RE/MAX GreenWay

จากบทความที่แล้ว ผมกำลังเล่าให้ฟังถึงเรื่องปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ในมุมของตัวอสังหาฯ เพื่อนๆทราบเบื้องต้นไปแล้ว ว่าปัจจัยดังกล่าวมีอะไรบ้าง วันนี้ผมจะมาเล่าถึงปัจจัยอื่นๆที่เหลือ ซึงมีความสำคัญไม่แพ้กันเลยครับ ลองมาพิจารณาเพิ่มเติมไปพร้อมกันครับ.

• การปรับปรุงต่อเติมและสภาพบ้าน
  • คำถามสำคัญ
• เพื่อนบ้าน
• สรุป

การปรับปรุงต่อเติมและสภาพบ้าน

การปรับปรุงต่อเติมบ้าน บางคนเข้าใจผิดครับว่า ยิ่งปรับปรุงเยอะยิ่งดี ยิ่งต่อเติมเยอะยิ่งน่าสนใจ จริงๆ แล้วผมขอบอกครับว่า ถ้าบ้านของคุณมีการปรับปรุงต่อเติมบางอย่างเข้าไปซึ่งผมต้องบอกว่า การต่อเติมนี้ต้องไม่ใช่การต่อเติมแบบมั่วๆ นะครับ ไม่ก่อให้เกิดมูลค่า ต้องเป็นการต่อเติมที่เพิ่มมูลค่าให้กับบ้านได้ถึงจะเป็นเรื่องดีครับ หรือบ้านบางหลังต่อเติมจน over price คือทำเยอะเกินบ้านแบบนี้ไม่ได้ช่วยให้ราคาบ้านดีขึ้นนะครับ มีเพียงแต่ทำให้ต้นทุนบ้านสูงเกินไป เพราะเป็นการต่อเติมที่เกินกว่ากลุ่มเป้าหมายของบ้าน

การปรับปรุงบ้านมีหลายแบบนะครับ ตั้งแต่การปรับเพื่อพอให้อยู่อาศัยได้ซึ่งเราต้องดูสภาพแวดล้อม ดูเพื่อนบ้านในละแวกนั้นเป็นหลักด้วยนะครับ เช่น บ้านที่เราอยากจะขายก็ต้องดูว่าเพื่อนบ้านหรือคนในละแวกนั้นเป็นอย่างไร การปรับปรุงบ้านก็ควรที่จะทำให้เท่าๆ คนอื่น ไม่มากกว่า ไม่น้อยเกิน เพราะถ้าทำมากเกินไปก็เกินความต้องการของคนซื้อ ถ้าทำน้อยเกินไปก็ต่ำกว่าความต้องการของคนซื้อครับ เช่น ถ้าเราจะขายทาวน์เฮาส์ที่ไม่ได้หรูหราอะไร ก่อนขายก็ปรับปรุงให้อยู่ในสภาพพร้อมอยู่ ได้มาตรฐาน สะอาด เป็นระเบียบ ไม่ต้องทำอะไรให้อลังกาล

ผมเคยมีลูกค้าอยู่คนหนึ่งต้องการจะขายบ้านเดี่ยว เขาก็อยากปรับปรุงให้บ้านดูดีเพื่อที่จะได้ขายได้ราคาที่ดี แล้วบ้านหลังนั้นมีพื้นที่เหลือด้านข้างค่อนข้างเยอะ เขาก็บอกผมว่าจะทำสระว่ายน้ำบ้านจะได้มีราคาสูงขึ้น ฟังแล้วก็เป็นเรื่องดีนะครับ แต่คำถามคือ จำเป็นหรือไม่ที่เจ้าของบ้านจะต้องลงทุนเพิ่มขนาดนั้น เราจะรู้ได้อย่างไรว่าคนที่ต้องการซื้อบ้านของเราเขาจะซื้อเพราะบ้านเรามีสระว่ายน้ำ ถ้าหากลงทุนทำ มีต้นทุนเพิ่มอีกสัก 1 ล้านบาท แปลว่าราคาขายบ้านหลังนั้นจะต้องสูงขึ้นอย่างน้อยอีก 1 ล้านบาท คำถามคือ ถ้าคนมาดูบ้านไม่สนใจสระว่ายน้ำจะทำอย่างไร? แบบนี้เรียกว่าเกินมาตรฐาน เกินความจำเป็นที่จะต้องทำ

