- On 27 February 2021
ถอนอายัด ใน 6 ขั้นตอน - กรณีขายอสังหา ที่โดนธนาคารฟ้องและกรมบังคับคดีอายัดแล้ว
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในบางครั้งนั้น นายหน้าหลายท่านอาจประสบปัญหาที่ยุ่งยาก เรื่องของการ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดอายัด และ ขั้นตอนการถอนอายัด เป็นหนึ่งในเรื่องที่ทานอาจได้พบเจอ ผมขอแบ่งปันประสบการณ์ ที่จะช่วยท่านแก้ปัญหาต่างๆเหล่านี้
ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย
ก่อนอื่น ขอแนะนำ เพื่อนๆนายหน้า ที่กำลังดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผู้ซื้อเตรียมพร้อมที่จะซื้อแล้ว ขอให้ท่านได้ตรวจสอบสัญญาณต่างๆ ที่ดูเหมือนว่าจะได้กลิ่นไม่ค่อยดี เช่น ผู้ขายอ้ำ ๆ อึ้ง ๆ พูดไม่ค่อยเต็มคำนัก เรื่องหนี้สินกับธนาคาร ...
ดีที่สุดคือ ไปที่กรมที่ดิน ก่อนเลย...เพื่อขอตรวจสอบสาระบบ ว่า ใครขออำนาจศาลอายัดไว้
- ธนาคารเจ้าหนี้
- นิติบุคคล
- กรมบังคับคดี
เท่านี้ท่านก็จะทราบปัญหาในเบื้องต้นแล้ว ว่าท่านควรดำเนินการอย่างไรก่อนหลัง
ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง
หลังจากท่านตรวจสอบ เจ้าภาพในการฟ้องร้องอายัดแล้ว ท่านก็จะทราบว่าควรดำเนินการอย่างไรต่อไป ในที่นี่ผมขอกล่าวถึงกรณีหนักสุดก็คือ ธนาคารเจ้าหนี้ ที่เป็นเจ้ามือใหญ่สุด สิ่งที่ต้องดำเนินการต่อไปคือ
- ให้ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้ ตรวจสอบว่า
- “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระเงินรวมไถ่ถอนเท่าไร” ซึ่งเงินจำนวนนั้น อาจประกอบด้วย
- เงินต้น
- ดอกเบี้ย
- ค่าทนายความ
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
- ติดต่อกรมบังคับคดี ตรวจเช็คว่า “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เป็นเงินเท่าไร ในการถอนเรื่อง และเอาโฉนดออกมา”
- ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะคิด ...% ของยอดหนี้
- “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระเงินรวมไถ่ถอนเท่าไร” ซึ่งเงินจำนวนนั้น อาจประกอบด้วย
- เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว สิ่งที่นายหน้าต้องคิดก่อน จะดำเนินเรื่องต่อคือ
- คำนวณให้แน่ใจว่า หนี้ทั้งหมดที่ต้องเคลียร์ น้อยกว่า ราคาที่ขายได้
- ต่อไปคือ แจ้งผู้ซื้อเตรียมเงินที่จะชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค จัดสรรให้ยอดตรงตามแต่ละเจ้าหนี้
- ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- ก่อนเข้ากระบวนการจดทะเบียนโอนฯ ผู้ขายต้องชำระค่าใช้จ่าย ในส่วนของ ค่าทนายความ ค่าดำเนินการอื่น ๆ ให้ธนาคารเจ้าหนี้ก่อน
- ผู้ขาย พร้อมกับเจ้าหน้าที่ไถ่ถอนของธนาคารฯ ไปด้วยกันที่กรมบังคับคดี เพื่อเบิกโฉนด
- เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ แสดงใบเสร็จรับชำระค่าใช้จ่ายจากผู้ขาย กับเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี
- ผู้ขาย ชำระเงินค่าเบิกโฉนด และค่าดำเนินการ กับกรมบังคับคดี
- กรมบังคับคดี มอบโฉนดให้เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ และทำหนังสือแจ้งกรมที่ดินถอนอายัด
- (ที่กรมที่ดิน) ยื่นเรื่องไถ่ถอน และ ขาย ต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
- เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ ยื่นเรื่อง และเอกสารถอนอายัด และหนังสือปรับปรุงโครงสร้างหนี้ (อย่าลืมขอธนาคาร ทำ เพื่อความแน่ใจ)
- ผู้ขายจะได้รับลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือ 0.01% และยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีเงินได้ในการขาย
- จบเรื่อง ด้วยการส่งมอบโฉนดกันไป
สรุป
การดำเนินการถอนอายัดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 ขั้นตอน ท่านสามารถดำเนินการได้ ดังนี้
- ตรวจสอบอายัดที่กรมที่ดิน
- ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้
- ติดต่อกรมบังคับคดี
- คำนวณยอดหนี้ ถ้าน้อยกว่าราคาขายได้ ก็ไปต่อ
- แจ้งผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็ค
- วันโอนกรรมสิทธิ์
- ชำระค่าใช้จ่ายธนาคาร
- ไปกรมบังคับคดี ชำระค่าใช้จ่ายกรมบังคับคดี
- ไปกรมที่ดิน ยื่นเรื่องไถ่ถอน และขาย
- ชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอน
- ธนาคารเจ้าหนี้ รับแคชเชียร์เช็ค
- ผู้ขาย รับเงินส่วนที่เหลือจากการขาย หลังชำระหนี้
หวังว่าประสบการณ์เหล่านี้ จะช่วยให้ท่านแก้ไขปัญหาของท่านได้ลุล่วง ขอให้นายหน้าทุกท่าน ประสบความสำเร็จ
อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ - เขียน
อนุชา โพธิปัสสา -เรื่อง