าย ทำจริงไหงเป็นอย่างนี้ไปได้

ผมกำลังจะบอกว่า การคัดกรองทรัพย์เพื่อโทรคุยรับฝากขายนั้น

หากเราพิจารณาตามหลักการว่า เราจะเลือกตามข้อกำหนดข้างต้นว่า ทรัพย์สวย ทำเลดี มีสภาพคล่อง ราคาเหมาะสม

จะสังเกตุว่า สิ่งที่จะเกิดขึ้นในการคัดเลือกทรัพย์เป้าหมายคือ

-- ความลำเอียงในการพิจารณาคัดเลือก,

-- ความลังเลในการไม่ติดต่อทรัพย์ที่ไม่ผ่านเกณฑ์ ,

-- ความผิดพลาดในการคัดทรัพย์ที่อาจจะขายได้ออกตั้งแต่แรก ,

-- การให้ความสำคัญผิดในการติดตามกับทรัพย์ที่ควรหรือไม่ควรติดตาม

สิ่งที่เกิดขึ้นต่อมาก็คือ

หลังจากที่เราพิจารณาไป พิจารณามาสักครู่

เราก็จะเลือกโทรหารายที่เราคาดหวัง

ซึ่งถ้าเราสมหวังก็ดีไป

แต่ถ้าผิดหวังสัก 2-3 ครั้ง

แนวโน้มที่เราจะไม่โทรหรือหาเหตุผลที่จะไม่โทรก็จะเข้ามาโดยที่เราไม่รู้ตัว เกิดอาการไม่ชอบการโทรมาเป็นแรงหน่วงอีก ยิ่งไปกันใหญ่เลยที่นี้

ผมเคยใช้วิธีดังกล่าวมา และประสบปัญหาที่คิดว่าเซลล์ใหม่ทุกคนก็คงต้องเจอเหมือนกัน 

จนมานั่งพิจารณาคิดว่า จะทำอย่างไรต่อไป

แนวคิดของผมในระยะหลังนี้

ซึ่งผมคิดว่าเหมาะสมกับตัวผม และวิธีคิดของผมมากกว่าก็คือ 

“คัดเลือกผู้ขาย ก่อนคัดเลือกทรัพย์”

ทุกวันผมมีเป้าหมายว่าผมต้องโทรแนะนำคนที่ต้องการขายบ้านให้ได้ครบ 10 ราย 

โดยจะไม่ตัดสินทรัพย์ว่าจะขายได้หรือไม่ จนกว่าจะได้คุยกับเจ้าของ

วิธีนี้ทำให้ผม ไม่มีความลังเลที่จะโทรหาเจ้าของบ้าน นอกจากรู้แต่เพียงว่า ต้องโทรให้ได้ตามเป้าหมาย 10 คนต่อวันเท่านั้น

ผมเชื่อว่าใน 10 คนที่ผมโทรหา 

จะต้องมีสัก 1-2ราย ที่เขาเข้าใจว่าผมทำอะไร และต้องการให้ผมเข้าไปทำงานให้

หลังจากที่ผมได้คนที่เข้าใจ และต้องการให้ผมทำงานให้แล้ว

ผมจึงค่อยพิจารณาว่าทรัพย์ที่เขาต้องการขายเป็นอย่างไร เหมาะสมกับราคาหรือยัง หรือต้องทำอย่างไรจึงจะขายได้

ด้วยวิธีการนี้ ผมคิดว่า เมื่อเจ้าของเปิดใจ เข้าใจเรา การพูดคุยกันทั้งวันนี้ และวันหน้าจะง่ายกว่า 

ผมอาจจะได้ทรัพย์ที่สภาพไม่สวย ทำเลไม่ดี แต่เจ้าของเข้าใจ และยอมให้ตั้งราคาถูกกว่าตลาดได้ ...

ซึ่งทรัพย์เหล่านี้ ก็จะมีโอกาสในการขายได้เช่นกัน

มีคนบอกว่าอาชีพนายหน้าเปรียบเสมือน เหมืองทองที่อุดมสมบูรณ์ไปด้วยทองคำ 

ทำให้คนที่มาขุดในเหมืองนี้รวยเร็วและมากเสียด้วย

ผมอยากจะบอกว่าถูกต้องแต่ไม่หมด มีทองจริงแต่ไม่ใช่ทองแท่ง ที่จะขุดแล้วรวยได้ในชั่วข้ามคืน

แต่เป็นเศษทอง ที่คุณต้องขยันขุด ขยันจ้วง 

อาจจะเจอแต่เศษทองคำ 

แต่คุณต้องพยามยามรวบรวมเศษทองเหล่านั้นนำไปหลอมรวมให้เป็นทองแท่งให้ได้

“ความสำเร็จ ไม่มีเส้นทางลัดครับ”

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

กรรมการผู้จัดการ

RE/MAX GreenWay

หากจะถามหา Key Success ของอาชีพนายหน้า

อะไรคือสิ่งที่สำคัญที่สุดที่เปรียบเสมือนกับเป็น "หัวใจ" กันทีเดียว

ถ้าหัวใจดวงน้อย ๆ นี้ไม่ทำงาน หรือทำงานได้ไม่ดี

รับรองได้ว่า ตายแน่นอน

หรือไม่ตายก็อยู่แบบแกรน ๆ อ่อนระโหยโรยแรงพร้อมที่จะตายได้ทุกเวลา

คำตอบคือ Farming ครับ

 อย่าเพิ่งไปนึกว่าเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรมแต่อย่างใด

เพราะในที่นี้ Farming หมายถึง 1)การกำหนดเขต ขอบข่ายพื้นที่ทำงานของเราให้ชัดเจน ว่า เราจะทำงานตรงไหน ขนาดเท่าใด

