RE/MAX GreenWay

เคยสงสัยไหมครับว่า เหตุผลอะไรบ้าง ที่ทำให้ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกัน บางแห่งเล็กกว่า แต่กลับมีราคาที่สูงกว่า อสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่กว่า..

Content

• การกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์

  • ทำเลที่ตั้ง

  • ประโยชน์ใช้สอย

    • กรณีศึกษา

  • กรอบเวลาของผู้ขาย

• สรุป

-----

การกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์

เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมากเรื่องหนึ่งเลยนะครับ ที่จะทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นไปตามมูลค่าที่แท้จริงของมัน เราควรต้องเรียนรู้กันว่า มีปัจจัยอะไรบ้าง ที่มีผลต่อการกำหนดราคาขายของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ผมขอสรุปในเบื้องต้นเพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ปัจจัยหลักๆในการกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์ มีอยู่ 2 ปัจจัยหลักๆด้วยกัน นั่นก็คือ

• ปัจจัยจากตัวอสังหาริมทรัพย์เอง
• และปัจจัยของตลาด

เนื่องจากบทความนี้ อาจจะยาวซักหน่อย ผมอาจจะขอแบ่งเป็นส่วนๆ เพื่อไม่ให้เพื่อนๆเบื่อกันซะก่อน แต่รับรองว่าเป็นบทความที่คุ้มค่า ต่อการเรียนรู้ของเพื่อนๆแน่นอนครับ

ในส่วนแรก เราลองมาพิจารณากันในส่วนของ ปัจจัยจากตัวอสังหาริมทรัพย์กันดูก่อนครับ

-----

ปัจจัยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลต่อการกำหนดราคาขาย (1)

ทำเลที่ตั้ง

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งที่ต่างกัน ส่งผลให้ราคาต่างกันด้วย เช่น บ้านหลังหนึ่งตั้งอยู่ริมถนน ในขณะที่อีกหลังตั้งอยู่สุดซอย แม้จะเป็นซอยเดียวกัน ราคาก็ต่างกันครับเพราะการนำไปใช้ประโยชน์นั้นแตกต่างกันครับ แต่อย่างไรก็ตามเวลาขายบ้านยังมีอีกหลายองค์ประกอบที่ต้องคำนึงถึงครับ

เช่น โครงการหมู่บ้านจัดสรร มีเนื้อที่บ้านเท่ากัน แต่เคยสังเกตไหมครับว่าบ้านหลังที่อยู่ติดกับถนนหลักจะมีราคาสูงกว่าบ้านหลังที่อยู่ด้านในหรืออยู่ในซอย

นอกจากนี้ยังมีส่วนของบ้านที่เป็นบ้านมือสองอีกด้วยครับ บ้านมือสอง สองหลังที่ตั้งอยู่ใกล้ๆ กันราคายังไม่เท่ากันเลยครับ เช่น บ้านมือสอง สองหลังที่ตั้งอยู่ใกล้ๆ กัน หลัง A มีเนื้อที่มากกว่าหลัง B ก็เลยตั้งราคาขายได้ที่ 6 ล้านบาท แต่ทำไมหลัง B ถึงสามารถตั้งราคาขายที่ 6 ล้านบาทได้เหมือนกัน นั่นก็เพราะหลัง B อาจมีการตกแต่งหรือใช้วัสดุในการทำบ้านที่เป็นเกรดดีมากๆ ทำให้สามารถตั้งราคาขายที่ 6 ล้านบาทได้เช่นกันครับ

ผมจึงบอกว่าทำเลที่ตั้งถือเป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งในการกำหนดราคาบ้านเท่านั้นครับ

ประโยชน์ใช้สอย
 

ส่วนที่ผมบอกว่าทำเลที่ตั้งขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ครับ เจ้าของบ้านต้องมองให้เห็น เช่น ถ้าผมจะซื้อบ้านสักหลังผมจะเลือกหลังที่อยู่ในซอย ไม่เลือกหลังที่อยู่ริมถนน ทั้งๆ ที่บ้านริมถนนเดินทางสะดวกกว่า เหตุผลก็เพราะบ้านผมมีเด็กเล็กการที่ไปซื้อบ้านที่อยู่ติดถนนอาจเกิดอุบัติเหตุกับเด็กๆ ได้ อันตรายเพราะมีรถผ่านเยอะ ในขณะเดียวกัน ถ้าบ้านผมมีผู้สูงอายุผมก็จะเลือกบ้านที่อยู่ริมถนนใหญ่ เพราะฉะนั้นคำว่าทำเลดีในความหมายของผม ไม่ได้หมายถึงแค่การที่บ้านหลังนั้นอยู่ติดถนนใหญ่ แต่ทำเลในที่นี้หมายถึงการที่บ้านหลังนั้น ๆ สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อได้ครับ

กรณีศึกษา

ผมมีตัวอย่างหนึ่งมาบอกเล่าครับ มีบ้านหลังหนึ่งสร้างสวยหรูมากราคา 80 ล้านบาท แต่บังเอิญไปอยู่ในซอยนี่ คือมากกว่าคำว่าบ้านแล้ว ทำไมหรือครับ ลองคิดดูครับว่าคนที่จะซื้อบ้านหลังนี้ได้เขาต้องการอะไร?