คำแนะนำง่ายๆ ครับ สำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการปรับปรุงบ้านให้ดูดีพร้อมสำหรับการขาย “ปรับปรุง ต่อเติม บนคำว่า พอดี และ พอเหมาะกับนิสัยความต้องการของลูกค้า การทำมากเกินไปหรือน้อยเกินไป ไม่ส่งผลดีครับ” เพราะการปรับปรุงที่น้อยเกินไปลูกค้าก็ไม่อยากได้ ปรับปรุงมากเกินไปต้นทุนก็สูงขึ้น ราคาขายบ้านสูงขึ้น แต่กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าไม่ได้สูงขึ้นตามนะครับ

จริงๆ แล้วบ้านหนึ่งหลังมีสิ่งที่จำเป็นต้องปรับปรุงซ่อมแซมเป็นเรื่องพื้นฐานเลยครับ เช่น ไฟชำรุด พื้นทรุด น้ำรั่ว ผนังร้าวมากๆ สีลอกจนดูไม่ได้ ซ่อมให้อยู่ในสภาพที่พร้อมเข้าอยู่ได้ แต่ไม่ต้องถึงกับขนาดที่ว่ามากจนถึงขั้นซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่มาให้ สุดท้ายแล้วคุณต้องมองครับว่าใครที่จะเป็นผู้มาอยู่บ้านของคุณ สมมุติว่าบ้านของคุณราคา 5 ล้านบาท คนที่จะมาซื้อน่าจะมีเงินสดสัก 1 ล้านบาท เขาน่าจะมีศักยภาพพอที่จะซ่อมแซมบ้านบางจุดเองได้ (ในกรณีที่ไม่ใช่จุดสำคัญนะครับ) แบบนี้เราก็อาจไม่ต้องปรับปรุงให้เขาเป็นฝ่ายทำเองก็ได้ แล้วก็ตั้งราคาบ้านตามสภาพครับ เช่น บ้านเดิมเราติดวอลล์เปเปอร์ไว้ แต่มันดูเก่าแล้ว เราอยากทำใหม่ ก็ไม่รู้ว่าจะติดวอลล์เปเปอร์ใหม่ หรือจะทาสีใหม่ดี เพราะเราไม่รู้หรอกครับว่าคนที่จะมาซื้อบ้านเราเขาอยากได้แบบไหน ซึ่งต้นทุนการทำตรงนี้อยู่ที่ประมาน 3 แสนบาท ถ้าให้ผมแนะนำผมจะยังไม่ทำใหม่ครับ แต่จะเปิดช่องเอาไว้ให้คนที่จะซื้อได้เลือกครับว่า จะให้ผมทำแบบไหนให้ซึ่งผมยินดีทำ หรือคุณจะซื้อบ้านแล้วเอาไปทำเองก็ได้ผมก็จะลดราคาส่วนที่ต้องปรับปรุงตรงนี้ให้

คำถามสำคัญ ที่ผู้ขายบ้านต้องระลึกไว้เสมอครับ ผมแนะนำผู้ขายทุกคนเสมอ

• คุณต้องรู้ว่าใครคือคนที่จะมาซื้อบ้านของคุณ
• เขาจะมาซื้อบ้านของคุณเพราะอะไร

แค่สองคำถามนี้ช่วยทำให้ง่ายขึ้นเยอะเลยครับ เพราะคือหลัก “รู้เขา รู้เรา” นั่นเอง พอเรารู้ว่าใครคือคนที่จะมาซื้อบ้าน เราก็จะรู้ความต้องการของเขาครับว่า อ๋อ ที่เขาจะมาซื้อบ้านเราก็เพราะชอบสิ่งนี้ ไม่ชอบสิ่งนั้น และมักจะมีคำถามตามมาครับว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าใครคือลูกค้าของเรา คำถามนี้เป็นเรื่องการตลาดและความชำนาญด้วยครับ ต้องดูให้ออกครับว่าบ้านเราเหมาะกับใครให้มองในมุมของคนซื้อนะครับไม่ใช่มองในมุมของคนขาย แต่มีหลักง่ายๆ คือ ดูชุมชนโดยรอบครับว่าเป็นคนกลุ่มไหน ดู 50 หลังโดยรอบบ้านเราเป็นหลักก็ได้ครับ ว่าเป็นใคร เพราะจะเป็นการบอกให้เรารู้เบื้องต้นครับว่า สภาพแวดล้อมแบบนี้ การเดินทางแบบนี้ เราก็จะพอทราบแล้วว่าใครน่าจะเป็นกลุ่มลูกค้าของเรา