ทั้งนี้เพื่อความสะดวก รวดเร็ว ประหยัด และมีประสิทธิภาพสูงสุดในการบริการ

และ 2)  การลงไปสัมผัสอย่างใกล้ชิด เพื่อจะได้รอบรู้ในเขตรับผิดชอบอย่างถ่องแท้ ลึกซึ้ง มากกว่านักขายคนอื่น ๆ

 ใน พื้นที่นั้น ๆ  มีหมู่บ้านกี่แห่ง แต่ละแห่งมีบ้านแบบใดบ้าง

แต่ละหลังมีขนาด ลักษณะ ราคาเหมาะสมเท่าใด

มีกี่หลังที่ประกาศขาย ขายไปแล้วกี่หลัง

  เป็นของเรารับผิดชอบกี่หลัง 

ขายได้จริงๆ เท่าไร

ราคาประเมินกรมที่ดินเท่าไร

ของธนาคารเท่าไร

ทำไม?

ก็เพราะว่า “บ้านพร้อมขาย” มีอยู่ทุกหย่อมหญ้า

ว่ากันว่า ทุก ๆ บ้าน 10 หลัง จะมีประกาศขาย 1 หลัง

ขณะที่นายหน้าทุกคนมีขีดความสามารถที่จำกัด

ไม่มีนายหน้าคนใด ที่สามารถครอบคลุมพื้นที่ทำงานได้ครบและมีประสิทธิภาพได้ดีในหลายๆ พื้นที่

นายหน้าแต่ละคนจะมีขีดความสามารถดูแล listing ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดได้ไม่เกิน 40-60 รายการ 

ดังนั้นหากจะเปรียบว่า Farming ของเราคือทะเลสาปที่อุดมสมบูรณ์ไปด้วยปลาให้จับเหลือเฟืออยู่แล้ว

 ทำไมเราจะต้องย้ายไปจับที่ทะเลสาปอื่นอีก ให้เหนื่อยเทียวไปเทียวมาหลาย ๆ รอบให้ลำบากด้วย

อย่ากำหนด Farming ให้กว้าง และไกลเกินไป –

วันนี้เราได้รับ listing มา เรายังไม่ได้ค่าคอม

เราต้องเทียวไป เทียวมาอีกหลายรอบ กว่าจะขายได้

 เพื่อไปติดป้าย พาลูกค้าซื้อเขาชมบ้าน ฯลฯ ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายอีกเท่าไร

หรือเผลอ ๆ เรานั่นแหละจะเหนื่อย ท้อแท้ หมดกำลังใจเอาเสียก่อน

ขอให้ทุกคนโชคดี

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

กรรมการผู้จัดการ

RE/MAX GreenWay

ในประเทศไทย เขาบอกว่า ถ้าเดินไปบนถนน ใน10คน จะมีนายหน้าถึง 3คน

นั่นแสดงว่าบ้านเราเป็นนายหน้าได้ง่ายขนาดนั้นหรือ 

แต่เชื่อไหมว่าในจำนวนนายหน้า 10 คนที่พบ มีนายหน้าที่เป็นที่ปรึกษาที่ดีไม่ถึง 1 คน

 ลองมาดูกันครับ ว่าตัวแทนที่ปรึกษาที่ดีต้องเป็นอย่างไรบ้าง

เรื่องแรก ที่สำคัญที่สุดคือ ทัศนคติ จะมีผลกระทบโดยตรงต่อความรู้สึกของคุณเกี่ยวกับ

1.ทัศนคติต่อการเป็นพนักงานขาย    

  ** ท่านมีหน้าที่ช่วยให้ผู้บริโภคได้ในสิ่งที่เขาต้องการและสนองความจำเป็นของเขา

  ** ท่านมองตัวเองและอาชีพของท่านอย่างไร มีประโยชน์ หรือมีโทษต่อลูกค้า 

  ** จงคิดว่าตัวคุณมีส่วนช่วยให้ลูกค้าได้บรรลุเป้าหมายที่สำคัญในชีวิตของเขาคือ ความต้องการที่จะมีบ้าน

2. ทัศนคติต่อลูกค้าที่คุณให้บริการ 

  ** อย่าคิดหาผลประโยชน์จากลูกค้าแต่เพียงฝ่ายเดียว

  **สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเกี่ยวกับลูกค้าคือ

• การซื้อบ้านเป็นรายจ่ายที่แพงที่สุดที่เขาเคยมีมา
• ลูกค้ามีความรู้น้อยเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• พวกเขากังวลเกี่ยวกับขั้นตอนที่จะเกิดขึ้นในการซื้อขายบ้าน
• พวกเขาอาจกังวลกับการเปลี่ยนแปลงวิถีการดำเนินชีวิตเมื่อเกิดการย้ายที่อยู่อาศัย
• พนักงานขายในอุดมคติของลูกค้า เป็นอย่างไร
  • เป็นมืออาชีพในวงการอสังหาริมทรัพย์ (มืออาชีพ ต่างจาก มีอาชีพ)
  • มีความชำนาญในเรื่องการดำเนินการซื้อขาย
  • เข้าใจความจำเป็น ความต้องการ และปัญหาของเขา
  • ซื่อตรง
  • เอาใจใส่กับความจำเป็นและความต้องการของเขา
  • คอยให้คำแนะนำและช่วยเหลือเขาได้ทุกขั้นตอน
  • ช่วยแก้ปัญหาการซื้อขายให้เขาได้ทั้งหมด