คนที่จะซื้อบ้านราคาระดับนี้ได้ เขาคงไม่ได้ต้องการแค่บ้านไว้สำหรับอยู่อาศัยแน่ๆ แต่เขายังต้องการบ้านที่สามารถเสริมบารมีของเขาได้ด้วย ต้องการบอกให้คนอื่นรู้ว่าบ้านที่อยู่นี่ราคาแพงมากนะ แต่บ้านหลังนี้กลับไปอยู่ในซอยก็เกิดความขัดแย้งกับความต้องการของกลุ่มคนซื้อแล้ว เพราะควรจะอยู่ริมถนน ไม่ใช่อยู่ในซอยลึกๆ

อีกกรณีที่เคยมีคนมาปรึกษาผมก็คือ เขาไปเจอที่ดินริมถนนใหญ่สวยใช้ได้ แล้วมาถามผมว่าถ้าเขาซื้อแล้วมาทำอพาร์ทเมนท์คนจะเต็มไหม ผมตอบไปว่าทำได้ครับ คนอยู่เต็มแน่นอน เพียงแต่ถ้าผมมองตามศักยภาพของที่ดินตรงนั้นแล้วน่าจะทำอย่างอื่นที่เป็นการลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากกว่านั้นได้อีก

กรอบเวลาของผู้ขาย

คือการให้เวลาต่อผู้ขาย เป็นธรรมดาครับ ถ้าหากเจ้าของบ้านไม่รีบขาย ไม่จำกัดเวลาขายให้ไวมากนักมีเวลาสัก 3-4 เดือนก็ดีครับ ก็ย่อมขายได้ราคาที่ดีกว่า เพราะถ้าคุณมีเวลาในการขายมากสักนิดก็สามารถคุยเรื่องราคาขายกับคนซื้อได้ เหมือนหลักการเจรจาต่อรองครับ ใครมีเวลามากกว่า ใครรอได้มากกว่าคนนั้นก็มีโอกาสได้ราคาดีกว่า แต่ถ้าเรารีบขายเช่น มีเวลาขายบ้านแค่เดือนเดียว แบบนี้ใครมาเสนอราคาให้คุณเท่าไหร่ก็ต้องยอมขาย เพราะเราไม่มีเวลาเหลือ เป็นกรอบเวลา

-----

สรุป

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านที่กำลังขายบ้่านด้วยตัวเอง หรือเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้คำปรึกษาในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

คุณต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ทำเลที่ดีนั้น ดีสำหรับอะไร ต้องดูที่ตั้งให้ออกครับ เรื่องพวกนี้บางทีเราก็มองข้ามกันไปครับ

ในแง่ของประโยชน์ใช้สอยก็ไม่ต่างกับการเช่าพื้นที่ตามตึกเพื่อทำธุรกิจครับ เช่น ธุรกิจโรงเรียนกวดวิชาไม่จำเป็นต้องเช่าพื้นที่ตรงหัวมุมบันได เพราะลักษณะธุรกิจแบบนี้ถ้ามีความน่าเชื่อถือ บอกให้คนรับรู้ว่ามีโรงเรียนกวดวิชานี้อยู่ที่นี่ ลูกค้าก็เดินไปหาแน่นอน แต่ถ้าเป็นร้านอาหารหรือร้านกาแฟที่ต้องอาศัยการมองเห็นของลูกค้าเนื่องจากลูกค้าส่วนมากมักเป็นลูกค้าขาจรพื้นที่หัวมุมบันไดก็จำเป็นครับ ธุรกิจโรงเรียนกวดวิชาจึงไม่จำเป็นที่จะต้องจ่ายค่าเช่าที่แพงมากนัก เหมือนกันกับทำเลที่ตั้งบ้านครับเราต้องมองให้ออกว่าทำเลนั้น ๆ เหมาะสำหรับใครหรือครอบครัวแบบไหน

ในแง่ของ กรอบเวลาของผู้ขาย ก็สำคัญเช่นกัน ถ้าอยากขายเร็ว ก็อาจต้องตั้งราคาต่ำกว่าตลาด ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง

-----

ในบทความถัดไป ผมจะอธบายถึงปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดราคาในมุมอื่นๆ ให้พิจารณากันเพิ่มเติมครับ ติดตามกันให้ได้ครับ