-----

อีกเรื่องนึงที่ไม่ควรมองข้ามเป็นอย่างยิ่ง ในการพิจารณาเมื่อขายบ้านด้วยตัวเองครับ ผมอยากจะบอกว่ามันสำคัญมากสำหรับหลายๆคน..

เพื่อนบ้าน

เพื่อนบ้านเป็นตัวกำหนดราคาบ้านนะครับ ข้อดีของการซื้อบ้านมือสองคือ เราจะได้เห็นเพื่อนบ้านก่อนเข้าไปอยู่ ถ้าเพื่อนบ้านดีก็สามารถตั้งราคาบ้านดีๆ ได้ ลองนึกภาพกลับกันนะครับ ถ้าคุณเป็นฝ่ายหาซื้อบ้านมือสองสักหลัง จะดูเพื่อนบ้านที่อยู่ติดกันด้วยใช่ไหมว่าเขาเป็นคนอย่างไร ทำอาชีพอะไร ถ้าเพื่อนบ้านดูแล้วมีความเป็นมิตร มีอาชีพการงานที่ดี แบบนี้เราก็อยากซื้อ ในขณะที่บ้านอีกหลังต่อให้อยู่ในทำเลที่ได้เปรียบกว่า แต่เพื่อนบ้านกลับดูไม่น่ารัก แม้จะตั้งราคาขายเท่ากัน ก็มีความเป็นไปได้สูงมากว่าเราจะตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่มีเพื่อนบ้านดี จริงไหมครับ แม้กระทั่งว่าบ้านหลังที่มีเพื่อนบ้านดีจะมีราคาแพงกว่าเราก็ยอมซื้อ

หรือถ้าเพื่อนบ้านดีแต่สภาพแวดล้อมไม่ดีก็มีส่วนนะครับ เช่น เพื่อนบ้านนิสัยดีแต่กลับทาบ้านสีม่วงโดดเด่นอยู่หลังเดียว ในขณะที่หลังอื่นๆ เขาใช้โทนสีสุภาพกันหมดแบบนี้ก็จะกลายเป็นสภาพแวดล้อมที่อาจมีผลต่อราคาบ้านของคุณได้เช่นเดียวกันครับ

เพื่อนบ้านเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาบ้านด้วยครับ เป็นได้ทั้งปัจจัยในการเพิ่มราคา และปัจจัยในการลดราคาบ้านเราด้วย

-----

สรุป

บทความทั้งสองบทความนี้ ผมเล่าถึงปัจจัยของตัวอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลต่อการกำหนดราคาขายนะครับ อย่างไรก็ดีผมแนะนำให้ใส่ใจในสิ่งที่เราสามารถควบคุมได้ครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ

การตั้งราคาขาย จะตั้งราคาอย่างไรให้คนซื้อรู้สึกดึงดูด
สภาพของบ้าน จะปรับปรุงซ่อมแซมอย่างไรให้ชวนมอง
ที่ผมให้ใส่ใจในสิ่งที่เราสามารถควบคุมได้ ก็เพราะถ้าเราสามารถนำสิ่งที่ควบคุมได้มาสร้างเป็นจุดเด่นได้ ก็จะช่วยให้สามารถขายบ้านได้ไวมากขึ้นครับ เช่น

ทำเลไม่เด่นสภาพบ้านแย่ ก็ต้องราคาขายถูก
สภาพบ้านดี แต่ทำเลไม่เด่น ก็อาจจะตั้งราคาได้ดีขึ้นอีกนิด
ทำเลดี สภาพบ้านดี แบบนี้ก็ย่อมตั้งราคาได้ดี

ดังนั้น สิ่งสำคัญก็คือคุณต้องสามารถนำสิ่งที่ควบคุมได้มาสร้างเป็นจุดเด่นให้ได้ครับ