3.ทัศนคติต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

  ** นอกจากต้องเชื่อมั่นในสินค้าและบริการของท่านแล้ว ท่านยังต้องเชื่อมั่นในคุณค่าและประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตัวมันเองด้วย

  ** ธุรกิจของท่านช่วยให้เขาได้พบกับ

            -  ที่พำนักพักพิง                       -  รูปแบบการดำเนินชีวิต                    - สถานะทางสังคม

            -  การลงทุน                             -  ความมั่นคง

4.ทัศนคติต่อความรู้ของคุณเองในด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ -- ความสำเร็จในอาชีพนี้เกิดจาก

  ** ความรู้  ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณต้องเรียนรู้ เพิ่มเติมตลอดเวลาไม่มีหยุด

  ** ความชำนาญ เกิดจากการทำซ้ำบ่อยๆ คิดพัฒนาปรับปรุงให้ดีขึ้นเรื่อย ๆ 

  **ความมั่นใจ เกิดจากการหมั่นฝึกฝนหาความรู้  และสร้างความชำนาญไม่หยุดยั้ง ความเป็นมืออาชีพจะสร้างความมั่นใจในตัวคุณเอง และจะทำให้ลูกค้ามั่นใจในตัวคุณยิ่งขึ้น

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ 

กรรมการผู้จัดการ

RE/MAX Greenway

วิธีแก้ปัญหาดินรอบบ้านทรุดตัวจนต่ำกว่าระดับคานบ้าน จนทำให้เกิดช่องโหว่หรือโพรงใต้บ้าน ที่เป็นปัญหารบกวนสมาชิกในบ้านหรือต้องคอยระแวดระวังว่าจะมีสัตว์อะไรเข้าไปอยู่อาศัยหรือไม่

ปัญหาโพรงใต้บ้านหรือพื้นดินรอบบ้านทรุดนั้น เป็นปัญหาที่หลายบ้านมักประสบพบเจอ เมื่อเทียบกับตัวบ้านเองซึ่งมีเสาเข็มรองรับ จะเห็นว่าพื้นดินจะทรุดตัวเร็วกว่า เพราะโดยธรรมชาติพื้นดินจะมีการทรุดตัวอยู่เสมอ ซึ่งหากทรุดตัวเร็วมากจนระดับพื้นดินรอบบ้านต่ำกว่าระดับคานบ้าน จะทำให้เกิดโพรงหรือช่องโหว่ใต้บ้าน ถึงแม้จะไม่เป็นอันตรายต่อโครงสร้างบ้านแต่อย่างใด แต่ก็ดูไม่สวยงาม อีกทั้งยังน่าระแวดระวังว่าอาจเป็นช่องทางให้สัตว์ต่างๆ มุดเข้าไปหลบซ่อนตัว และบางครั้งอาจโผล่มาสร้างความตกใจหรือทำอันตรายสมาชิกในบ้านได้ จึงควรหาวิธีแก้ไขปิดโพรงให้เรียบร้อยจะดีกว่า

กรณีดินรอบบ้านทรุดตัวไม่มาก มีแนวโน้มจะทรุดตัวต่อ แนะนำให้ปิดโพรงแบบชั่วคราวก่อน

กรณีที่พื้นดินรอบบ้านทรุดตัวไม่มากหรือทรุดประมาณ 10-20 ซม. โดยพื้นที่โดยรอบบ้านเป็นสนามหญ้าหรือเป็นพื้นดิน แนะนำให้ปิดโพรงแบบชั่วคราวไปก่อน เช่น วางกระถางต้นไม้ทรงเหลี่ยมมาเรียงเพื่อบังโพรง ก่ออิฐปิดทับโดยใช้แผ่นโฟมคั่นระหว่างก้อนอิฐกับตัวบ้าน วางอิฐบล็อกหรือเลือกใช้ขอบคันหินเพื่อปิดโพรงใต้บ้าน ซึ่งการเลือกใช้ขอบคันหิน สามารถสร้างลูกเล่นได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น การทาสีตามที่เราชอบ หรือหากมีพื้นที่มากพอก็สามารถวางขอบคันหิน 2 แถวล้อมเป็นกระบะใส่ดินปลูกต้นไม้เล็กๆ เพิ่มความสวยงามสดชื่นรอบบ้านอีกด้วย **สำหรับบ้านที่ดินทรุดไม่เกิน 13 ซม. แนะนำให้ใช้ขอบคันหินขนาดที่สูง 20 ซม. ส่วนพื้นดินรอบบ้านที่ทรุดไม่เกิน 23 ซม. แนะนำให้ใช้ขอบคันหินที่มีความสูง 30 ซม.

ภาพ: ตัวอย่างอาการพื้นดินรอบบ้านทรุดตัวไม่มาก

ภาพ: ก่ออิฐปิดโพรงใต้บ้าน กรณีดินยังทรุดไม่มาก และมีแนวโน้มทรุดต่อไปเรื่อยๆ

ภาพ: การวางขอบคันหินปิดโพรงใต้บ้าน และปลูกต้นไม้ประดับ

กรณีดินรอบบ้านทรุดตัวมาก มีโพรงขนาดใหญ่ แต่แทบไม่ทรุดตัวต่อ แนะนำให้ปิดโพรงแบบถาวร

การปิดโพรงใต้บ้านกรณีดินรอบบ้านทรุดตัวมาก ทรุดมานานจนเริ่มคงตัวแทบไม่ทรุดต่อแล้ว (ไม่เกิน 10 ซม. ใน 1 ปี) หรือบ้านที่มีอายุตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป สามารถแก้ไขแบบถาวรได้หลายวิธี ไม่ว่าจะเป็น “การถมทรายและดิน” เพื่อปิดโพรงและปรับระดับพื้นดินตามต้องการ “การเติมเต็มโพรงใต้บ้านด้วย CPAC FillGood” หรือ “การปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)” และเก็บพื้นที่หน้างานโดยรอบบ้านให้เรียบร้อย

