ถอนอายัด ใน 6 ขั้นตอน - กรณีขายอสังหา ที่โดนธนาคารฟ้องและกรมบังคับคดีอายัดแล้ว

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในบางครั้งนั้น นายหน้าหลายท่านอาจประสบปัญหาที่ยุ่งยาก เรื่องของการ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดอายัด และ ขั้นตอนการถอนอายัด เป็นหนึ่งในเรื่องที่ทานอาจได้พบเจอ ผมขอแบ่งปันประสบการณ์ ที่จะช่วยท่านแก้ปัญหาต่างๆเหล่านี้

ตรวจสอบสัญญาณเตือนจากผู้ขาย

ก่อนอื่น ขอแนะนำ เพื่อนๆนายหน้า ที่กำลังดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผู้ซื้อเตรียมพร้อมที่จะซื้อแล้ว ขอให้ท่านได้ตรวจสอบสัญญาณต่างๆ ที่ดูเหมือนว่าจะได้กลิ่นไม่ค่อยดี เช่น ผู้ขายอ้ำ ๆ อึ้ง ๆ พูดไม่ค่อยเต็มคำนัก เรื่องหนี้สินกับธนาคาร ...

ดีที่สุดคือ ไปที่กรมที่ดิน ก่อนเลย...เพื่อขอตรวจสอบสาระบบ ว่า ใครขออำนาจศาลอายัดไว้

เท่านี้ท่านก็จะทราบปัญหาในเบื้องต้นแล้ว ว่าท่านควรดำเนินการอย่างไรก่อนหลัง

ธนาคารเจ้าหนี้, อายัดบ้าน, ถอนอายัด, ขายอสังหา


ธนาคารเจ้าหนี้ คือ เจ้ามือรายใหญ่ที่สุดในการฟ้องร้อง

หลังจากท่านตรวจสอบ เจ้าภาพในการฟ้องร้องอายัดแล้ว ท่านก็จะทราบว่าควรดำเนินการอย่างไรต่อไป ในที่นี่ผมขอกล่าวถึงกรณีหนักสุดก็คือ ธนาคารเจ้าหนี้ ที่เป็นเจ้ามือใหญ่สุด สิ่งที่ต้องดำเนินการต่อไปคือ

  1. ให้ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้ ตรวจสอบว่า
    • “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระเงินรวมไถ่ถอนเท่าไร” ซึ่งเงินจำนวนนั้น อาจประกอบด้วย
      • เงินต้น
      • ดอกเบี้ย
      • ค่าทนายความ
      • ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
    • ติดต่อกรมบังคับคดี ตรวจเช็คว่า “ถ้ามีการขายอสังหาฯ นี้ และกำหนดวันโอนไว้แน่นอนแล้ว เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) ต้องชำระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เป็นเงินเท่าไร ในการถอนเรื่อง และเอาโฉนดออกมา”
      • ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะคิด ...% ของยอดหนี้
  2. เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว สิ่งที่นายหน้าต้องคิดก่อน จะดำเนินเรื่องต่อคือ
    • คำนวณให้แน่ใจว่า หนี้ทั้งหมดที่ต้องเคลียร์ น้อยกว่า ราคาที่ขายได้
  3. ต่อไปคือ แจ้งผู้ซื้อเตรียมเงินที่จะชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค จัดสรรให้ยอดตรงตามแต่ละเจ้าหนี้
  4. ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
    • ก่อนเข้ากระบวนการจดทะเบียนโอนฯ ผู้ขายต้องชำระค่าใช้จ่าย ในส่วนของ ค่าทนายความ ค่าดำเนินการอื่น ๆ ให้ธนาคารเจ้าหนี้ก่อน
    • ผู้ขาย พร้อมกับเจ้าหน้าที่ไถ่ถอนของธนาคารฯ ไปด้วยกันที่กรมบังคับคดี เพื่อเบิกโฉนด
      • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ แสดงใบเสร็จรับชำระค่าใช้จ่ายจากผู้ขาย กับเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี
      • ผู้ขาย ชำระเงินค่าเบิกโฉนด และค่าดำเนินการ กับกรมบังคับคดี
      • กรมบังคับคดี มอบโฉนดให้เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ และทำหนังสือแจ้งกรมที่ดินถอนอายัด
  5. (ที่กรมที่ดิน) ยื่นเรื่องไถ่ถอน และ ขาย ต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
    • เจ้าหน้าที่ธนาคารฯ ยื่นเรื่อง และเอกสารถอนอายัด และหนังสือปรับปรุงโครงสร้างหนี้ (อย่าลืมขอธนาคาร ทำ เพื่อความแน่ใจ)
    • ผู้ขายจะได้รับลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือ 0.01% และยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีเงินได้ในการขาย
  6. จบเรื่อง ด้วยการส่งมอบโฉนดกันไป

 

สรุป

การดำเนินการถอนอายัดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 ขั้นตอน ท่านสามารถดำเนินการได้ ดังนี้

  1. ตรวจสอบอายัดที่กรมที่ดิน
  2. ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้
  3. ติดต่อกรมบังคับคดี
  4. คำนวณยอดหนี้ ถ้าน้อยกว่าราคาขายได้ ก็ไปต่อ
  5. แจ้งผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็ค
  6. วันโอนกรรมสิทธิ์
  • ชำระค่าใช้จ่ายธนาคาร
  • ไปกรมบังคับคดี ชำระค่าใช้จ่ายกรมบังคับคดี
  • ไปกรมที่ดิน ยื่นเรื่องไถ่ถอน และขาย
  • ชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอน
  • ธนาคารเจ้าหนี้ รับแคชเชียร์เช็ค
  • ผู้ขาย รับเงินส่วนที่เหลือจากการขาย หลังชำระหนี้



หวังว่าประสบการณ์เหล่านี้ จะช่วยให้ท่านแก้ไขปัญหาของท่านได้ลุล่วง ขอให้นายหน้าทุกท่าน ประสบความสำเร็จ

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์ - เขียน

อนุชา โพธิปัสสา -เรื่อง

Copyright © RE/MAX GreenWay. All rights reserved.