“การถมทรายและดิน” ทำได้โดยเททรายเป็นกองรอบบ้านแล้วฉีดทรายด้วยน้ำ เพื่อให้ทรายไหลเข้าใต้บ้านจนปิดปากโพรงสนิท ทรายจะช่วยกันดินรอบบ้านไม่ให้ไหลเข้าไปใต้บ้านได้ดี (น้ำหนักทรายประมาณ 1,500 กก./ลบ.ม.) จากนั้นก็สามารถถมดินโดยรอบ ตกแต่งพื้นที่หรือจัดสวนได้ตามต้องการ

“การเติมเต็มปิดโพรงใต้บ้าน CPAC FillGood” คือการใช้วัสดุมวลเบาชนิดพิเศษของ CPAC ฉีดเข้าไปในโพรงใต้บ้านตามปริมาณที่คำนวณไว้หลังจากขั้นตอนเข้าสำรวจ วัสดุนี้มีน้ำหนักเบา มีคุณสมบัติไหลลื่นได้ดี เข้าถึงซอกมุมต่าง ๆ ในโพรงโดยไม่มีผลกระทบต่อโครงสร้าง ท่อน้ำ หรือท่อน้ำยาปลวกแต่อย่างใด เพราะตัววัสดุจะอยู่บนดินที่ระดับความสูงประมาณท้องคานเท่านั้น ไม่ถึงระดับท่อน้ำหรือท่อน้ำยาปลวกซึ่งมักจะเดินเกาะอยู่ข้างคานด้านใน อีกทั้งน้ำหนักของวัสดุนี้ในกรณีที่เทหนา 10 ซม. จะหนักเพียง 50 กิโลกรัมต่อ ตร.ม. (500 กิโลกรัมต่อ ลบ.ม. หรือต่อ 1 คิว) หากมีบางส่วนเททับท่อหรือโครงสร้างจึงไม่มีผลกระทบใดๆ อย่างไรก็ดี ในขั้นตอนการสำรวจเพื่อประเมินปริมาณวัสดุที่ต้องใช้ หากมีสิ่งใดที่เป็นอุปสรรค ทางทีมวิศวกรจะแจ้งให้ทราบหรือให้ทำการแก้ไขก่อนเข้าดำเนินงาน

ภาพ: ส่วนหนึ่งของขั้นตอนการติดตั้งวัสดุ FillGood เพื่อเติมเต็มโพรงใต้บ้าน ที่มีน้ำหนักเบา ไหลลื่นง่าย และ เติมเต็มได้ดี

ภาพ: ตัวอย่างบ้านที่มีโพรงใต้บ้าน ทั้งก่อนและหลังจากติดตั้งวัสดุ FillGood แล้ว

“การปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)” คือ การทำคันดินแข็งด้วย Soil Stabilizer ปิดบริเวณด้านหน้าโพรงตลอดความยาวโพรงที่เกิดขึ้นรอบบ้าน คันดินแข็งจะทำหน้าที่เป็นแนวกำแพงกันดินไม่ให้ดินรอบบ้านไหลเข้าไปใต้บ้าน โดยมีแผ่นสมาร์ทบอร์ดซึ่งทำหน้าที่เป็นไม้แบบและเป็นแนวปิดเสริมความแข็งแรงชั้นที่ 2 จึงช่วยแก้ไขปัญหาดินรอบบ้านทรุดตัวได้เป็นอย่างดี

ภาพ: รายละเอียดการปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)

ภาพ: ลักษณะการปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)

ภาพ: ตัวอย่างบ้านที่มีการปิดโพรงใต้บ้าน ด้วยระบบคอนกรีตกั้นแนวกันดินไหลลงใต้คานบ้าน (Landscape Smart Space Covering)

จะเห็นว่า เมื่อโพรงใต้บ้านเกิดขึ้นได้ก็ย่อมมีวิธีปิดได้เช่นกัน ทั้งนี้ สำหรับบ้านที่ยังไม่ได้สร้างหรืออยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างก็สามารถป้องกันปัญหานี้ได้ เช่น ทำครีบ ค.ส.ล. ต่อจากใต้ท้องคานลงมา วิธีนี้ใช้ในกรณีที่ระดับพื้นชั้นล่างต่างจากระดับดินไม่เกิน 1 ม. หากเกินกว่านั้นให้ใช้วิธีก่อผนังกันดินใต้คาน (ผนังก่ออิฐฉาบปูน) โดยจะต้องเสียบเหล็กหนวดกุ้งเพื่อช่วยยึดผนังกับคานและเสาด้วย การป้องกันโดยวิธีเหล่านี้ จะช่วยชะลอเวลาและลดความยุ่งยากในการแก้ปัญหาโพรงใต้บ้านในอนาคตได้มาก

ภาพ: สำหรับบ้านสร้างใหม่ สามารถเลือกทำครีบค.ส.ล. ต่อจากใต้ท้องคานลงมา

ภาพ: การก่อผนังกันดินใต้คาน สำหรับบ้านสร้างใหม่

Tip1: หากมีวัสดุปูทับหน้าพื้น แต่เป็นวัสดุที่รื้อออกได้ง่ายเช่นบล็อกคอนกรีต สามารถรื้อออก ถมทรายและดินให้ได้ระดับ จากนั้นเตรียมพื้นที่ให้เรียบร้อยก่อนปูบล็อกเดิมกลับไป

Tip2: หากพื้นเดิมเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก (ค.ส.ล.) ที่อยู่ในสภาพดี ให้วางตะแกรงเหล็กแล้วเทคอนกรีตทับเพื่อเพิ่มระดับพื้นได้เลย (กรณีเพิ่มระดับเกิน 15 ซม. ให้ถมทรายปรับระดับก่อนเทคอนกรีต) จากนั้นจึงเลือกตกแต่งผิวหน้าตามใจชอบ เช่น คอนกรีตพิมพ์ลาย ปูบล็อกคอนกรีต ปูกระเบื้อง เป็นต้น แต่ถ้าหากพื้น ค.ส.ล. เดิมยุบเสียหายจนแตกร้าว ให้ทุบรื้อออก แล้วถมทรายให้ได้ระดับก่อนเทคอนกรีตอีกครั้ง หรือจะปรับสภาพดินเพื่อเปลี่ยนวิธีตกแต่ง เช่น ปูหญ้า วางบล็อกคอนกรีต เป็นต้น

Tip3: กรณีเทพื้น ค.ส.ล. ซึ่งไม่ใช่แค่พื้นทางเดินทั่วไป เช่น พื้นลานซักล้าง พื้นที่นั่งเล่นพักผ่อน อาจลงเสาเข็มสั้นแบบฐานเข็มปูพรมด้วยเพื่อช่วยชะลอการทรุดตัวในอนาคต วิธีนี้มีข้อควรคำนึงคือ ใต้พื้นดินจะต้องไม่มีสิ่งกีดขวาง เช่น อุปกรณ์งานระบบอย่างถังเก็บน้ำ ถังดักไขมัน เป็นต้น

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 จากการแพร่ระบาดโควิด

     นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกล่าสุดถือเป็นปัจจัยที่เข้ามามีอิทธิพลทำให้การเติบโตของธุรกิจทุกภาคส่วนต้องชะงักลง เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาอนาคตได้ว่าจะควบคุมให้เข้าสู่สถานการณ์ปกติได้เร็วเพียงใด ส่งผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้ ในส่วนภาคอสังหาฯ นั้นก็ได้รับผลกระทบไม่น้อยเช่นกัน แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐเข้ามาช่วยเหลือแต่ยังคงไม่ครอบคลุมเพียงพอ เนื่องจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังคงผันผวนตามสถานการณ์ปัจจุบัน จึงชะลอการซื้อทรัพย์สินที่มีราคาสูงอย่างที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

     ผลกระทบทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดฯ ส่งผลให้แนวโน้มดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยแตะระดับต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบันและปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ คาดว่าจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2564 ขณะที่ดัชนีอุปทานมีการเติบโตจากการที่ผู้ประกอบการกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ พร้อมจัดโปรโมชั่นเร่งระบายสต็อกคงค้างของโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในช่วงที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือนักลงทุนที่มีความพร้อม ซึ่งถือว่ายังเป็นโอกาสทองอยู่ แต่คาดว่าดัชนีอุปทานจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลงตามแผนธุรกิจที่ต้องปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในอนาคตเช่นกัน

     จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด จาก 197 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 แม้เคยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ในปีนี้ แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดฯ อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ทำให้มีความเป็นไปได้ยาก คาดว่าตลาดจะมีทิศทางเติบโตอีกครั้งเมื่อภาครัฐสามารถควบคุมการแพร่ระบาดฯ ได้ และมีการฉีดวัคซีนมากเพียงพอที่จะสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ในประเทศ

นางกมลภัทร ระบุว่า มาตรการรัฐไม่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภค อาทิ จากมาตรการช่วยลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน เพื่อช่วยเหลือเยียวยาตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐ และหวังกระตุ้นการซื้อขายให้เติบโต เพราะจากรายงานพบว่า ความสนใจซื้อของผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นน้อยเมื่อเทียบกับระดับราคาอื่น โดยเพิ่มขึ้นเพียง 14% จากไตรมาสก่อน ต่างจากความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 34% ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% และระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23%

     นอกจากนี้ยังพบว่า จำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดจะเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% จากไตรมาสก่อน รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาท และระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% และ 8% ตามลำดับสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ จึงต้องเลือกใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นที่สุดก่อน สอดคล้องกับผลสำรวจ “ครอบครัวไทยในยุคโควิด-19” ของสวนดุสิตโพล มหาวิทยาลัยสวนดุสิต ที่พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 75.41% มองว่าปัญหาหนี้สิน เป็นปัญหาในครอบครัวที่พบมากขึ้นในยุคโควิด-19 นี้ และปัญหาหนักอกในครอบครัวอันดับแรกยังคงเป็นเรื่องรายได้และค่าใช้จ่ายถึง 44.27% ในขณะที่ผู้บริโภคในระดับบนแม้จะยังคงให้ความสนใจในการซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหาฯ แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ปัจจุบัน รวมทั้งไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น จึงส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้นหรือชะลอการซื้อออกไปก่อนเช่นกัน

อ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์ กรุงเทพธุรกิจ

หลายท่านอาจกำลังมีความคิดแบบนี้อยู่.....

ผมขอเสนอข้อคิดเห็นในแง่มุมต่างๆ จากประสบการณ์กว่า 30 ปี เพื่อช่วยให้หลายท่าน ที่ต้องการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพแบบจริงจัง ได้ลองศึกษาเพื่อเป็นแนวทางก่อน...

• เกี่ยวกับผู้สมัครงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

  • ความเข้าใจของผู้สมัครงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มมือใหม่

• ความเป็นจริง ของวงการนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

• มุมมองของบริษัทนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

• มุมมองของพนักงาน/ตัวแทน ที่สมัครงานนายหน้า

• สรุป

เกี่ยวกับผู้สมัครงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ที่เข้ามาสมัครงานเป็นตัวแทนขายบ้านมือสอง หรือเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งตามประสบการณ์ได้เป็น 3 กลุ่มคือ

• กลุ่มแรก – ซึ่งมีค่อนข้างมากคือ มือใหม่ ไม่เคยทำงานเกี่ยวกับบ้านที่ดินมาก่อนเลย แต่อาจจะเคยทำงานเกี่ยวข้องบ้าง เช่นขายวัสดุก่อสร้าง ทำงานธนาคารปล่อยสินเชื่อ ฯลฯ กลุ่มนี้ยังแยกย่อยได้อีกเป็น มีประสบการณ์งานขาย กับไม่เคยเป็นพนักงานขายเลย ทำสาขาอื่นมาก่อน เช่น บัญชี งานโรงงาน
• กลุ่มที่สอง - เป็นมือเก่าจากการเคยขายบ้านมือหนึ่งทั้งโครงการดังติดแบรนด์ดี และโครงการท้องถิ่นทั่วไป
• กลุ่มที่สาม - เป็นมือเก่าของจริง รู้กระบวนการทำงานทุกอย่าง จากที่อื่นมาแล้ว จะต่างก็แค่วิธีคิด วิธีทำ ปรัชญาการทำงานของแต่ละที่เท่านั้น

ความเข้าใจของผู้สมัครงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มมือใหม่

ผมจะพูดถึงกลุ่มแรกซึ่งมีค่อนข้างมาก ระหว่างการสัมภาษณ์ ก็พอจะสรุปความเข้าใจและความต้องการของเขาได้ว่า อยากทำอาชีพนี้เพราะคิดว่า เงินดี เห็นใครก็ทำได้ง่าย ไม่น่าจะยาก และน่าจะทำเป็นไซด์ไลน์ได้ ทำงานประจำอยู่ และจะทำหลังเลิกงาน หรือมากกว่านั้น คือจะทำในเวลาที่ทำงานประจำด้วยซ้ำไป ส่วนเรื่องรายได้ ก็มักจะขอเริ่มต้นกันที่อย่างต่ำเดือนละ 12,000บาท ด้วยคุณสมบัติที่ไม่มีประสบการณ์งานขายด้านนี้มาก่อน บางคนไม่เคยขายอะไรมาก่อนเลย หรือไม่ได้มีประสบการณ์ตรงกับการขายบ้านมา  และไม่ยอมรับกับการทำงานแบบไม่มีเงินเดือนที่บริษัทจะจ่ายเป็นส่วนแบ่งเมื่อบริษัทได้รับค่านายหน้ามาแล้ว

 สรุปแล้ว

เป็นความต้องการที่ไม่ตรงกันนัก บริษัทนายหน้าจะมีรายได้ชัดเจน ที่ 3% ของราคาบ้านที่ขายได้ ไม่มีรายได้อื่นอีกเลย ซึ่งไม่ได้มากอะไร เพราะบริษัทฯ ต้องลงทุนจะรับฝากขายบ้านโดยไม่ได้เก็บค่าใช้จ่ายใด ๆกับผู้ฝากขายบ้านมาก่อน ต้องลงทุนทำการตลาดให้ลูกค้าก่อนทั้ง ป้าย ค่าโฆษณา ค่าใช้จ่ายในสำนักงานทั้ง น้ำ ไฟฟ้า โทรศัพท์ บริษัทจะได้ค่านายหน้าจากบ้านหลังที่ขายได้เท่านั้น

ความเป็นจริง ของวงการนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

ความเป็นจริง ของวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่นายหน้าทุกคนที่ผ่านประสบการณ์ทำอาชีพมาระยะหนึ่งคือ บ้านไม่ได้ขายได้ทุกหลัง เนื่องจากบ้านทุกหลังมีข้อจำกัดในหลายแง่มุม ยกตัวอย่างเช่น

• ทำเลที่ตั้ง
• สภาพบ้าน
• ราคาที่เจ้าของยอมรับได้
• คู่แข่งในตลาด
• บ้านใหม่ที่มีออกมาเรื่อย ๆในตลาด 

นอกจากนั้นยังมีเรื่องความต้องการขายในตลาด ที่มีมากว่าความต้องการซื้อถึงประมาณ 7 เท่า ดังนั้น แค่บริษัทสามารถบริหารการตลาดให้มีอัตราการรับฝากขาย กับการขายได้ 7 ต่อ 1 ก็ถือว่าเก่งแล้ว แต่ส่วนใหญ่ จะ 10 ต่อ 1 ซึ่งทำให้ค่านายหน้าของบ้านที่ขายได้ หลังจากจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับพนักงานขายแล้ว ต้องนำไปเฉลี่ยเป็นค่าใช้จ่ายด้านการตลาดให้กับบ้านอีกประมาณ 9 หลังที่ไม่สามารถขายได้ด้วย จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่บริษัท ไม่สามารถจะลงทุนจ้างเงินเดือนสูง ๆ กับพนักงานที่เข้ามาตัวเปล่าได้เลย

มุมมองของบริษัทนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์

ในมุมของบริษัท คิดว่าไม่กลัวเรื่องการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนในตัวพนักงาน ซึ่งถือว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดแล้วในธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ว่าต้องมีอะไรที่พอจะให้บริษัทคาดหวัง หรือตัดสินใจได้บ้างว่าควรลงทุน หลายคนมาแล้วทำงาน 3 เดือนทำไม่ได้คิดเป็นเงินเดือนก็เท่ากับค่านายหน้าของบ้าน 1 หลัง 2 ล้านบาทแล้ว บางคนมาเพื่อฝังตัวฟักไข่ มาเพื่อเรียนรู้จริงๆ พอเป็นแล้วก็ไป ยังไม่ทันทำผลงานให้บริษัทได้เลย
 

มุมมองของพนักงาน/ตัวแทน ที่สมัครงานนายหน้า

ในมุมของพนักงาน ก็ต้องการความแน่นอน แม้จะไม่มีอะไรติดตัวมาเพื่อให้บริษัทคาดหวังได้เลยก็ตาม แต่ด้วยมีค่าใช้จ่ายรออยู่ทุกเดือน ก็ไม่สามารถเสี่ยงได้เช่นกัน  ทางออกที่ดีคือ ผู้ที่จะเข้ามาในอาชีพนี้ต้องมองไปข้างหน้า ถามตัวเองก่อนว่าทำไมถึงอยากทำอาชีพนายหน้าอสังหา ถ้าคำตอบคือ "รายได้ดี" ทำง่าย ก็คงต้องทบทวนใหม่ว่า มีอาชีพอย่างนี้จริง ๆในโลกนี้ด้วยหรือ

สรุป

การจะเริ่มต้นงานอะไรซักอย่าง เราน่าจะมีภาพในใจไว้ว่า เรามีเป้าหมายว่าเราต้องการทำอะไร เห็นภาพตัวเองเป็นอย่างไร ในอีก 5 ปี 10 ปีข้างหน้า มีหลายคนที่มาสมัครงาน ทำงานมาแล้ว 20 ปี เปลี่ยนงานมาไม่ซ้ำธุรกิจเลย ยังหาตัวเองไม่พบว่าตัวเองทำอะไรได้ดี อะไรคิดว่าดีก็ทำ พอพบว่ามีปัญหาไม่ดีอย่างที่คิด ก็เปลี่ยนใหม่ น่าเสียดายที่เวลาที่ผ่านไป ประสบการณ์ในการทำงานไม่สามารถนำมาต่อยอดได้เลย ต้องเริ่มใหม่เรื่อย ๆ อย่างนี้แล้วเมื่อไรจะสบายซักที

ถ้าคุณคิดจะเป็นนายหน้า หรือตัวแทนขายบ้านมือสอง คุณต้องบอกตัวเองว่าตั้งใจจะยึดอาชีพนายหน้าอสังหาไว้เป็นอาชีพสุดท้าย เพราะธุรกิจนี้อายุยิ่งมาก ยิ่งน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ยิ่งมาก ยิ่งเข้าใจชีวิตมาก คนรุ่นหลังก็จะวางใจในการใช้บริการ คนรุ่นเดียวกันก็ยอมรับได้ เศรษฐกิจดี หรือไม่ดี ก็ทำได้ เศรษฐกิจไม่ดี คนก็ย้ายบ้าน เศรษฐกิจดี คนก็ย้ายบ้าน นายหน้าที่ยึดหลักการ เอาผลประโยชน์ลูกค้าเป็นที่ตั้ง ซื่อสัตย์ ยิ่งทำนานไปลูกค้าเก่ายิ่งมาก เป็นความมั่นคงอย่างหนึ่งในอาชีพ
 

ทางออกที่ดีที่อยากแนะนำ คือระหว่างที่ยังทำงานมีเงินเดือนประจำอยู่ หรือทำงานอื่นอยู่ก็ตาม ก่อนตัดสินใจที่จะมาทำ ท่านควรใช้เวลาศึกษา เรียนรู้กระบวนการ วิธีการ เข้ารับการอบรมจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทตัวแทนที่เปิดอบรมนายหน้าอสังหา หรือแม้แต่การทำตัวเป็นผู้ซื้อ ออกตระเวณไปตามสำนักงานขายบ้านต่าง ๆ ศึกษาวิธีการที่ดี เก็บข้อมูล คิดว่าถ้าท่านไปได้ครบซัก 50 โครงการ ท่านน่าจะได้ความรู้ วิธีการ ในการเป็นพนักงานขายบ้านที่ดีพอสมควรแล้ว จากนั้น ท่านเดินไปที่บริษัทฯ นายหน้าใด เขาก็พร้อมที่จะรับท่านเป็นพนักงานขายแน่นอน หรือต่อให้คุณต้องการเป็นนายหน้าอสังหาแบบ part time หลักการทั้งหลายนี้ คุณสามารถนำไปปรับใช้ได้เช่นเดียวกัน

การเริ่มต้น เหมือนการกลัดกระดุมเม็ดแรก ถ้ากลัดได้ถูกต้อง เม็ดต่อไปย่อมเป็นเรื่องง่าย และไม่เป็นการเสียเวลาเดินหลงทาง ผมอยากแนะนำสำหรับท่านที่ตัดสินใจว่าจะยึดอาชีพนายหน้าอสังหา เป็นอาชีพสุดท้ายอย่างจริงจัง แต่ยังไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร ได้ลองพิจารณาหลักสูตรการอบรมนายหน้ายอสังหา 3 วัน สำหรับผู้ที่ไม่มีพื้นฐานความรู้ด้านการเป็นนายหน้าอสังหาฯมาก่อน หรือผู้ที่ต้องการก้าวสู่อาชีพนายหน้าอสังหาฯ แบบมืออาชีพอย่างแท้จริง พร้อมทั้งเรียนรู้เครื่องมือการทำงานที่จะพาคุณก้าวสู่เป้าหมายเป็นมืออาชีพในเวลาอันรวดเร็ว และง่ายยิ่งขึ้น KICK START FOR SUCCESS แล้วพบกันครับ

RE/MAX Greenway คือ 1 ใน 10 บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ของลูกค้า จบทุกปัญหา

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในบางครั้งนั้น นายหน้าหลายท่านอาจประสบปัญหาที่ยุ่งยาก เรื่องของการ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดอายัด และ ขั้นตอนการถอนอายัด เป็นหนึ่งในเรื่องที่ทานอาจได้พบเจอ ผมขอแบ่งปันประสบการณ์ ที่จะช่วยท่านแก้ปัญหาต่างๆเหล่านี้

• ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย
• ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง
• สรุป

ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย

ก่อนอื่น ขอแนะนำ เพื่อนๆนายหน้า ที่กำลังดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผู้ซื้อเตรียมพร้อมที่จะซื้อแล้ว ขอให้ท่านได้ตรวจสอบสัญญาณต่างๆ ที่ดูเหมือนว่าจะได้กลิ่นไม่ค่อยดี เช่น ผู้ขายอ้ำ ๆ อึ้ง ๆ พูดไม่ค่อยเต็มคำนัก เรื่องหนี้สินกับธนาคาร ...

ดีที่สุดคือ ไปที่กรมที่ดิน ก่อนเลย...เพื่อขอตรวจสอบสาระบบ ว่า ใครขออำนาจศาลอายัดไว้

• ธนาคารเจ้าหนี้
• นิติบุคคล
• กรมบังคับคดี

เท่านี้ท่านก็จะทราบปัญหาในเบื้องต้นแล้ว ว่าท่านควรดำเนินการอย่างไรก่อนหลัง

ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง

หลังจากท่านตรวจสอบ เจ้าภาพในการฟ้องร้องอายัดแล้ว ท่านก็จะทราบว่าควรดำเนินการอย่างไรต่อไป ในที่นี่ผมขอกล่าวถึงกรณีหนักสุดก็คือ ธนาคารเจ้าหนี้ ที่เป็นเจ้ามือใหญ่สุด สิ่งที่ต้องดำเนินการต่อไปคือ

1. ให้ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้ ตรวจสอบว่า
   • “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระเงินรวมไถ่ถอนเท่าไร” ซึ่งเงินจำนวนนั้น อาจประกอบด้วย
     • เงินต้น
     • ดอกเบี้ย
     • ค่าทนายความ
     • ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
   • ติดต่อกรมบังคับคดี ตรวจเช็คว่า “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เป็นเงินเท่าไร ในการถอนเรื่อง และเอาโฉนดออกมา”
     • ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะคิด ...% ของยอดหนี้
2. เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว สิ่งที่นายหน้าต้องคิดก่อน จะดำเนินเรื่องต่อคือ
   • คำนวณให้แน่ใจว่า หนี้ทั้งหมดที่ต้องเคลียร์ น้อยกว่า ราคาที่ขายได้
3. ต่อไปคือ แจ้งผู้ซื้อเตรียมเงินที่จะชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค จัดสรรให้ยอดตรงตามแต่ละเจ้าหนี้
4. ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
   • ก่อนเข้ากระบวนการจดทะเบียนโอนฯ ผู้ขายต้องชำระค่าใช้จ่าย ในส่วนของ ค่าทนายความ ค่าดำเนินการอื่น ๆ ให้ธนาคารเจ้าหนี้ก่อน
   • ผู้ขาย พร้อมกับเจ้าหน้าที่ไถ่ถอนของธนาคารฯ ไปด้วยกันที่กรมบังคับคดี เพื่อเบิกโฉนด
     • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ แสดงใบเสร็จรับชำระค่าใช้จ่ายจากผู้ขาย กับเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี
     • ผู้ขาย ชำระเงินค่าเบิกโฉนด และค่าดำเนินการ กับกรมบังคับคดี
     • กรมบังคับคดี มอบโฉนดให้เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ และทำหนังสือแจ้งกรมที่ดินถอนอายัด
5. (ที่กรมที่ดิน) ยื่นเรื่องไถ่ถอน และ ขาย ต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
   • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ ยื่นเรื่อง และเอกสารถอนอายัด และหนังสือปรับปรุงโครงสร้างหนี้ (อย่าลืมขอธนาคาร ทำ เพื่อความแน่ใจ)
   • ผู้ขายจะได้รับลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือ 0.01% และยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีเงินได้ในการขาย
6. จบเรื่อง ด้วยการส่งมอบโฉนดกันไป

สรุป

การดำเนินการถอนอายัดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 ขั้นตอน ท่านสามารถดำเนินการได้ ดังนี้

1. ตรวจสอบอายัดที่กรมที่ดิน
2. ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้
3. ติดต่อกรมบังคับคดี
4. คำนวณยอดหนี้ ถ้าน้อยกว่าราคาขายได้ ก็ไปต่อ
5. แจ้งผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็ค
6. วันโอนกรรมสิทธิ์

• ชำระค่าใช้จ่ายธนาคาร
• ไปกรมบังคับคดี ชำระค่าใช้จ่ายกรมบังคับคดี
• ไปกรมที่ดิน ยื่นเรื่องไถ่ถอน และขาย
• ชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอน
• ธนาคารเจ้าหนี้ รับแคชเชียร์เช็ค
• ผู้ขาย รับเงินส่วนที่เหลือจากการขาย หลังชำระหนี้

หวังว่าประสบการณ์เหล่านี้ จะช่วยให้ท่านแก้ไขปัญหาของท่านได้ลุล่วง ขอให้นายหน้าทุกท่าน ประสบความสำเร็จ

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ - เขียน

อนุชา โพธิปัสสา -เรื่อง